Договор аренды квартиры между физическими лицами образец

Владелец недвижимости вправе сдать свою собственность как физическим, так и юридическим лицам. Если помещение сдаётся физлицам, то к нему предъявляются более строгие требования: оно должно соответствовать санитарно-техническим нормам и быть изолированным и пригодным для постоянного проживания. Кроме того, договор должен быть составлен в строгом соответствии с законодательством.

Если договор заключается с юрлицом, то в случае возможных конфликтов с него легче взыскать долги по арендной плате или возместить ущерб порчи имущества, ведь организации обычно более платёжеспособные, чем граждане.

Сдавать квартиру юридическим, как и физическим лицам можно только для проживания, но никак не для коммерческой деятельности (статья 671 ГК РФ).

Статья 671 ГК РФ. Договор найма жилого помещения

  1. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
  2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Предварительная проверка договора аренды

Паспорт: проверьте паспорт собственника. Самый простой способ: сравнить его с вашим. Если в паспорте собственника есть пометки, мятые страницы или вырванные — лучше перепроверить собственника тщательней. Для этого можно зайти на сайт МВД и проверить действительность паспорта. Данные собственника будут указываться в договоре аренды — это важный этап проверки.

Какие документы проверять у наймодателя

Перед составлением договора вы уже проверили паспорт собственника и квартиру на чистоту. Теперь нужно проверить договор аренды.

Не бойтесь быть занудным: детально прописывайте все условия и следите за формулировками. Главное прописать ответственность сторон и лучше всего составить акт-передачи.

Ответственность сторон: проверьте кто будет платить если в квартире внезапно сломается кран или другая бытовая техника. Лучше всего прописать четко кто будет возмещать ущерб.

Акт-передачи: пропишите полностью и дотошно техническое состояние бытовых приборов, состояние стен и ремонта в квартире. Также обратите внимание на мебель: чтобы полки не отваливались и не отлетали спинки у дивана или кровати.

Деньги: чтобы контролировать переводы денег за аренду квартиры — составьте расписку о получении денежных средств. Так вы сможете обезопасить себя от того, что собственник может заявить, что вы не переводили деньги за аренду. В расписке вы будете фиксировать перевод средств и также можете приложить чек о переводе из вашего банка, чтобы точно обезопасить себя.

Сперва следует уточнить, что понятия «аренда» и «наём» в строгом юридическом смысле различаются. Под арендой понимается сдача жилого помещения юридическому лицу (компании), под наймом — сдача квартиры физическому лицу (гражданину).

Но поскольку в жизни привычнее использовать слово «аренда» и в том, и в другом случае, то далее стоит применять именно его.

Основание для оформления арендного договора между физическими лицами — это желание собственника квартиры сдавать её лицам, подходящим под его запросы (семейная пара, одиночки, строго граждане РФ, без животных и т. д.). И если таковые находятся, при самостоятельном поиске или через агентство, нужно заключить договор аренды жилого помещения.

ВНИМАНИЕ: Если договор не заключать, а только оговаривать условия пользования жильём и порядок внесения арендных платежей, могут возникнуть проблемы и конфликты и у одной, и у другой стороны сделки. Поэтому составление договора хотя и необязательно, но крайне желательно.

Нередко при составлении договора об аренде возникает масса дополнительных моментов, в таких случаях составляют приложение к договору для аренды квартиры.

Тогда договор будет подписывать лично хозяин или его полномочный представитель. Прежде всего просите показать свидетельство о государственной регистрации права собственности.

Сверяйте данные в свидетельстве с паспортом хозяина квартиры и с номером страхового свидетельства обязательного пенсионного страхования (СНИЛС)
Сверяйте данные в свидетельстве с паспортом хозяина квартиры и с номером страхового свидетельства обязательного пенсионного страхования (СНИЛС)

Случается, что данные из свидетельства не совпадают с паспортом. Например, хозяин квартиры потерял старый паспорт, а новый не стал вносить в свидетельство. Или собственница вышла замуж, изменила фамилию, но так и не дошла до Росреестра, чтобы обновить свидетельство.

Предлагаем ознакомиться  Как доказать банку происхождение денег

Информация о старых выданных паспортах находится на последней странице актуального паспорта — сверяйте данные свидетельства по ней. Если этих данных нет, то перед вами может быть человек без права собственности на эту квартиру. Остерегайтесь.

Важно

C 15 июля 2016 года больше не выдают свидетельство о госрегистрации права собственности.

Если вы хотите снять квартиру, купленную до 15 июля 2016 года, вам все равно нужно просить это свидетельство. Если квартира была куплена в период с 15 июля до 31 декабря 2016 года, то свидетельства не будет, будет только выписка из ЕГРП.

С 1 января 2017 года ЕГРП и кадастр недвижимости объединили в Единый государственный реестр недвижимости — ЕГРН. Поэтому по квартирам, купленным с 1 января 2017 года, у собственников нужно запрашивать выписку из ЕГРН.

Как правильно оформить?

Заключение арендного договора — важная сделка, в результате которой арендодатель передаёт арендатору право на проживание и пользование собственной жилой площадью и возлагает на него круг обязанностей по поддержанию квартиры в надлежащем состоянии, своевременном внесении арендной платы и коммунальных платежей (в ряде случаев услуги ЖКХ оплачивает сам хозяин квартиры — это также должно быть прописано в договоре).

Арендный договор составляется в свободной письменной форме (ст. 674 ГК РФ) и может быть написан вручную или распечатан на принтере.

По правилам оформления документ обязательно должен содержать следующие пункты:

  • срок аренды — по умолчанию составляет 11 месяцев, но собственник вправе установить любой другой срок;
  • личные данные арендодателя и арендатора;
  • размер арендной платы — фиксированный на весь срок действия документа, если хозяин квартиры не предусматривает иные условия (повышение в связи с инфляцией и пр.);
  • порядок внесения арендной платы — указывается число, когда необходимо вносить платёж;
  • необходимость внесения депозита (да/нет);
  • перечень имущества собственника — нужен, чтобы предупредить порчу вещей, а если такой факт имел место быть, можно взыскать ущерб с арендатора в судебном порядке;
  • коммунальные платежи — по желанию владельца недвижимости он может оплачивать их сам полностью или частично (плату за квартиру платит собственник, а платежи по счётчикам производят жильцы);
  • порядок рассмотрения споров — обычно пишется «путём переговоров», но если решить проблему не удалось, предусматривается рассмотрение вопросов в суде;
  • основания для расторжения договора — это прекращение действия документа или систематическое нарушение арендаторами сроков внесения платы за аренду;
  • реквизиты и адреса двух сторон.

Далее стоит рассмотреть более детально особенности заключения арендного договора.

ВАЖНО: При оформлении договора аренды участвуют все заинтересованные лица, то есть арендаторы и арендодатели.

При этом участие всех членов семьи лица, арендующего квартиру, необязательно. При подписании арендного договора понадобится иметь при себе следующие документы:

  • личный паспорт (оригинал и ксерокопия);
  • кадастровый паспорт на жильё;
  • чековую книжку;
  • заблаговременно расписанные чеки;
  • договор с пометками требуемых поправок.

1. Проверьте документы владельца: паспорт и выписку из ЕГРН. Так вы сможете узнать является ли паспорт действительным, на квартиру не наложено обременений или ареста и сколько в квартире собственников.

2. Составляйте договор аренды тщательно. Укажите последние показания счетчиков, опишите техническое состояние квартиры и укажите все повреждения, которые уже есть.

3. Не бойтесь быть дотошным: от договора зависит как вы будете разрешать споры с собственников, если возникнут проблемные вопросы.

Где заключить?

Тут существует два варианта:

  1. Договор может быть составлен и подписан непосредственно в сдаваемом жилом объекте в присутствии двух сторон сделки и третьего лица — агента недвижимости. Сразу после заключения договора арендатор вправе заселиться в съёмную квартиру.
  2. Второй (более юридически строгий вариант) — оформление документа в ЖЭСе. В этом случае не нужно привлекать третьих лиц, достаточно присутствия собственника квартиры и лиц, которым он сдаёт жилое имущество.

    В настоящее время служащие ЖЭСа уже самостоятельно направляют арендный договор в налоговую службу.

На практике чаще всего договор аренды квартиры составляет 11 месяцев. Само собой, хозяин заинтересован в долгосрочной сдаче жилья, поэтому он может установить более длительный срок действия документа.

Согласно главе 35 Гражданского кодекса России, договоры арендные договоры могут быть как долгосрочными, так и короткосрочными. Последние — это те, которые действуют менее 11 месяцев и предусматривают минимальные требования к владельцу жилья. Как только документ перестаёт действовать, собственник вправе выселить жильцов без лишних объяснений.

Предлагаем ознакомиться  Образец Договор Поднайма Жилого Помещения Между Физическими Лицами Образец

Долгосрочный договор предусматривает продление на сдачу тем же арендаторам, если они настаивают на этом (ст. 684 ГК РФ). Или, как вариант, собственник обязан оповестить жильцов о нежелании сдавать квартиру кому-либо ещё в течение 11 месяцев. Хозяин жилья не вправе заселять новых арендаторов, если прежние требуют продления договора, иначе вопрос будет рассматриваться в судебном порядке по инициативе самих жильцов.

Также владелец жилого помещения не может расторгнуть долгосрочный арендный договор, если арендаторы не вносили плату на протяжении менее, чем 6 месяцев. Для краткосрочного договора достаточно невнесения платежей более 2 раз, что следует из ст. 687 ГК РФ.

Не знаете, как заключить договор аренды квартиры между физическими лицами? А между юрлицами? Расскажем все подробности

СОВЕТ: Если в арендном договоре вообще не прописан срок его действия, по умолчанию он устанавливается в 5 лет.

За заключение договора аренды жилого помещения госпошлина или какие-либо ещё дополнительные платежи не взимаются. Госпошлина предусматривается только за государственную регистрацию арендного договора нежилой площади и составляет 2000 рублей для физлиц и 22000 рублей для юрлиц.

Нюансы и правила оформления

  1. Арендный договор жилого имущества не требует госрегистрации, печати агентства недвижимости или нотариального заверения (о том, как заключить договор аренды жилого помещения между физическими лицами и оформить его регистрацию, читайте тут). Конечно, можно попросить агентство поставить печать или нотариуса заверить бумагу, но никакого смысла в этом не будет, так как третьи лица не несут ответственности за нарушение правил договора той или другой стороной.

    Для восстановления прав, если не удалось урегулировать конфликт самостоятельно, единственный выход — это обращение в суд.

  2. При составлении договора аренды квартиры очень важно отметить пункт о возмещении ущерба хозяину жилплощади. Ведь бывают ситуации, когда жильцы портят мебель, технику, предметы обихода. На практике даже в суде возместить ущерб не всегда представляется возможным, поэтому многие арендодатели требуют депозит (залог) с жильцов при заселении.

    Эта сумма является некой страховкой от порчи имущества. Её размер определяется собственником и указывается в документе. Как правило, она равна ежемесячному платежу за аренду. Если в течение времени, когда арендаторы проживали на территории собственника, они ничего не повредили, не испортили, то по окончании срока действия договора арендодатель должен вернуть им залог.

  3. Важно также подробно описать в договоре пункт о его расторжении (о том, как расторгнуть договоренность о найме квартиры, а также как составить договор о расторжении сделки аренды жилого помещения, можно узнать здесь). Если требуется его действие прекратить досрочно в одностороннем порядке, хозяин обязан предупредить жильцов за 3 месяца, даже если они нарушают условия пользования жильём. Арендаторы же обязаны проинформировать хозяина не раньше, чем за месяц до отъезда. Все эти условия обозначаются в договоре.
  4. Перед тем, как подписывать договор аренды квартиры, обеим сторонам необходимо тщательно изучить его условия, чтобы избежать дальнейших недоразумений и недопонимания.

Аренда жилого помещения — действительно очень распространённая сделка в сфере недвижимости. Неважно, будет ли она проходить с привлечением агентства или осуществляться самостоятельно между владельцем жилья и арендаторами, к заключению арендного договора нужно подходить взвешенно и ответственно.

Полезное видео

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl Enter.

Чем отличается наем от аренды

В быту мы слышим неверное использование юридических терминов: риелторы часто говорят о «договоре аренды квартиры», имея в виду договор, который обычный человек заключает на наем жилья. Договор аренды и договор найма — это разные договоры, и закон регулирует их по-разному.

Основное отличие найма от аренды — цель использования помещения и наниматель. Термин «наем» применяется только к жилым помещениям, если нанимателем при этом является человек, а не юридическое лицо. Аренда — это использование нежилых помещений и зданий кем угодно, либо жилых помещений юридическим лицом.

Разные цели использования помещений ведут и к разному регулированию законом: права гражданина-нанимателя защищены больше. На квартиру, в которой вы будете жить, нужно заключать договор найма.

К жилому помещению по договору найма больше обязательных требований: оно должно быть изолированным и пригодным для проживания. В аренду же может передаваться любое помещение, если оно устраивает арендатора и подходит для его целей. Полуразрушенный цех завода может быть отдан в аренду под фотосъемки, но не может стать предметом договора найма.

Что может пойти не так

Квартира на самом деле принадлежит другим людям, которые внезапно приезжают выселять нанимателя. Это могут быть настоящие жильцы, супруги или родители. Договор окажется недействительным, потому что наниматель заключил его с кем-то, кто не имел прав на эту квартиру.

Квартира окажется предметом затяжного судебного разбирательства, и, когда оно закончится, законные владельцы выселят нанимателей. Или не когда закончится, а просто так.

При выезде хозяева не вернут страховой депозит на основании того, что наниматель якобы повредил их антикварную люстру. Никакой люстры в квартире не было, но на суде этого не докажешь.

Предлагаем ознакомиться  Кто осуществляет приватизацию

Квартиру сдал муж, не имеющий на это права, потому что квартира куплена в браке. Договор будет недействительным: распоряжаться купленным в браке жильем могут только оба супруга, если у них нет другого юридически оформленного соглашения на этот счет.

Договор найма, подписанный представителем, окажется недействительным, потому что срок доверенности давно истек или потому что у представителя есть право на показ квартиры, а на подписание договора — нет.

Если у квартиры несколько собственников

Для заключения договора найма такой квартиры нужно согласие всех собственников: договор подписывают либо все сразу, либо один из собственников с доверенностью от остальных. Но это не отменяет того, что все свидетельства нужно запросить и внимательно проверить. И помните, что чем больше у жилья собственников, тем больше риск того, что один из них в любой момент может вас выселить.

Если квартира в ипотеке

Поинтересуйтесь у хозяина, какую сумму кредита ему приходится платить: может оказаться, что это и есть ваша плата за квартиру. Тогда чем исправнее вы будете платить, тем меньше можете беспокоиться, что собственник не сможет рассчитаться с банком, а квартиру затянут в судебные разбирательства из-за кредита.

Если квартира принадлежит супругам

Супруги могут в любой момент поссориться (особенно молодые). Чтобы не зависеть от их взаимоотношений, подстрахуйтесь в договоре:

  1. Если у супругов есть брачный договор, напишите об этом в договоре на квартиру.
  2. Пропишите, что супруги должны предупредить вас о важных изменениях в их отношениях: что они решили заключить брачный договор или расторгнуть существующий; что они вносят в брачный договор изменения, которые могут повлиять и на ваш с ними договор.
  3. И предусмотрите ответственность супругов на случай, если они не предупредят вас обо всём перечисленном. Например, штраф в размере месячной платы за квартиру за то, что они подписали брачный договор и не сказали вам.

Если договор подписывает представитель

Так случается, если собственник квартиры живет в другом городе, уехал в кругосветное путешествие, надолго попал в больницу, владеет крупным бизнесом или по другой причине не может лично подписать с вами договор. Пока хозяин квартиры занят, его недвижимостью может заниматься другой человек по доверенности. Изучите эту доверенность.

Вместо доверенности у представителя может быть посреднический договор: агентский договор, договор комиссии и др. В них проверяйте то же, что и в доверенности: срок, паспортные данные, полномочия.

И помните, что без доверенности даже близкие родственные отношения не дают права заключать договор за хозяина квартиры: дочь не может подписывать договор на квартиру матери или отца, бабушка не имеет права подписывать договор за внучку, даже если внучка очень занята. Не покупайтесь ни на какие отговорки.

Если вы никому не доверяете

Не знаете, как заключить договор аренды квартиры между физическими лицами? А между юрлицами? Расскажем все подробности

Вы проверили свидетельства, а сомнения по поводу прав на квартиру так и не отступили? Закажите выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРП) об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости

Такая выписка покажет, кто на сегодняшний день является собственником помещения. Выписка стоит 750 рублей, заказывается в любом из многофункциональных центров и готовится 3 рабочих дня. Можно заказать ее в электронном виде, а если вы торопитесь — специальные компании готовят выписки и за один день, но обойдется она в 1000—3500 рублей.

Больше нет бумажных свидетельств

Обратите внимание, что с 15 июля 2016 года Росреестр перестал выдавать бумажные свидетельства о госрегистрации права собственности, а с 1 января 2017 года ЕГРП объединили с государственным кадастром и переименовали в Единый государственный реестра недвижимости (ЕГРП).

С 1 января 2017 года право собственности подтверждается не свидетельством, а выпиской из ЕГРП.Так что если вы решили снять квартиру, купленную в конце июля 2016 года, без выписки из ЕГРП не обойтись.

Запомнить

  1. Внимательно проверяйте документы о праве собственности: сравнивайте личные данные и описание квартиры.
  2. Проверьте свидетельства каждого собственника квартиры и подписывайте договор со всеми собственниками.
  3. Проверьте, не заложена ли квартира. Узнайте детали договора об ипотеке.
  4. Проверьте, есть ли у хозяев квартиры брачный договор. Подписывайте договор сразу с обоими супругами или просите согласие на сделку.
  5. Договор подписывается только с собственником жилья или представителем по доверенности. Проверьте паспортные данные, полномочия и срок действия доверенности представителя.
  6. Самый надежный вариант — заказать выписку из ЕГРП.

Запомнить

  1. Внимательно проверяйте документы о праве собственности: сравнивайте личные данные и описание квартиры.
  2. Проверьте свидетельства каждого собственника квартиры и подписывайте договор со всеми собственниками.
  3. Проверьте, не заложена ли квартира. Узнайте детали договора об ипотеке.
  4. Проверьте, есть ли у хозяев квартиры брачный договор. Подписывайте договор сразу с обоими супругами или просите согласие на сделку.
  5. Договор подписывается только с собственником жилья или представителем по доверенности. Проверьте паспортные данные, полномочия и срок действия доверенности представителя.
  6. Самый надежный вариант — заказать выписку из ЕГРП.