Как купить квартиру с помощью риэлтора? главные особенности

К тому же покупатель такого жилья имеет более широкий ассортимент предложения и поэтому в среднем склонен дольше колебаться, выбирать и принимать решение о покупке», — отметила первый заместитель руководителя Комплекса продаж и маркетинга компании «Лидер Инвест» Анна Чижова. «Комфорт» — также не умаляет важности внимательного отношения к клиенту.

Однако в данном случае клиент готов доплатить за улучшение жилищных условий, лучшее окружение и дополнительные опции. Здесь уже следует наибольший акцент сделать на дополнительных (помимо непосредственного жилья) потребностях клиента. « Бизнес» — здесь клиент ищет так называемый «статусный» продукт.

Покупка на вторичном рынке: изучаем объект

По мнению профессионалов, приобретать жилье на вторичном рынке стоит весной или осенью, когда отмечается заметное оживление. Цена несколько вырастает относительно летнего затишья, появляется неплохой выбор, и найти нужный вариант намного легче. Чтобы сэкономить время на поиски и существенно облегчить процесс заключения сделки, стоит призвать на помощь риелтора из проверенного агентства и заключить с ним договор.

Платить деньги частным посредникам только за «показ квартир» лишено смысла, так как большинство вариантов вам заведомо не подойдет. Многие «продавцы» и не намерены продавать свое жилье, а только желают получать от риелтора немного денег за «показы».

Когда приходит время осмотра жилплощади и знакомства с продавцами, лучше назначать встречу на дневное время, так как при естественном освещении изъяны жилья становятся заметнее. Стоит поинтересоваться у продавца, является ли он собственником жилья и попросить хотя бы паспорт и копии документов на квартиру.

Нужно внимательно относиться к ситуациям, когда недвижимость находится в долевой или совместной собственности, и особенно – к случаям, когда жилплощадь или ее часть принадлежит детям или недееспособными взрослым людям. В первом случае потребуется письменное согласие на продажу всех собственников, а во втором – разрешительный документ из органов опеки.

Если квартира приобреталась на материнский капитал, она оформлена на всех членов семьи, включая детей, которым в случае продажи должна быть предоставлена аналогичная доля на другой жилплощади. Эти вопросом стоит поинтересоваться дополнительно.

Необходимо ознакомиться с выпиской из домовой книги, справкой из ЕРГП, изучить техпаспорт. Если в квартире выполнялась перепланировка, важно, чтобы она была узаконена. Любые обременения, наложенные на недвижимость, должны быть сняты до начала официального оформления сделки. Сам дом тоже стоит проверить. Если вдруг он внесен в список на расселение, собственники не имеют права продавать квартиры, и такая сделка не будет зарегистрирована.

Виды клиентов при покупке недвижимости

Просматривая официальные бумаги, стоит обращать внимания на исправления, правомерное внесение которых всегда должным образом заверяется. В некоторых правоустанавливающих документах встречаются обязательные условия, при несоблюдении которых сделка является недействительной. В этом случае надо запросить документальное подтверждение соблюдения таких условий.

О чём спрашивать продавца?

Беседуя с продавцом, покупателю стоит поинтересоваться:

  • Кто собственник квартиры.
  • На каком основании она приобреталась – и как давно.
  • Кто именно в ней прописан.
  • Есть ли среди прописанных дети.
  • Планируется ли чистая продажа или с последующей покупкой. От последнего может зависеть, в какие сроки будет оформлена сделка.
  • Есть ли долги по коммунальным платежам или капремонту.
Предлагаем ознакомиться  Передача автомобиля при продаже

Рассмотрим их по отдельности. «Эконом» — предусматривает наличие у клиента фиксированной суммы, которую он готов потратить на покупку квартиры. В этой категории рассматриваются недорогие варианты. Но, как известно, бывают недорогие лоты, а вот клиентов «недорогих» не бывает.

Инфо

info

Поэтому нужно внимательно, чутко и заботливо относиться к клиентам данной категорий, ведь для них принять решение особенно сложно и волнительно. «Покупатели более демократичных сегментов сильнее опасаются макро- и микроэкономических колебаний и больше нервничают, особенно когда речь идет о покупке первого и единственного жилья. При негативных переменах в экономике или на рынке недвижимости они могут паниковать и часто занимают выжидательную позицию до разъяснения ситуации. Здесь гораздо выше процент использования ипотечных сделок и других схем поэтапного приобретения квартир, и их выбор тоже может вызывать сомнения.

Как это сделать? Покажите (не доказывайте и не убеждайте), что вы нужны ему. Дате пару ценных советов и спросите, например:

  1. Как он будет определять при следующем просмотре очередной квартиры действительно ли она стоит столько, сколько просит продавец?
  2. Обо всех ли уловках продавцов квартир он знает?
  3. Как определит, какая из просмотренных квартир действительно имеет преимущества перед остальными?
  4. Что будет делать, если время, выделенное банком (если он ипотечник) начнет подходить к концу?
  5. Как проверит документы продавца?
  6. Справится ли он, если у продавца альтернативная сделка?

В этом можете помочь ему вы! Ваш товар — информация и опыт работы на рынке недвижимости! Вы, как эксперт готовы помочь ему сделать правильный выбор. Выясните, сколько квартир уже посмотрел покупатель.

Нюансы истории квартиры: причины для осмотрительности

«Квартирная история» очень важна, и игнорировать ее проверку ни в коем случае не стоит. Если жилплощадь за последние годы неоднократно меняла собственников, дарилась и продавалась, достаточно велик риск мошенничества. Осторожно надо относиться также к недвижимости, совсем недавно полученной по наследству. Не исключено, что могут появиться обиженные претенденты на квадратные метры, и сделка будет оспорена.

Покупателю стоит знать, что он может самостоятельно обратиться в ЕГРП и заказать выписку, где будет содержаться важнейшая информация о приобретаемой квартире. Для этого не надо получать согласие владельца жилья – сведения о недвижимости, касающиеся юридического обоснования права собственности и наличия обременений, не являются конфиденциальными. Перед подписанием договора стоит получить такую выписку и тщательно изучить все, что в ней содержится.

Внимание к собственнику: нездоровая подозрительность или обычная предосторожность?

Кроме базовых моментов, связанных с количеством собственников и наличием несовершеннолетних и недееспособных владельцев жилья, стоит узнать как можно больше о самом продавце недвижимости. Достаточно пообщаться с другими домочадцами и соседями, чтобы прояснить многие нюансы, связанные с репутацией владельца квартиры. Стоит поинтересоваться также его отношениями с законом.

Если человек находится под следствием или он в прошлом имел судимости, важно понять, насколько велик риск того, что он исчезнет с горизонта сразу после получения авансового платежа. Когда недвижимость в долевой собственности, даже если предоставлена разрешительная бумага, стоит лично поинтересоваться у других владельцев, действительно ли они не возражают против продажи.

Внимание к личностным нюансам – это не подозрительность, а предосторожность, и адекватные продавцы недвижимости именно так к этому относятся. Их не затруднит показать паспорт и не удивит желание рассмотреть фото. Для человека, заинтересованного в честном завершении сделки, это обычная формальность. Если человек на вопросы отвечает уклончиво и до последнего избегает предъявления документов, это повод насторожиться.

Стоимость, сроки и прочие нюансы сделки стоит подробно обсудить и тщательно зафиксировать в договоре. Лучше, если договор будет подписан в присутствии нотариуса и заверен государственным представителем. Важно помнить, что полноценное право собственности покупатель получает только после завершения регистрационной процедуры.

При осмотре самого жилья покупателю надо поинтересоваться планировкой. При этом следует попросить показать техпаспорт. Если квартира носит следы перепланировки – нужно потребовать документы, разрешающие проведённые работы. Если таких документов у продавца нет – от сделки лучше отказаться. «Узаконивать» самовольную перепланировку – процедура долгая, сложная и не всегда успешная.

Предлагаем ознакомиться  Вычет на покупку квартиры в ФНС

Кроме того, следует, если есть возможность, поинтересоваться и соседями. Сама квартира может оказаться в идеальном состоянии, но из-за проблемного окружения пользоваться ей будет трудно.

Стоит также помнить, что как и одежда означает больше, чем просто защита от холода, а еда представляет для людей нечто большее, чем просто способ утоления голода, недвижимость также трансцендентна, и в пределах своей значимости для человека, всегда выходит за рамки бетонной коробки из стен, пола и потолка.

Мотивация покупателей недвижимости Очередной характерной особенностью продажи недвижимости является то, что она подразделяется на сегменты. Как правило, каждый покупатель заранее настроен на приобретение недвижимости в одном определенном сегменте. Это позволяет на первых порах создать перманентный портрет покупателя. Для каждого сегмента этот портрет будет различаться.

Передача денег: ответственный момент

Важно продумать все нюансы передачи денег — основная сумма может быть переведена на счет, переданы наличными или положены в банковскую ячейку. Впрочем, на этом этапе для многих все оказывается намного проще, чем на старте финансовых отношений. Если квартира покупателю нравится, и он заявляет о намерении ее приобрести, продавец, скорее всего, потребует небольшую сумму наперед, и это вовсе не прихоть. Он приостановит поиск новых претендентов на жилплощадь лишь при гарантии, что сделка не сорвется.

Стоит заключить договор аванса и, по факту передачи денег, непременно получить расписку, поскольку сам договорной документ не служит подтверждением оплаты, но именно в нем должна содержаться полная информация о том, какие именно штрафные санкции предполагаются в случае, если одна из сторон откажется от завершения сделки.

  • сроками снятия с регистрации прежних жильцов;
  • периодом, в течение которого жилплощадь будет освобождена физически;
  • сроками сбора недостающих документов.

Все детали прописываются в договоре, чтобы ситуация была контролируемой. Важно, чтобы в документах фигурировала реальная стоимость квартиры. Лишь в этом случае, если возникнут проблемы с переходом права собственности или станут реальностью судебные разбирательства, есть шанс вернуть полную сумму денег.

Сделки с недвижимостью: нужен ли риэлтор, как выбрать и какие есть риски

19 Доля проектов с отделкой по объему кв. м в реализации составляет 27% от всего предложения новостроек Москвы, год назад эта доля составляла 18%. С начала года рынок элитных загородных поселков пополнил только 1 проект 08.06.2018 17:08 За прошедший год, по данным аналитиков компании Blackwood, снижение объема предложения элитной загородной недвижимости на первичном рынке составило 13%.

ДОНСТРОЙ сыграет на понижение 08.06.2018 16:41 Компания ДОНСТРОЙ проводит продажу непрофильных активов через аукцион на понижение цены.

Хорошо, если сделка является «прямой» или «свободной», то есть — продавец получает деньги, и сразу оформляется переход права собственности. Когда нынешний владелец недвижимости, реализуя квартиру, тут же приобретает жилье для себя, речь идет уже об альтернативной продаже. Во многих случаях приходится иметь дело с достаточно длинными «цепочками», и тогда заинтересованных сторон становится больше. Если у одной из них возникают непредвиденные сложности, процесс покупки/продажи может существенно затянуться.

Таким образом, альтернативная сделка требует грамотной организации, и лучше, если этим займется профессионал, который правильно составит схему и учтет все нюансы. Но в любом случае, регистрация права собственности может оказаться не такой быстрой, как предполагалось. Надо заметить, безальтернативные варианты можно считать большой удачей, поскольку квартир, находящихся в чистой продаже, на рынке несравнимо мало.

Предлагаем ознакомиться  Клиент не платит по договору что делать

Виды клиентов при покупке недвижимости

В чем же состоят особенности рисков при покупке квартиры?Приобретая жильё в собственность, гражданин может столкнуться как с ошибками (своими или продавца) – так и с откровенным мошенничеством.

Рассмотрим, что нужно знать и какие нюансы необходимо учитывать, разберёмся с основными опасностями и всеми подводными камнями, поджидающими перед покупкой квартиры через агентство недвижимости как в новостройке, так и на вторичном рынке.

Подробнее о рисках, которые могут встретиться при покупке квартиры и о том, как избежать мошенничества, мы рассказываем здесь.

Несоблюдение прав

Покупка квартиры в новостройке

При покупке квартиры в построенном новом доме риски в плане истории отсутствуют, зато присутствуют риски иного рода – связанные с застройщиком и, собственно, объектом строительства. Необходимо внимательно ознакомиться с договором и поинтересоваться нюансами регистрационной процедуры. Чаще такое жилье приобретается на разных этапах строительства.

В настоящее время закон обязывает компании обнародовать на сайте абсолютно всю информацию, включая разрешительные документы, подробные проекты и даже финансовую отчетность.

Подписывая договор, стоит обратить внимание на название документа — речь в нем должна идти именно о долевом участии без всяких определений вроде «предварительный». Лишь в этом случае права дольщика будут защищены законодательно, и в ситуации форс-мажора государство окажет поддержку частному инвестору.

Важно внимательно относиться к этапу приемки квартиры, даже если завершение строительства ожидалось с огромным нетерпением. Если сразу не призвать застройщика к устранению изъянов, после регистрации права собственности сделать это намного сложнее.

Заключение

Таким образом, на всех этапах сделки необходимо проявлять бдительность и не идти безоговорочно на поводу у продавца, желающего как можно быстрее получить задаток и перейти к завершению сделки. Важно проверить все документы, оценить состояние квартиры и разобраться с видом продажи.

Если организационные и контрольные процедуры кажутся слишком сложными, лучше не экономить и призвать на помощь грамотного юриста(с репутацией и отзывами). Вознаграждение труда специалиста оправдает себя, поскольку избавит от многих хлопот, а главное, от риска потерять деньги и остаться без жилья.

Игорь Василенко

Как риэлтору найти клиентов и обойти конкурентов

Важно

important

В целом психология продаж основана на манипуляции внутренними потребностями клиента. В тоже время, для того, чтобы чем-то управлять нужно знать об этом все. Первым шагом навстречу этому знанию является определение цели, которую ставит перед собой покупатель.

Как правило, жилье приобретают для следующих целей: — проживание;- инвестиции;- покупка детям или родственникам;- улучшение жилищных характеристик (площадь, локация, этаж экология);- ухудшение жилищных условий (в связи финансовыми трудностями или разменом). После выяснения цели можно подбирать индивидуальный стиль общения и поведения с клиентом.

Первичный рынок – это рынок терпеливого и экономичного покупателя, того, кто способен идти на компромиссы. Покупатель новостройки – это либо тот, кто покупает первую свою собственную квартиру, либо, кто вынужден серьезно экономить на покупке жилья, либо тот, кто готов ждать окончания стройки лишь бы взять квартиру побольше. Помимо этого, следует выделить основные мотивы, которые движут покупателями недвижимости при выборе продавца.

Во первых, покупатели (в основном в массовом сегменте) ищут приемлемую стоимость. Во вторых, покупатели предпочитают сотрудничать с теми продавцами, чей уровень обслуживания наиболее профессионален, кому можно доверять. В третьих, покупатели всегда предпочитают комфортные условия общения.

Виды клиентов при покупке недвижимости

Поэтому грамотная и гибкая ценовая политика, вежливый и обходительный персонал в отделе продаж, а также уютный и комфортный офис могут максимально приблизить продавца к успеху.