Законодательное регулирование споров с застройщиком

Долевое участие в строительстве многоквартирного дома — это, порой, единственная перспектива для семей стать владельцами личных квадратных метров. Но, в комплекте с выгодной ценовой политикой имеется риск стать жертвой мошенников и потерять накопленные сбережения. Чтобы предотвратить нежелательные последствия и возможные споры с застройщиками, нужно ознакомиться с нормами Закона, которые регулируют порядок осуществления ДДУ.

30 декабря 2004 году был принят Закон РФ об участии в долевом строительстве (№ 214-ФЗ). Это основоположный документ, который принимается во внимание контролирующими органами при возникновении конфликтных ситуаций между строительными фирмами и физическими лицами.

Законодательство о защите прав потребителей распространяется как на покупки, так и на сферу услуг. Поэтому долевое участие охватывается также нормами Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей». Часто, именно данный документ применяется судьями при решении споров с дольщиками и застройщиками.

Лучше всего подготовиться к защите собственных интересов помогут Постановления Пленума ВС, в которых систематизированы результаты рассмотрения гражданских исков по защите потребительских прав. В частности, полезным может оказаться «Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017).

Нарушение сроков окончания строительства или передачи объекта ДДУ

Не всегда конфликты доходят (и должны доходить) до судов, иногда можно урегулировать всё напрямую с застройщиком, если возникли какие-то претензии. Суть досудебного урегулирования такая:

  • Вы пишете претензию застройщику (так называемое претензионное письмо), которое указывает все те нарушения и недочёты в исполнении ваших взаимных обязательств, которые вы бы хотели устранить и исправить. Обычно это касается качества строительства, например, когда при осмотре своего будущего помещения дольщик выявляет, что оно возведено некорректно, имеет грубые недочёты. Но бывают и другие варианты.
  • Застройщик изучает ваши претензии и, если всё действительно так, как описано, если претензия к застройщику верна, то может согласиться исправить выявленные недочёты или компенсировать нарушения любым другим приемлемым для обеих сторон способом.
  • Намерения об исправлении недочётов закрепляются в письменной форме, после чего происходит устранение недостатков.

Так происходит в идеале. На деле же жалоба на застройщика может оказаться отвеченной не в полной мере, либо не отвеченной вовсе.

Другой момент, когда он соглашается, но всё происходит по сценарию, являющемуся невыгодным для дольщика. Например, застройщик соглашается на условия, которые лишь усугубляют ситуацию – увеличивает срок сдачи объекта, устанавливает удобные для него, но не для дольщика график выплаты денег и так далее.

Александр МарущенкоСтарший юрист

Случай из практики. В дду нашего клиента было прописано, что при сдаче объекта доплата после обмеров бти за дополнительный метраж он должен доплатить застройщику. Однако! Цена новых метров была не та, по которой покупал клиент квартиру, а на текущий момент. Таким образом, клиент доплачивал значительную разницу, ведь купил он квартиру по 70 т.р. за метр, а доплачивал уже по 120 т.р. Это все было прописано в ДДУ

Земельные споры при дду

Поэтому нужно понимать, как написать претензию так, чтобы в ней не осталось пробелов и возможностей для обмана. Лучше всего делать это с помощью грамотного юриста, чтобы он мог учесть все те ловушки, что могут вас поджидать.

Для оказания вам помощи в действиях вы можете ознакомиться с рубрикой «консультации с юристом«.

Предлагаем ознакомиться  Условия и порядок оформления в собственность участков земли

Обязательным условием для застройщика при заключении ДДУ договора является указание срока сдачи объекта и передачи его дольщикам. На практике сроки сдачи нарушаются достаточно часто. При этом дольщики должны четко понимать, какие права у них есть и как вести себя в данной ситуации.

1. Застройщик обязан уведомить дольщика об изменениях срока сдачи объекта предварительно, и не менее чем за 60 дней до срока указанного в договоре. При этом дольщику будет предложено подписать договор об изменении сроков сдачи объекта в эксплуатацию.

2. Дольщик, в случае если сдача объекта задерживается более чем на 60 дней, может в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и разорвать соглашение ДДУ.

«Дожидаться ли окончания строительства или разорвать договор с застройщиком зависит от каждой конкретной ситуации. В таком случае лучше обратиться к юристу. В некоторых случаях лучше сразу разорвать договор, а иногда можно и спокойно дождаться сдачи объекта» 3. При расторжении договора ДДУ, застройщик после получения уведомления от участника долевого строительства обязан в течении десяти дней вернуть сумму, уплаченную по договору, плюс уплатить компенсацию.

4. Если застройщик не уведомил о срывах срока сдачи и не предложил дополнительных соглашений, то по истечению двухмесячного срока дольщик может направить претензию с требованием выполнить условия соглашения. Если застройщик не отреагирует на претензию, дело можно передавать в суд. В таком случае дольщик получит не только основную сумму, уплаченную по договору, но и компенсацию, размер которой будет зависеть от многих обстоятельств.

Почему для обманутого дольщика работать с юристом выгодно

5. В случае если дольщик решил не расторгать договор ДУ и подписал соглашение о переносе срока сдачи, компенсацию ему не получить.

6. Дольщик имеет право в случае нарушения срока сдачи объекта на компенсацию дополнительных расходов, например за аренду жилого помещения.

Мирное решение спора с застройщиком, безусловно, имеет свои преимущества для обеих сторон. Для строительной фирмы – это возможность избежать дополнительных финансовых выплат и компенсаций. Для дольщика – это лучший способ решения конфликта в кратчайшие сроки.

Но это не обязательная стадия. С другой стороны, если возникнет необходимость судебного рассмотрения спора с застройщиком, то неудавшаяся попытка решить вопрос мирно, будет дополнительным баллом в пользу истца, то есть дольщика.

Так, процедура досудебного решения спора с застройщиком подразумевает такие стадии:

  • дольщик самостоятельно оформляет обращение в строительную фирму, в котором отображает основные возникшие проблемы и желаемые способы их дальнейшего решения (лучше, если будут дополнительно указываться пункты подписанного контракта);
  • на протяжении 10 суток застройщик должен рассмотреть жалобу и принять решение удовлетворить ходатайство, принять его с исправлениями или же полностью отказать (принятое решение оформляется официальным уведомлением и отправляется на почтовый адрес жалобщика);
  • после обоюдного согласования деталей подписывается дополнительный контракт, который обязателен к выполнению.

В зависимости от оснований возникновения спора со строительной фирмой, есть несколько способов удовлетворения интересов сторон мирным способом.

Причина конфликта – вариант решения

Суть спора

Возмещение ущерба

Умышленный или случайный пропуск сроков сдачи жилища в эксплуатацию и предоставления возможности оформления прав собственности

Каждому потерпевшему гарантирована возможность выплаты неустойки плюс к заявленной стоимости квартиры. Сумма считается за каждый день простоя.

Получение денег от дольщиков при отсутствии прав на ведение строительных работ

Полный возврат вложенных денег с дополнительной неустойкой и компенсацией сопутствующих убытков.

Некачественное жилье

  • самостоятельное устранение недостатков застройщиком, в течение 60 суток;
  • если оговоренные недостатки устранены не были, то предстоит вернуть полную стоимость квартиры;
  • снижение цены на объект, что покроет затраты владельца на устранение недочетов;
  • после оформления прав собственности дольщик исправляет качество сам, но строительная компания по чекам компенсирует все убытки.
Предлагаем ознакомиться  Признаки материальной ответственности в трудовом праве

К сожалению, сторонам не всегда удается прийти к единому мнению и приходится обращаться за помощью к Фемиде. Споры с застройщиком, как показывает судебная практика, могут затягиваться на месяцы, поэтому всегда лучше попробовать урегулировать скандал мирно. Если же избежать судебных тяжб не удалось, то инициатором рассмотрения дела будет выступать потенциальный владелец квартиры, который и должен направить ходатайство в канцелярию суда.

Иск должен содержать такие данные:

  • наименование органа, на рассмотрение которому направляется жалоба;
  • персональные сведенья истца;
  • название и юридический адрес строительной фирмы, с которой возник спор;
  • наименование ходатайства, дата и место его составления;
  • вводная часть, которая должна содержать подробный рассказ об основаниях возникновения правоотношений со строительной фирмой;
  • описательный раздел, где должны отображаться тонкости спора с застройщиком;
  • раздел «Прошу», в котором обязательно должны быть указаны претензии и желаемые способы их решения;
  • подпись истца.

Обращение не будет принято в суде, если дополнительно не будут предоставлены доказательства доводов истца, к которым можно отнести:

  • гражданский паспорт обращающегося;
  • договор ДДУ с копией;
  • письмо-претензия к застройщику с попыткой мирного решения конфликта;
  • ответ строительной фирмы;
  • чеки, которые подтверждают внесение денег на счет застройщика;
  • квитанции, подтверждающие дополнительные финансовые затраты, связанные с нарушение строительной фирмой условий договора.

В течение трех суток после получения ходатайства, судья принимает решение о сроках рассмотрения иска. О чем уведомляются все стороны спора.

Направляя ходатайство с жалобой на строительную фирму, истец в обязательном порядке указывает сумму неустойки, которую отказался добровольно компенсировать застройщик. Если, рассмотрев обращение, судья примет решение, что иск подлежит полному удовлетворению, то дополнительно строительная компания будет вынуждена оплатить в пользу государства штраф. Размер штрафных санкций равен половине суммы присуждённой истцу.

Моральный вред – это неконкретное понятие, поэтому у потерпевших возникают проблемы с получением компенсаций морального вреда, особенно от строительных фирм. Что характерно для судебных споров по ДДУ, судьи самостоятельно принимают решение о выплате морального ущерба, даже если данное требование не было заявлено потерпевшей стороной. Это значительно облегчает процедуру доказывания.

Но, сумма компенсации в рамках спора не будет очень высокой и, независимо от допущенной оплошности, будет варьироваться в пределах 30 000 рублей. Только если потерпевший сможет доказать, что вред, причиненный строительной фирмой, был больше, можно рассчитывать на дополнительную сумму выплат.

Еще один вариант решения спора с застройщиком – это удовлетворение иска о принудительном прекращении юридической силы подписанного контракта. Если истец настаивает на прекращении правоотношений по причинам затягивания сроков сдачи дома в эксплуатацию строительной компанией, то судья имеет все основания для принятия такого решения.

Права покупателя – какие они.jpg

В таком случае строительная компания обязана выплатить потерпевшей стороне полную сумму вложенных ранее денег. Также, учитывая инфляцию, дополнительно взимается сумма неустойки, которая компенсирует затраты потерпевшего в споре.

Предлагаем ознакомиться  Как быть, если администрация заставляет делать межевание земельного участка? Обязательно или нет проводить процедуру?

Основные причины возникновения споров со строительными компаниями по ДДУ

При подписании соглашений с физическими лицами строительные фирмы находятся в более выгодной позиции, поскольку могут диктовать клиентам свои условия контракта. С другой стороны, будущие владельцы собственности могут их принять либо же отказаться и заняться поиском другого застройщика. И, зная, основные причины возникновения конфликтов, фирмы отображают в договорах юридические пути отступления и собственной защиты.

Так, чаще всего споры с застройщиком возникают в таких ситуациях:

  • на стадии оформления имущественных прав или после перехода недвижимости в абсолютное владение дольщика были установлены нарушения технологий строительств или неудовлетворительное качество материалов и объекта в целом;
  • пропуск строительной фирмой установленных сроков на любой из стадий выполнения договора;
  • необоснованное изменение в одностороннем порядке характеристик оплаченной квартиры;
  • отказ в оформлении прав собственности на готовое жилище.

Кроме того, споры с застройщиком могут возникать и в силу некачественного соглашения, подписанного между сторонами. Поэтому лучше привлекать к контракту квалифицированного юриста.

Виды соглашений с застройщиками и возможные споры

Виды договоров

Причины споров

Подписание ДДУ

Поскольку это один из самых подробных видов соглашений, где описываются даже мельчайшие детали соглашения, споры возникают крайне редко и только с сопутствующим нарушением пунктов контракта строительными компаниями.

Приобретение векселя

Данный документ не содержит подробной информации о будущем жилище, поэтому есть риск получить не то, что ожидается.

Покупка квартиры

Застройщик не обязан предоставлять проектную документацию на обещанное жилье, поэтому у него всегда есть возможность выбрать квартиру к продаже по собственному усмотрению.

Внимание! Некоторые строительные фирмы предлагают подписать предварительный контракт, когда не то что не начаты строительные работы, но и едва ли имеются все разрешительные документы. Подписывать такие договоры не следует, поскольку они не смогут гарантировать в должной мере защиту ваших интересов.

Досудебные споры

В таких случаях можно подать соответствующий иск по ДДУ. Иногда это просто исковое заявление о неустойке, которое позволит, согласно закону о защите прав потребителей, рассчитывать на неустойку в размере до 100%.

Александр МарущенкоСтарший юрист

В других ситуациях неустойка может меняться – например, при срыве срока сдачи жилья в эксплуатацию, она составляет 1/300 от его стоимости. Вы можете самостоятельно рассчитать вашу неустойку, воспользовавшись нашим калькулятором неустойки

В иных случаях лишь исковое заявление может послужить поводом к рассмотрению дела о передаче права собственности дольщику – если застройщик под тем или иным предлогом упорно отказывается передавать эту собственность в достроенном или недостроенном объекте недвижимости.

Что касается того, как написать претензию в данном случае, то вновь стоит проконсультироваться у юриста. Но не забудьте указать точные атрибуты застройщика и вашего договора, а к копии, которую вы отправляете в арбитражный суд, приложить также копию и оригинал ДДУ, оригинал данной отправленной претензии и паспорт.

Что делать?

Очень часто бывает так, как мы не задумывали: задерживаются сроки, появляется недострой, либо застройщик попросту банкротится. Ситуации бывают очень не простые, но мы готовы вам помочь разобраться в нюансах споров с застройщиком. Для этого используйте наш рубрикатор возникших проблем наших посетителей.