Содержание

Когда может быть использован аккредитив

Аккредитив — очень популярная банковская услуга и ей можно воспользоваться в разных случаях:

  1. если продаете или покупаете недвижимость (в том числе через ипотеку)
  2. покупаете или продаете какую-то дорогую вещь (авто, ценные бумаги, оборудование)
  3. оплачиваете услуги на крупную сумму
  4. производите обмен квартир через договор купли-продажи

Что такое аккредитив при покупке недвижимости

Когда вы заключаете сделку купли-продажи недвижимости, всегда есть риск стать жертвой обмана. На рынке недвижимости мошенников больше, чем где-либо. Для заработка они используют лазейки в законодательстве. И если вы стали жертвой аферы во время покупки или продажи недвижимости, доказать факт мошенничества не всегда просто.

Аккредитив – это надежный способ застраховать свою оплату для покупателя и дополнительные гарантии со стороны банка для продавца. Из статьи вы узнаете, что это такое – аккредитив при покупке недвижимости и как его правильно оформить.

Представьте, что вы хотите купить загородный дом в Подмосковье. Нашли подходящий вариант, посмотрели его и готовы брать. Владелец живет в Санкт-Петербурге и опасается продавать только по одной причине – не хочет перевозить наличные деньги из Москвы в Питер. Боится, что его ограбят или с ним в пути что-то произойдет. А еще, ему нужны дополнительные гарантии, что сделка пройдет честно, и он сразу получит свои деньги в полном объеме.

Вам так понравился дом, что вы готовы поискать выход из такой ситуации – предоставить продавцу дополнительные гарантии и сделать так, чтобы он не вез наличные деньги с собой. Вы предлагаете ему аккредитивную форму оплаты.

Аккредитив – это вид безналичного расчета, который реализуется не напрямую между участниками сделки, а через банк, который берет на себя функцию гаранта и следит за тем, чтобы все было честно.

Покупатель открывает в банке аккредитивный счет на имя продавца и вносит на него деньги – всю сумму или ее часть в зависимости от условий договора. При этом продавец не получит средства до тех пор, пока не выполнит все обязательства перед покупателем. Однако он будет знать, что деньги переведены и лежат в надежном месте – в банке, который контролирует все этапы выполнения сделки.

Банковские аккредитивы используются не только при продаже квартир, но и в других сферах – в расчетах между юридическими лицами, в международной торговле и любых других сделках, участникам которых нужен независимый гарант.

В сделках купли-продажи недвижимости широко используются банковские ячейки. Часто их путают с аккредитивами, но это принципиально разные инструменты. Разберемся, в чем разница.

Аккредитив в банке при покупке квартиры: что это такое, как заключить договор с его использованием по образцу и какова схема расчета при продаже недвижимости

Главное отличие – это форма расчета и договора. Заказав ячейку, вы используете ее для передачи средств. Но при этом банк не гарантирует, что покупатель поместит в нее всю сумму. Задача банка – обеспечить доступ к ячейке, а ее содержимое его уже не касается. Финансовая компания не гарантирует, что покупатель поместит в ячейку деньги. При аккредитиве банк дает такую гарантию.

Аккредитив – это в первую очередь гарантия со стороны банка, а ячейка – всего лишь место для хранения активов.

Аккредитив – это безналичный способ оплаты, а в ячейку можно положить только наличные деньги.

Есть несколько видов аккредитивной оплаты. Рассмотрим те, что используется при продаже недвижимости.

Суть подтвержденной формы в том, что банк-эмитент привлекает сторонний банк, который выступает дополнительным гарантом по сделке. Если по каким-то объективным причинам банк-эмитент не сможет выполнить свои обязательства перед клиентами, это сделает его банк-партнер.

Когда в стране экономическая и политическая обстановка стабильны, подтвержденными аккредитивами пользуются редко, поскольку они дороже в обслуживании. Они становятся востребованными в кризисные периоды, когда есть риск банкротства банков. Если один обанкротился, сделку завершит второй, указанный в договоре.

Неподтвержденный – когда гарантом в сделке выступает всего один банк. Все аккредитивы по умолчанию неподтвержденные.

Отзывный – это тот, который можно отозвать, то есть аннулировать. При этом ставить вторую сторону сделки в известность не обязательно.

Безотзывный – тот, который нельзя аннулировать без разрешения бенефициара. Если получатель платежа отказал в аннуляции, банк не имеет права отозвать аккредитив.

Безотзывные способы оплаты не пользуются популярностью в России: если без уведомления бенефициара отзывать платежи, такой способ оплаты сразу теряет все свои преимущества.

Гарантированный – когда в банке открывается счет на имя получателя платежа. Плательщик кладет сразу всю сумму на счет, но получатель не может воспользоваться деньгами до тех пор, пока не предоставит банку доказательства выполнения сделки со своей стороны. Как только доказательства получены, он получает право забрать все деньги. Доказательством будет документ, который плательщик указал в договоре аккредитива.

Депонированный отличается от гарантированного лишь тем, что после выполнения обязательств продавцом деньги будут переведены в банк, в котором он обслуживается. Депонированные платежи часто используются, когда один из участников сделки находится за рубежом.

Револьверный

Используется, когда оплата растянута во времени. Например, когда покупатель и продавец договорились осуществлять оплату не одним платежом, а поэтапно.

Например, участники сделки решили, что покупатель расплатится за купленную недвижимость в течение 10 месяцев. Чтобы не открывать каждый раз новый аккредитив, создается один – револьверный.

С красной оговоркой

Аккредитив в банке при покупке квартиры: что это такое, как заключить договор с его использованием по образцу и какова схема расчета при продаже недвижимости

Отличается от других тем, что дает продавцу право получить аванс до предоставления подтверждающих документов.

Популярны среди компаний по продаже недвижимости, особенно часто применяются для покупки жилья в новостройках – застройщик получает аванс еще до того, как дом сдан в эксплуатацию.

Название связано с тем, что раньше в документах красным обводилась та часть, в которой были прописаны условия внесения аванса. Отсюда название – «с красной оговоркой».

Итак, вы уже знаете, что такое аккредитив и как он работает. Следующим шагом будет изучение процедуры применения этого способа оплаты в сделках по купле-продаже недвижимости. Чтобы понять, какое место аккредитивные платежи занимают в договоре, рассмотрим все этапы проведения сделки – от переговоров до закрытия сделки.

Как проходит купля-продажа недвижимости через аккредитив:

  1. Покупатель ищет дом или квартиру.
  2. Сам или через риелтора находит вариант, который его устраивает.
  3. Связывается с продавцом и обсуждает все детали: цену, сроки, порядок оформления документов.
  4. Участники сделки решили, что самый безопасный вариант – аккредитив.
  5. Покупатель обращается в банк и открывает аккредитивный счет на имя продавца.
  6. Вносит на него деньги – всю сумму или часть, в зависимости от договоренностей.
  7. Банк замораживает деньги до тех пор, пока недвижимость не перейдет в собственность к покупателю.
  8. Когда продавец выполнил все условия сделки, он приходит в банк и приносит документы, подтверждающие это.
  9. Банк отдает деньги бенефициару.
  10. Сделка закрыта.

Безотзывный аккредитив при продаже квартиры — способ расчетов между покупателем и продавцом. Широкое распространение этого варианта связано с необходимостью обеспечения безопасности сделки и преимуществами решения по сравнению с другими практикуемыми способами расчетов.

Форма расчетов между покупателем и продавцом прописывается в договоре. Поэтому использование аккредитива должно быть в нем указано. Как это сделать:

  1. Форма и порядок расчетов формулируются в специальном разделе или в отдельном пункте договора.
  2. Форма расчетов определяется как «покрытый безотзывный аккредитив, открываемый Покупателем в пользу Продавца в срок не позднее ____ рабочих дней с даты подписания настоящего Договора».
  3. Среди условий использования аккредитива указываются:
  • банк-эмитент (банк, где будет оформлен аккредитив);
  • банк-исполнитель (банк, куда будут перечислены денежные средства в пользу продавца);
  • ФИО получателя средств;
  • сумма аккредитива (цифрами и прописью);
  • вид аккредитива («безотзывный покрытый»);
  • условие оплаты аккредитива («без акцепта»);
  • дата открытия аккредитива (если при составлении и подписании договора не определена, то оставляется возможность для ее проставления в договоре в будущем);
  • условия платежа (какие документы нужно представить в банк) — как правило, достаточно только договора купли-продажи с отметкой-регистрацией в Росреестре;
  • стороны договора (повторяются из шапки договора);
  • идентификация недвижимости (адрес местонахождения, площадь, другие существенные характеристики);
  • кто несет расходы, связанные с применением аккредитива (обычно они возлагаются на покупателя, но возможно и другое условие);
  • в качестве оговорки прописывается условие о том, что ипотека в силу закона в связи использованием аккредитивной формы расчётов не возникает.

Аккредитив в банке: при покупке и продаже недвижимости

Для упрощения подготовки договора, если вы не хотите обращаться к юристу, можно использовать образцы и примеры. Только обязательно удостоверьтесь, что образец подходит для вашего объекта недвижимости, в нем отражен факт использования для расчетов аккредитива и обозначены его условия.

На безопасность оформления сделки купли-продажи квартиры напрямую влияет выбор формы расчетов. Деньги за квартиру можно передать наличными, что является одним из худших решений. Предпочтительнее — оформить договор об аренде банковской ячейки и заранее заложить нужную сумму, или оформить аккредитив. Последнее означает, что деньги будут переданы Продавцу только при соблюдении определенных условий.

Аккредитив — это обязательство банка по совершению каких-либо денежных операций в пользу бенефициара (получателя) при выполнении им определенных условий. Аккредитив принимается финучреждением у лица — приказодателя. Гарантом выполнения обязательств выступает банк. Без проверки документации, перечень которой оговорен ДКП, средства не будут перечислены Продавцу.

Пример договора аккредитива при продаже квартиры

  1. Стороны заключают между собой договор (купли-продажи, цессии, оказания услуг)
  2. Покупатель открывает сберегательный счет в банке и вносит необходимую сумму (она состоит из суммы заключенного договора и комиссии банка за предоставляемую услугу)
  3. Продавец выполняет условия сделки и предоставляет документы, подтверждающие это, в банк
  4. Банк проводит проверку документов и в случае выполнения всех условий переводит деньги продавцу
  1. Вы договариваетесь с продавцом квартиры о сумме продажи его недвижимости
  2. Следующим шагом вам нужно внести деньги на специальный счет, открытый для этой сделки в банке
  3. Далее составляете договор между собой с условиями сделки: вам нужно прописать условие, что продавец получит деньги только после предоставления им выписки из Росреестра с отметкой о регистрации — этот документ подтверждает факт смены собственника жилья.
  4. Банк проверяет подлинность документы и в случае выполнения условия переводит деньги на счет продавца. Таким образом все стороны довольны — покупатель получил в собственность квартиры, а продавец свои деньги.

У данной услуги есть как свои плюсы, так и свои минусы. Давайте, рассмотрим их подробнее.

Плюсы аккредитива

  • Минимальное количество документов
  • Можно произвести расчет в рублях или в валюте
  • Время на открытие аккредитива составляет около 10 минут
  • Сделку можно провести за 1 день, даже если покупатель и продавец находятся в разных городах
  • Гарантия безопасности проведения расчетов
  • Относительно низкая стоимость услуги — от 1500 рублей
  • Не требуется личное присутствие продавца при открытии аккредитива

Минусы аккредитива

  • С помощью аккредитива можно провести не все типы сделок
  • Аккредитив можно открыть не в каждом отделении банка
  • Операция не может быть осуществлена в рамках предпринимательской деятельности
  • Если открывать безотзывной аккредитив, то снять деньги со счета можно только при согласии двух сторон (нужно будет расторгнуть сделку)
  • Номер и дата заявления
  • Сумма аккредитива прописью
  • Данные банка плательщика и получателя
  • Данные банка-исполнителя
  • Вид аккредитива (покрытый (депонированный), непокрытый (гарантированный), безотзывной или отзывной)
  • Срок действия аккредитива
  • Назначение платежа
  • Способ исполнения аккредитива
  • Список документов для подтверждения сделки продавцом
  • Срок предоставления документов
  • Способ оплаты сделки покупателем
  • Контактные данные плательщика
  • Дополнительные условия

При желании сторон уберечь сделку от срыва, в схеме операции через аккредитив банк выступает в роли гаранта для обеих сторон:

  • покупателю банк возвращает деньги, если тому не предоставлена квартира, за которую он их уплатил;
  • продавцу -при соблюдении условий договора- гарантируется получение этих средств.

Аккредитив в банке при покупке квартиры: что это такое, как заключить договор с его использованием по образцу и какова схема расчета при продаже недвижимости

Продление срока действия аккредитива, изменение его условий или отказ от сделки возможны лишь при взаимном согласии сторон.

Пошаговое описание:

  1. Обсуждение продавцом и покупателем условий купли-продажи, подписание договор купли продажи с условием оплаты серез аккредитив.
  2. Обращение с данным договором в банк, в котором планируется открыть аккредитив.
  3. В банке покупатель и представитель банка подписывают аккредитивный договор.
  4. Покупатель вносит на открывшийся счёт средства в условленном размере и получает свидетельствующую об операции бумагу.
  5. Договор аккредитива при этом находится у представителя банка.
  6. Договор купли-продажи «регистрируется» в Росреестре.
  7. После регистрации, продавец направляет в банк выписку из ЕГРН с новым собственником, подписаный сторонами договор купли-продажи и прочие требуемые документы.
  8. Банк тщательно проверяет договор и сопроводительную документацию на предмет нарушений.
  9. После проверки банком деньги поступают на счёт продавца. Он должен подтвердить получение средств, после чего сделка завершена.

Для произведения расчётной операции в аккредитивном договоре обязательно отражаются следующие условия:

  • наименование банка – плательщика;
  • наименование банка (исполняющего), обслуживающего получателя средств;
  • ФИО получателя средств;
  • размер аккредитива;
  • тип аккредитива;
  • способ оповещения получателя средств об открытии аккредитива;
  • способ оповещения плательщика о номере счёта для перевода средств, открытого исполняющим банком;
  • период действия аккредитива, предоставления бумаг, подтверждающих регистрацию сделки купли-продажи;
  • условия оплаты (с акцептом или без).
Предлагаем ознакомиться  Скачать образец договора аренды помещения под офис условия

Действия покупателя

Покупатель с продавцом договариваются рассчитаться за квартиру через аккредитив, прописывают это в договоре купли-продажи. Покупатель отправляется с этим договором и паспортом в банк, где подает заявление об открытии аккредитивного счёта. Комиссия за услугу списывается при подаче или с личного счёта заявителя.

В заявлении прописывается, сколько нужно будет перевести на счет покупателя, и какие документы должен предъявить продавец для получения денег.

Что делает банк?

Банк принимает заявление от покупателя, открывает аккредитив и резервирует на нем сумму равную стоимости квартиры. Затем он отправляет продавцу уведомление об открытии счета, наличии на нем денег и о том, как их получить.

Сроки и стоимость

Рассмотрим, как действует расчёт сторон по аккредитиву на примере Сбербанка. Деньги на аккредитивный счет перечисляет покупатель со своего персонального лицевого счета. Дополнительно оплачивается тариф за обслуживание. Размер такого тарифа для сделок купли-продажи недвижимости составляет фиксированные 2000 рублей.

Стороны самостоятельно решают, кто покрывает комиссию за обслуживание – это может быть и продавец, и покупатель, и оба участника вместе. Данную статью расхода понадобится уточнить в основном договоре купли-продажи квартиры. Здесь указывается, что «тариф за обслуживание аккредитивного счета в размере … оплачивает …» (продавец или покупатель).

Банк рассматривает документы, доказывающие выполнение всех условий аккредитива, в течение 7 рабочих дней. После проверки регистрируемых документов, также платной, открывается аккредитив. Продавец может забрать свои деньги за квартиру.

Перевод средств из безналичной формы в наличную стоит 1% от оперируемой суммы. Он варьируется в зависимости от объёма средств и времени, спустя которое получатель забирает деньги. Если переводимая сумма превышает 5 млн. рублей и продавец забирает получает оплату в течение месяца, то операция обойдётся в 10% от суммы перевода.

Важно, что за нарушения выполнения условий сделки через аккредитив законом ответственность возлагаетсяна банк, так что банк-исполнитель не станет принимать документы без проверки.

  • Возможное длительное ожидание. Банкам, предоставляющим аккредитивные счета, приходится работать с другими банковскими учреждениями. Например, аккредитивный счет может быть открыт покупателем в «Сбербанке», в то время как продавец числится клиентом «Альфа-Банка». Обеим кредитно-финансовым организациям понадобится взаимодействовать друг с другом – обмениваться информацией, пересылать документы и пр. На все это будет требоваться время.
  • Необходимость точного выполнения всех условий сделки. Деньги будут окончательно переведены продавцу только тогда, когда стороны исполнят все договоренности и предоставят необходимую документацию. В этом может заключаться потенциальная проблема, ведь из-за малейшего непредвиденного обстоятельства дело способно «повиснуть в воздухе» и продать жилье быстро не получится.
  • Необходимость уплаты комиссии. За открытие аккредитива понадобится уплатить определенную сумму, которую банки устанавливают самостоятельно.

Условия заключения договора, его центральные разделы и прочее, как правило, универсально. Отдельное внимание стоит уделить пунктам:

  • Реквизиты сторон. Ошибки в написании Ф.И.О., номеров счетов, адреса реализуемой квартиры – недопустимы.
  • Раздел «Порядок расчётов». Положения в нём должны быть сформулированы без разночтений. Обязательно присутствие регламента продолжительности аккредитива, рассчитанной суммы и валюты операции, требуемый пакет бумаг для совершения сделки и т.д.
  • Пункт «Оплата услуг». Здесь важно проследить, на кого ляжет финансовая ответственность за открытие и закрытие счета.
  • Весь раздел «Ответственность сторон». Трактовка этого понятия и регулирование ответственности зависят от конкретного соглашения. Эта часть должна во всём удовлетворять стороны, иначе в будущем возможно ущемление их прав.

В разделе «Расчёты» основного договора купли-продажи необходимо указать:

  1. каким способ оплачивается объект сделки;
  2. банк, в каком предполагается аккредитив;
  3. продолжительность произведения расчёта;
  4. документы, необходимые продавцу для перевода оплаты с аккредитивного счёта.

Аккредитив обеспечивает наиболее полную безопасность при передаче денег от покупателя продавцу.

Однако, за это преимущество приходится платить не только стоимостью обслуживания, но и длительностью перевода.

Потому выбирать аккредитив при продаже квартиры следует осторожно и взвешенно: зачастую сделки до 2 000 000 рублей могут быть спокойно совершены при использовании менее дорогой банковской ячейки.

Аккредитив в банке при покупке квартиры: что это такое, как заключить договор с его использованием по образцу и какова схема расчета при продаже недвижимости

Под аккредитивом понимается безналичный банковский счет, на котором хранятся деньги покупателя жилья. Средства перечисляются на счет продавца при успешной регистрации перехода прав на квартиру, а в противном случае возвращаются продавцу.

Аккредитив является аналогом банковской ячейки, главным преимуществом которого является отсутствие необходимости перемещать крупные суммы денег до отделения банка, так как все расчеты происходят безналичным способом. Расчеты по аккредитиву регулируются в ст. 867-873 Гражданского кодекса.

  • Аккредитив может быть двух типов:
  • В первом случае покупатель вправе забрать свои деньги из банка до завершения регистрации купли-продажи, отменяя таким образом сделку, а во втором случае – при использовании безотзывного аккредитива – покупатель забирает свои деньги только по истечению срока аккредитива.
  • Общий порядок действий сторон при оплате квартиры через аккредитив включает следующие шаги:
  1. Стороны составляют и подписывают договор покупки квартиры.
  2. Покупатель открывает в банке аккредитивный счет и вносит на него сумму покупки.
  3. Сделка регистрируется в отделении Росреестра.
  4. Продавец предъявляет в банк документы, подтверждающие отчуждение жилья в пользу покупателя.
  5. Банк проверяет документы и зачисляет сумму покупки на счет продавца.
  • банк-эмитент — открывает аккредитив для приобретателя квартиры;
  • банк-исполнитель — выдает деньги продавцу после выполнения им обязательств;
  • «забронированная сумма» — средства на аккредитивном счете, подлежащие выплате Продавцу.
  • какой банк выступает в роли эмитента;
  • наименование банка, исполняющего обязательство (им может быть сам эмитент);
  • данные о Продавце, выступающем в роли получателя денег после оформления сделки;
  • перечень документов, подлежащих предъявлению Продавцом для снятия зарезервированной суммы;
  • особенности оплаты аккредитива: кто несет расходы и в каком соотношении;
  • сроки открытия счета, внесения средств со стороны Покупателя;
  • ответственность сторон за нарушение обязательств.
  1. Сначала участники сделки тщательно обсуждают условия купли-продажи. Заключается договор купли-продажи;
  2. Этот документ предоставляется банку, где планируется открывать аккредитив. Если банк утверждает сделку, подписывается еще один аккредитивный договор с участием трех сторон — покупателя, продавца и представителя банка;
  3. Покупатель вносит на открытый счет денежные средства в установленном объеме. Операция пополнения документируется;
  4. Договор аккредитива при покупке недвижимости или хранится у представителя банка, или передается в другую организацию (актуально для покрытых и непокрытых счетов);
  5. Договор купли-продажи регистрируется в Росреестре. Квартира практически передана покупателю;
  6. Продавец предоставляет банку все необходимые бумаги: справку из Росреестра о передаче прав, выписку из ЕГРН и т.д. Банк тщательно проверяет всю юридическую сторону вопроса, а именно: действительно ли были переданы права, не было ли нарушений в процессе передачи и т.д.;
  7. Если все правильно, в соответствии с аккредитивным договором, деньги зачисляются на счет продавца. На этом этапе продавец обязан задокументировать получение денег актом приема-передачи. Сделка завершается.
  • Внимательно проверьте реквизиты получателя и отправителя. Все ФИО, номера счетов, адрес объекта купли-продажи и прочее должно быть написано без ошибок. Если заметите опечатку, требуйте ее исправить;
  • Тщательно изучите раздел «Порядок расчетов». Там должны быть ясные формулировки без двоякого прочтения (разночтения). Должен присутствовать регламент сроков действия аккредитива, конкретной суммы и валюты операции, требуемый пакет документов для завершения сделки и т.д.;
  • Обязательно исследуйте пункт «Оплата услуг». Обратите внимание, на кого ляжет ответственность в финансовом плане за открытие и закрытие счета (кто будет платить банку);
  • Наконец, внимательно прочтите весь раздел «Ответственность сторон». В разных договорах ответственность сторон по-разному регламентируется, и понимается этот термин тоже не всегда одинаково. Вас этот раздел должен полностью удовлетворить, иначе в будущем возможны ущемления ваших прав.
  • Главный плюс аккредитива — участники сделки полностью защищены от возможного мошенничества или неисполнения обязательств;
  • Дополнительная юридическая помощь и поддержка от банка. Так, при возникновении каких-либо вопросов, представитель банка сразу обратит на них внимание;
  • Обеспечивается равная безопасность для всех сторон — продавца, покупателя и банка.

Условия аккредитива: плюсы и минусы

Минусы аккредитива

В настоящей статье мы подробно рассматриваем пользу этого финансового инструмента и его особенности.

Показать содержание

Что это такое?

Продавец получит денежные средства после оформления всех необходимых документов, которые необходимы для регистрации права собственности, с последующим предоставлением их в кредитную организацию. При этом обе стороны защищены от потерь в случае недобросовестных действий другой стороны по сделке.

Условия оформления

  1. В договоре купли-продажи необходимо прописать пункт, согласно которому расчёт будет проводиться через аккредитив, открытый в банке.
  2. Следующий шаг — подать заявление в банк на открытие аккредитивного счёта.

    Вместе с заявлением необходимо представить документ, удостоверяющий личность, а также основание открытия аккредитива — договор купли-продажи (или предварительный ДКП).

  3. Затем покупатель переводит необходимую сумму на открытый счёт.

    Также он оплачивает все услуги банка по оказанию данной услуги, если в договоре не будет оговорено другое.

Применяемые виды

Нет ограничений на используемые виды банковских операций при проведении такого рода сделок. Однако рекомендуемым является безотзывной аккредитив, поскольку он защищает интересы обеих сторон по договору.

Покупатель может отозвать деньги, только если нарушены условия договора или он не смог зарегистрировать на себя недвижимость. Продавец же гарантированно получит деньги, как только вторая сторона закончит процедуру оформления права собственности.

Столько времени обычно занимает передача всех подписанных документов в регистрационную палату и получение подтверждения о переходе права собственности.

Расчёты с использованием аккредитивного счёта происходят по следующему алгоритму:

  1. Заключается договор купли-продажи, в котором предусмотрен в качестве расчёта аккредитивный счёт.
  2. Продавец по договору направляет в банка заявление об открытии аккредитива.
  3. Оговаривается комплект документов, которые должна предоставить каждая из сторон. Эти условия прописываются в договоре и указываются как необходимые для открытия аккредитива.
  4. Банк открывает аккредитивный счёт на имя продавца и перечисляет на него деньги со счета покупателя.
  5. Стороны завершают сделку. Покупатель предоставляет в кредитную организацию все документы, предусмотренные договором и условиями аккредитива, продавец после этого получает деньги на свой счёт.

Важно: каждый этап сделки контролируется банком и требует документарного подтверждения от сторон.

А о порядке расчетов по купле-продаже недвижимости читайте тут.

Поскольку за открытие и обслуживание счётов в банке необходимо платить определённую сумму, очень важно сравнить все условия, которые предлагают кредитные организации, и выбрать подходящие. Каждый из банков, предлагающих услуги по открытию аккредитива, устанавливает свою комиссию за эту операцию.

Аккредитив в банке при покупке квартиры: что это такое, как заключить договор с его использованием по образцу и какова схема расчета при продаже недвижимости

Также стоит обратить внимание на репутацию финансовой организации: наличие хороших отзывов и высокие рейтинги говорят о том, что они будут более жёстко контролировать выполнение сторонами условий договора.

Сумма на счёт аккредитива вносится целиком единовременно. Также сразу уплачивается комиссия за обслуживание счёта и переводы денежных средств.

При открытии аккредитива необходимо предоставить:

  • Паспорт.
  • Заявление на открытие аккредитивного счёта.
  • Договор о расчётах через выбранный способ оплаты или основной договор купли-продажи, если в нём прописаны эти условия.

Сам договор обязательно заключается в письменной форме, и должен содержать следующие пункты:

  1. Банк, где будет оформлен аккредитив.
  2. Банк, куда будут переведены деньги.
  3. ФИО продавца.
  4. Переводимая на аккредитив сумма (обязательно написать цифрами и прописью).
  5. Вид аккредитива (указать, что аккредитив безотзывной).
  6. Условия оплаты (рекомендуется прописывать «без акцепта»).
  7. Дата открытия счёта.
  8. Условия, по которым будет осуществлён перевод средств (документы, которые покупатель предоставляет в банк для открытия счёта).
  9. Идентификация недвижимого имущества.
  10. Кто оплачивает комиссии за открытие и перевод денежных средств.

Необходимо прописать в договоре оговорку о том, что в связи с использованием аккредитива не возникает ипотечных обязательств.

Если нет желания обращаться к юристу, можно взять образец договора из интернета и подкорректировать его под свои нужды. Обязательно нужно убедиться, что документ подходит под выбранный тип недвижимости и в нём есть пункт о том, что стороны будут осуществлять расчёт через аккредитив.

Условием раскрытия аккредитива обычно является предоставление в банк договора купли-продажи с отметкой Россреестра или выписки из ЕГРН, где прописан новый собственник недвижимого имущества. По избежание спорных ситуаций, этот момент необходимо отразить в договоре.

Кто оплачивает?

Все расходы, связанные с открытием аккредитива и переводом денежных средств, согласно обычаям делового оборота берёт на себя покупатель недвижимого имущества. Однако законом не запрещается возложить оплату комиссии банка на продавца или же разделить эту сумму в произвольной пропорции (например, 50/50, 40/60 или 70/30).

Для открытия аккредитива подойдёт любой банк, оказывающий такую услугу. Ниже приведён краткий обзор банков и условий, которые они предоставляют, выбраны самые выгодные условия.

  1. Сбербанк предлагает к открытию три вида аккредитивов:
    • Безакцептный.
    • Безотзывный.
    • Покрытый.

    Открывают счета как для физических, так и для юридических лиц.

    • С физических лиц берут комиссию в 0,2% от стоимости аккредитива.
    • Для юридических лиц сбор установлен в 0,5%.

    Доступна возможность открыть аккредитив на 120 дней с последующей пролонгацией ещё на 60 дней. Такая опция пригодится при сделках, когда стороны находятся в разных городах.

  2. Промсвязьбанк обладает гибкой системой расчётов на открытие аккредитива: открыть его можно за 2500 рублей за месяц использования. Также дополнительно по тарифу в зависимости от суммы нужно будет заплатить 0,1% или 0,2% от переводимой суммы. Приятным бонусом для клиентов будет ускоренный процесс документов: они обещают проверить их и перевести деньги в течение суток.
  3. ВТБ 24 проводит операции с аккредитивами на всей территории РФ. Клиентам предлагается воспользоваться безотзывным покрытым аккредитивом на срок до 90 дней для расчетов при покупке любой недвижимости и земельных участков.

Банки не вводят ограничения для индивидуальных предпринимателей, что позволяет им также участвовать в сделках.

Преимущества Недостатки
Надёжность и безопасность расчётов. Из-за дополнительных проверок, сделка проходит дольше.
Нет необходимости проверять деньги на подлинность. Применяется сложный документооборот.
Банк дорожит своей репутацией, поэтому контролирует выполнение всех условий сделки, а также её чистоту. При использовании сделок с куплей-продажей квартиры некоторые банки берут дополнительные комиссионные.
При выполнении обязательств каждая из сторон гарантированно получает причитающееся по сделке. Деньги покупатель сможет вернуть, обратившись с иском к продавцу в суд.
Деньги никуда не пропадут (что может произойти в случае использования обычной ячейки). Налоговая будет в курсе совершённой сделки.
Открыть аккредитив обычно дешевле, чем оплатить услуги перерасчёта и аренды сейфа. Часто тарифы завышены и стороны в целях экономии выбирают иные способы расчётов.

Такое развитие событий ставит в невыгодное положение покупателя. Аккредитив присоединяется к общей конкурсной массе прекратившего деятельность банка, и получить свои деньги обратно в случае неисполнения договора становится проблематично. Также сложно получить их будет и продавцу, если сделка будет закрыта и соблюдены все условия.

Если сделка прошла успешна и зарегистрирована Росреестром, согласно п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.1999 N 39 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с использованием аккредитивной и инкассовой форм расчетов», покупатель обязан будет осуществить оплату повторно. Затем уже обратиться к конкурсному управляющему для включения себя в очередь кредиторов.

Минус в том, что вряд ли буду возвращены все деньги, поскольку конкурсная масса делится между всеми кредиторами в очереди равномерно.

Предлагаем ознакомиться  Расчет нормы потребления электроэнергии

В качестве страховки на такие случаи покупатель может внести в договор формулировку, согласно которой обязанность оплаты по договору считается выполненной в момент открытия аккредитива. Однако продавец может не согласиться на такое условие, поскольку тогда он потенциально лишится и объекта недвижимости, и денежных средств. Тут помогут только переговоры и выбор надёжного банка.

Альтернатива

Аккредитив в банке при покупке квартиры: что это такое, как заключить договор с его использованием по образцу и какова схема расчета при продаже недвижимости

Альтернативой аккредитиву может служить банковская ячейка. Её использование происходит следующим образом — в банке встречаются:

  • юрист;
  • риелтор;
  • покупатель;
  • продавец;
  • и представитель банка.

Стоимость аренды ячейки в банке варьируется от 1000 до 5000 рублей в зависимости от банка.

Плюс её использования в тайне содержимого: никто кроме риелтора, продавца и покупателя не будет знать, какая сумма лежит внутри. Минус — увеличение риска мошенничества.

Продавец может воспользоваться незнанием банка условий сделки, получить доступ к банковской ячейке, забрать деньги и требовать повторной оплаты, поскольку денег в ячейке нет, соответственно нет и расписки в получении денежных средств.

В России редко используются сделки с аккредитивом. Стороны чаще всего используют наличные, однако с увеличением сумм и случаев мошенничества, аккредитив становится популярнее и удобнее.

Его преимущества перед наличным расчётом или банковской ячейкой становятся всё более очевидными.

Тормозит процесс только нестабильность банковского сектора в России, но это будет не всегда, а значит и популярность такого способа расчетов будет расти.

Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.

Аккредитив в банке при покупке квартиры: что это такое, как заключить договор с его использованием по образцу и какова схема расчета при продаже недвижимости

Сделка проводится дольше по нескольким причинам:

  • банку потребуется время на проверку подлинности документации;
  • процедура замедляется сложным документооборотом.

При расчете через ячейку или наличностью Продавцу придется проверять подлинность купюр. При аккредитиве банк отвечает за выдачу нефальшивых денег.

При отказе от покупки вернуть деньги возможно только путем обращения в суд. Используя аккредитив, нужно быть уверенным в собственных намерениях.

Деньги с электронного счета невозможно украсть.

Вся информация фиксируется. Занизить стоимость недвижимости для снижения суммы налогов не получится.

Если Продавец не предоставит документы в оговоренный договором срок, Покупатель может забрать деньги.

Взимание комиссионных за поведение расчетов по сделкам с недвижимостью.

Банк, работающий на финансовом рынке недавно, может допустить ошибки: не вовремя сдать отчетность, провести запрещенные операции. Следствием становится отзыв лицензии. По закону финансово-кредитное учреждение может обжаловать решение Банка России на протяжении 30 дней. Банк, не имеющий лицензии, ликвидируется (ст. 20 закона №395-1 ФЗ «О банках и банковской деятельности»).

Схема покупки квартиры через аккредитив Сбербанк

Сбербанк предлагает использовать аккредитивный счет для покупки недвижимости, автомобиля, ценных бумаг и прочих материальных ценностей, имеющих высокую стоимость.

Чтобы получить деньги, Продавцу предлагается предоставить документ-основание для перехода права собственности с пометкой о госрегистрации имущества на Покупателя. В договоре могут быть указаны и иные документы, которые подлежат проверке Сбербанком.

Согласно условиям, предлагаемым финорганизацией, только при взаимном согласии сторон можно:

  • продлить срок аккредитива;
  • внести изменения;
  • отказаться от сделки.

Схема оформления аккредитива в Сбербанке проста:

Для открытия счета можно обратиться в любое отделение банка. Даже нахождение субъектов взаимоотношений в разных городах не помеха. Сбербанк гарантирует максимально быстрое оформление документов: оформление — 10 минут, проведение взаиморасчетов — 1 день.

Услуга предоставляется при внесении 2000 руб. за обслуживание. Дополнительно придется заплатить:

  • 0,2% Х сумму, внесенную на аккредитивный счет, но при условии, что Сбербанк — эмитент и исполнитель. Минимальная сумма оплаты составляет 1000 руб., максимальная — 5000 руб.
  • 0,3% от суммы на аккредитиве, если исполнителем будет иной банк.

Это касается только сделок купли-продажи недвижимости. Если продается-покупается иное имущество, взимается плата от 1500 руб., или процент от сделки.

Для сравнения, банк «Промсвязь» предлагает воспользоваться безопасными расчетами через ячейку всего за 2500 руб. ВТБ берет 0,2% от суммы на аккредитиве независимо от того, является ли он исполнителем и эмитентом и одном лице. Дополнительная плата в ВТБ взимается за отзыв аккредитива, сумма — 1200 руб.

Документы для открытия аккредитив в Сбербанке

Открыть счет можно имея при себе:

  • паспорт;
  • договор купли-продажи недвижимости, долевого участия или иной документ о совершении сделки;
  • заявление и сопроводительное письмо.

В отделение подается заявление на аккредитив:

Покупатель направляет сопроводительное письмо банку-исполнителю. По сути это инструкция, согласно которой должен действовать исполнитель. В ней указывается, какие документы необходимо проверить, что делать при выявлении несоответствий.

Бланк сопроводительного письма Сбербанка

Кто оплачивает аккредитив при покупке квартиры

На практике платит за оформление аккредитива тот, кто инициирует такую форму расчетов. Поскольку открытие счета снижает риски обмана для обеих сторон, можно договориться о разделе затрат пополам.

Приобретение квартиры связано с аккумулированием больших денежных сумм, привлекающих мошенников. Чтобы не стать жертвой обмана, не потерять накопленные средства или имущество, следует выбрать надежную форму расчетов. Одна из таких — оплата через аккредитив. При этом перед контрагентами ставятся задачи, которые можно разрешить только с помощью опытного юриста.

Как правильно составить договор купли-продажи квартиры с аккредитивом? Сколько стоит оформление? В какой банк лучше обратиться? Ответы на все вопросы предоставит юрист сайта.

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область – 7(499)648-11-59
    • Санкт-Петербург и область – 7(812)655-72-96

Что такое аккредитив в банке при покупке квартиры?

Закончил в 2001 году СПбГЭУ по направлению «Бухучет и анализ». Работал с 2009 по 2016 год в банке Санкт-Петербург.

Аккредитивный счет при покупке квартиры — это счет, на котором хранятся средства покупателя до передачи прав на недвижимость. После передачи прав, деньги отдаются продавцу. Таким образом, в этой схеме банк выступает в роли гаранта, что значительно уменьшает риск срыва операции. К тому же чаще всего заключается т.н. «безотзывный» аккредитивный счет, в рамках которого даже при желании покупатель не сможет досрочно снять деньги без согласия продавца. Существуют также и другие важные нюансы. В настоящей статье мы подробно рассматриваем пользу этого финансового инструмента и его особенности.

Что такое «аккредитив в банке при покупке квартиры»?

Как известно, покупка квартиры за наличные или даже в ипотеку всегда сопряжена с некоторыми рисками. Даже если покупатель прибегает к ипотечному займу, все равно ему необходимо передать продавцу первоначальный взнос. Сумма такого перевода, как правило, немаленькая — в зависимости от характера сделки, покупателю необходимо передать от нескольких сотен тысяч рублей до десятков миллионов. Кроме того, рисковать может и продавец: при условии, что все документы переданы и уже подписан акт приема-передачи, покупатель может отказаться переводить обговоренную сумму.

Поэтому, во избежание риска мошенничества, схема подобных операций обязательно должна предусматривать гарантию полного выполнения обязательств для обеих сторон. Для этого банковскими организациями и были разработаны продукты для обеспечения безопасности. Самые популярные среди этих предложений — банковская ячейка и аккредитив. Мы разберемся, как работает аккредитив и ячейка, а также разберем их минусы и плюсы. Но сначала уточним, что вообще такое аккредитивный счет и зачем он нужен.

Банковский аккредитив при покупке квартиры — это счет, открытый банком для обслуживания участников сделки. Покупатель квартиры перечисляет на аккредитив установленную договором купли-продажи сумму, а продавец получает ее только после предоставления документальных доказательств передачи прав на недвижимость. Таким образом, банк выступает в этой сделке гарантом: в случае, если сделка сорвется, банк попросту вернет участникам то, с чем они изначально пришли (покупателю — деньги, продавцу — права на недвижимость).

Какие бывают виды аккредитивов и какие у них особенности?

Существует несколько видов аккредитивов; разница между ними выражается, как правило, в процедуре проведения сделки. Некоторые из видов ориентированы на обеспечение максимальной защищенности обоим участникам сделки, другие направлены на безопасность какой-либо определенной стороны — покупателя или продавца. Поэтому еще до открытия аккредитива при покупке квартиры следует внимательно разобраться, какое предложение подойдет вам больше всего.

  • Отзывной аккредитив. Ориентирование на покупателя: он может в любой момент в течение сделки отозвать денежные средства, тем самым аннулировав сделку. Продавец не окажется обманутым, т.к. права на недвижимость, согласно порядку расчета, передаются только после оплаты. Но потерять время продавец точно может, поэтому на такой тип аккредитива крайне редко соглашается контрагент;
  • Безотзывный счет. Наиболее популярное решение: покупатель не имеет права забрать деньги раньше срока, по крайней мере без письменного разрешения продавца. Чаще всего продавец и менеджер банка предлагают оформлять именно этот тип аккредитива;
  • Безакцептный аккредитив. Не требует присутствия покупателя при получении денег. Продавцу достаточно предъявить сотрудникам банка документы, подтверждающие передачу прав на недвижимость;
  • Покрытый счет. Подразумевается, что банк, в котором открыт аккредитивный счет, переводит деньги покупателя банку получателя. Далее эти деньги содержатся в банке-исполнителе до момента завершения сделки. Как правило, используется в сделках между юридическими лицами;
  • Непокрытый счет. В данном случае никаких перечислений не происходит, деньги хранятся на корреспондентском счете банка-отправителя. Вместо этого организация, принимающая платеж за недвижимость, получает право самостоятельно снять наличные после предоставления документальных доказательств завершения сделки. Похоже на безакцептный счет, но отличается тем, что вопрос решается между юридическими, а не физическими лицами.

Чаще всего при сделках с недвижимостью стороны соглашаются исключительно на безотзывный счет. В таком случае покупатель не сможет забрать денежные средства раньше определенного срока. Это заставляет покупателя подходить к сделке ответственнее. Выгодно это, в первую очередь, продавцу, ведь сорванные сделки существенно уменьшают выгоду от продажи недвижимого имущества.

На какой срок оформляется аккредитив?

Нужно понимать, что период действия аккредитива — вопрос исключительно договоренностей между участниками сделки. Он может быть любым, хотя банки нередко вводят ограничения — например, счет может быть открыт на срок не больше двух кварталов (шесть месяцев). Кроме того, в отличие от банковской ячейки, стоимость аккредитива не зависит от срока его действия: плата взимается за сумму хранения, а не длительности действия счета. Единственное, что нужно учитывать — тарифы рассчитываются за квартал пользования, т.е. 3 месяца действия счета.

Учитывая, что на аккредитиве чаще всего лежат суммы от 1 млн. рублей, 0,2% могут стать существенной платой. Поэтому мы рекомендуем тщательно просчитать срок хранения — например, еще до подписания договора следует учесть возможные форс-мажоры, т.к. из-за полного игнорирования их возможности люди и попадают в неловкие ситуации.

Схема проведения покупки квартиры через аккредитив

Итак, мы уже объяснили, что такое аккредитив при покупке квартиры простыми словами. Теперь нужно понять, какую роль занимает этот счет при проведении самой операции. Порядок действий с привлечением аккредитива выглядит следующим образом:

  1. Сначала участники сделки тщательно обсуждают условия купли-продажи. Заключается договор купли-продажи;
  2. Этот документ предоставляется банку, где планируется открывать аккредитив. Если банк утверждает сделку, подписывается еще один аккредитивный договор с участием трех сторон — покупателя, продавца и представителя банка;
  3. Покупатель вносит на открытый счет денежные средства в установленном объеме. Операция пополнения документируется;
  4. Договор аккредитива при покупке недвижимости или хранится у представителя банка, или передается в другую организацию (актуально для покрытых и непокрытых счетов);
  5. Договор купли-продажи регистрируется в Росреестре. Квартира практически передана покупателю;
  6. Продавец предоставляет банку все необходимые бумаги: справку из Росреестра о передаче прав, выписку из ЕГРН и т.д. Банк тщательно проверяет всю юридическую сторону вопроса, а именно: действительно ли были переданы права, не было ли нарушений в процессе передачи и т.д.;
  7. Если все правильно, в соответствии с аккредитивным договором, деньги зачисляются на счет продавца. На этом этапе продавец обязан задокументировать получение денег актом приема-передачи. Сделка завершается.

Нюансы договора на открытие аккредитивного счета

Условия заключения договора, его основные разделы и прочее, как правило, унифицированы. Отдельного внимания заслуживают только следующие данные:

  • Внимательно проверьте реквизиты получателя и отправителя. Все ФИО, номера счетов, адрес объекта купли-продажи и прочее должно быть написано без ошибок. Если заметите опечатку, требуйте ее исправить;
  • Тщательно изучите раздел «Порядок расчетов». Там должны быть ясные формулировки без двоякого прочтения (разночтения). Должен присутствовать регламент сроков действия аккредитива, конкретной суммы и валюты операции, требуемый пакет документов для завершения сделки и т.д.;
  • Обязательно исследуйте пункт «Оплата услуг». Обратите внимание, на кого ляжет ответственность в финансовом плане за открытие и закрытие счета (кто будет платить банку);
  • Наконец, внимательно прочтите весь раздел «Ответственность сторон». В разных договорах ответственность сторон по-разному регламентируется, и понимается этот термин тоже не всегда одинаково. Вас этот раздел должен полностью удовлетворить, иначе в будущем возможны ущемления ваших прав.

Преимущества такой формы расчетов

  • Главный плюс аккредитива — участники сделки полностью защищены от возможного мошенничества или неисполнения обязательств;
  • Дополнительная юридическая помощь и поддержка от банка. Так, при возникновении каких-либо вопросов, представитель банка сразу обратит на них внимание;
  • Обеспечивается равная безопасность для всех сторон — продавца, покупателя и банка.

Возможные риски такой схемы расчетов

Покупка жилья при помощи аккредитива тоже несет в себе некоторые опасности, хотя и в меньшей степени, чем если бы клиенты обращались к банковской ячейке.

  • Передача денежных средств через аккредитивный счет — длительная процедура, осложненная масштабной проверкой всех предоставленных бумаг. Поэтому клиенты могут потерять много времени и денег;
  • Недостаточно гибкие условия. За изменение сроков в договоре полагается увеличенная стоимость обслуживания. Безотзывный аккредитив к тому же не предполагает досрочное снятие средств;
  • Большая стоимость услуги;
  • Участие банка в сделке выражается, в частности, в полной информированности налоговых органов о статусе вашей сделки, ее сумме и участниках. Поэтому возможны дополнительные проблемы с ФНС.
Предлагаем ознакомиться  Основания возникновения обязательств в гражданском праве

Что лучше — аккредитив или банковская ячейка?

Это зависит от условий сделки и потребностей ее участников. Если нужно сэкономить — ничего лучше банковской ячейки нет. По соотношению «цена/качество» банковская ячейка значительно опережает аккредитив.

Но если клиенты желают максимально обезопасить себя от форс-мажоров при процедуре передачи средств, самое подходящее — это аккредитив. Он значительно дороже, но и безопасность обеспечивает самую высокую из всех возможных вариантов.

Кроме того, следует учитывать порядок расчетов с банком. За ячейку платят в зависимости от срока действия договора, за аккредитив — в зависимости от размера охраняемой суммы.

Кто должен оплачивать открытие аккредитива — продавец или покупатель?

Все зависит от договоренностей между контрагентами. При желании, оплатить услуги может даже продавец, хотя он по умолчанию считается главным бенефициаром сделки в финансовом плане. Поэтому чаще всего за открытие счета и его обслуживание платит покупатель недвижимости.

В каких банках можно оформить аккредитив?

В этой сфере услуг устоялось пять банковских организаций, на которых приходится почти 85% всех открытых и закрытых в стране аккредитивных счетов. Соответственно, имеет смысл рассмотреть именно их условия, а не предложения менее известных банков.

Наименование банка Тарифы за квартал в рублях
Сбербанк За переводы между физлицами: 0,2 % от общей суммы платежа, что в среднем составляет 1500-5000 рублей. Перевод между физлицом и юрлицом обходится в 2500-15000 рублей (0,5% от общей суммы платежа).
ВТБ В рамках ипотеки для физических лиц — фиксированные 1500-4500 рублей в зависимости от суммы перевода. Для остальных переводов 0,2% от суммы, т.е. 1500-5000 рублей в среднем.
Россельхозбанк 0,15-0.2% от суммы, от 1000 до 15 000 рублей.
Альфа-Банк 0,15-0.2% от суммы, но не меньше 50 долларов.
ЮниКредитБанк 0,5%, но не меньше 12 500 рублей.

Заключение

Аккредитив позволяет максимально безопасно передать средства от покупателя продавцу. Поэтому этот банковский продукт пользуется популярностью. Однако, за эти привилегии приходится платить длительностью перевода и относительно большой стоимостью обслуживания. В связи с этим выбирать аккредитив при передаче денег следует аккуратно и взвешенно: часто сделки до 2 млн. рублей могут быть спокойно проведены при участии менее дорогой банковской ячейки.

Отличие аккредитива от банковской ячейки: что выбрать?

По сути, аккредитив и банковская ячейка похожи — банк в обоих случаях выступает гарантом сделки, взимая за это комиссию, но есть и отличия:

  • вид расчета: в случае с аккредитивом деньги покупателя находятся на специальном сберегательном счете в банке, а при использовании банковской ячейки сумма хранится в виде наличных в специальном хранилище
  • скорость проведения сделки: при использовании аккредитива времени понадобится меньше — открыть сделку в банке можно за 10 минут, в то время, как при использовании ячейки процесс займет больше времени — деньги нужно еще пересчитать перед тем, как положить их в ячейку. За пересчет денег и проверку купюр на подлинность банком также может взиматься комиссия, что повысит затраты на проведение сделки между сторонами.
  • отделения банка, где можно воспользоваться услугой: банковские ячейки есть лишь в небольшом количестве банков, в то время, как офисов, где можно открыть аккредитив, на порядок больше

Это зависит от условий сделки и потребностей ее участников. Если нужно сэкономить — ничего лучше банковской ячейки нет. По соотношению «цена/качество» банковская ячейка значительно опережает аккредитив.

Но если клиенты желают максимально обезопасить себя от форс-мажоров при процедуре передачи средств, самое подходящее — это аккредитив. Он значительно дороже, но и безопасность обеспечивает самую высокую из всех возможных вариантов.

Кроме того, следует учитывать порядок расчетов с банком. За ячейку платят в зависимости от срока действия договора, за аккредитив — в зависимости от размера охраняемой суммы.

На какой срок оформляется аккредитив?

Аккредитив оформляется на то время, которое нужно участникам сделки для проведения платежа. Срок действия аккредитива сторонами определяется индивидуально и зависит прежде всего от способа оплаты. Такой счет можно открыть как на один день, так и на более длительный период – хоть и на несколько лет.

Аккредитивную форму оплаты предлагает большинство российских банков. Но не во всех банках этот способ оплаты пользуется популярностью. Рекомендуется выбирать среди банков, в которых хорошо отработана схема проведения таких сделок.

Мы изучили данные мониторинга портала Банки.ру и выбрали для вас самые выгодные предложения от крупных банков.

Аккредитив несложно оформить в:

  • Альфа-Банке;
  • Сбербанке;
  • ВТБ;
  • Тинькофф Банке;
  • Россельхозбанк;
  • ЮниКредитБанке.

Условия банков отличаются. Средняя стоимость услуги – 0,1% от суммы платежа, но не меньше 1500 рублей.

В договоре аккредитива обязательно указывается:

  • дата;
  • сумма;
  • сроки действия счета;
  • реквизиты исполнителя, получателя и банка-исполнителя;
  • перечень документов, которые должен предоставить получатель средств;
  • порядок оплаты услуг банка – кто и как платит за обслуживание счета (по умолчанию – плательщик).

Учитывая, что на аккредитиве чаще всего лежат суммы от 1 млн. рублей, 0,2% могут стать существенной платой. Поэтому мы рекомендуем тщательно просчитать срок хранения — например, еще до подписания договора следует учесть возможные форс-мажоры, т.к. из-за полного игнорирования их возможности люди и попадают в неловкие ситуации.

В этой сфере услуг устоялось пять банковских организаций, на которых приходится почти 85% всех открытых и закрытых в стране аккредитивных счетов. Соответственно, имеет смысл рассмотреть именно их условия, а не предложения менее известных банков.

Наименование банка Тарифы за квартал в рублях
Сбербанк За переводы между физлицами: 0,2 % от общей суммы платежа, что в среднем составляет 1500-5000 рублей. Перевод между физлицом и юрлицом обходится в 2500-15000 рублей (0,5% от общей суммы платежа).
ВТБ В рамках ипотеки для физических лиц — фиксированные 1500-4500 рублей в зависимости от суммы перевода. Для остальных переводов 0,2% от суммы, т.е. 1500-5000 рублей в среднем.
Россельхозбанк 0,15-0.2% от суммы, от 1000 до 15 000 рублей.
Альфа-Банк 0,15-0.2% от суммы, но не меньше 50 долларов.
ЮниКредитБанк 0,5%, но не меньше 12 500 рублей.

Договор купли продажи квартиры с аккредитивом: образец документа

Показать содержание

Применяемые виды

​Для начала нужно выбрать банк, в котором вам будет удобнее и выгоднее оформить аккредитив. Условия выдачи аккредитивов можно уточнить на официальных сайтах банков.

Для упрощения, ускорения обмена документами и расчетов, как правило, для покупателя и продавца выбирается один банк (один эмитент и исполнитель). Но если это невозможно, в сделке могут участвовать два разных банка.

Для оформления аккредитива покупатель обращается в выбранный им банк, подписывает заявление на аккредитив, предоставляет документы и открывает счет. Среди основных документов — паспорт и подписанный договор купли-продажи недвижимости. На практике оформление аккредитива не занимает более 15 – 30 минут, если все документы в наличии.

В дальнейшем стороны должны завершить сделку купли-продажи и зарегистрировать договор. После этого продавец может обратиться в банк, где у него открыт счет для перечисления денег по сделке, и представить документы для их получения. Банки взаимодействуют самостоятельно, для этого не требуется участие сторон сделки.

  1. Оформляется договор купли-продажи квартиры, но не обычный, а с пометкой «аккредитив». В нем детально описывается способ расчета, указывается банк-эмитент и исполнитель.
  2. Покупатель подает в банк заявление с просьбой об открытии аккредитивного счета.
  3. На открытый счет Приобретатель кладет сумму за указанный в договоре объект недвижимости.
  4. Банк уведомляет Продавца о том, что деньги уже поступили на счет и пора приступать к исполнению обязательств. В ответ продавец должен выполнить все прописанное в договоре. Как правило, сюда входит передача объекта, дооформление необходимых документов, оформление сделки в Росреестре и регистрация перехода права собственности.
  5. Продавец собирает документы, подтверждающие выполнение им обязательств по договору и предъявляет исполняющему банку.
  6. В течение нескольких дней финорганизация проверяет, соответствует ли поданная документация условиям, прописанным в «Договоре купли-продажи (аккредитив)».
  7. Если обязательства исполнены полностью, средства перечисляются на счет Продавца.

Подобная форма расчетов минимизирует риски для обеих сторон. Покупатель может быть уверен в чистоте сделки благодаря дополнительной проверке со стороны банка, а Продавцу, добросовестно выполнившему обязательства, перечислится оговоренная сумма в кратчайшие сроки.

Согласно условиям, предлагаемым финорганизацией, только при взаимном согласии сторон можно:

  • продлить срок аккредитива;
  • внести изменения;
  • отказаться от сделки.

Для открытия счета можно обратиться в любое отделение банка. Даже нахождение субъектов взаимоотношений в разных городах не помеха. Сбербанк гарантирует максимально быстрое оформление документов: оформление — 10 минут, проведение взаиморасчетов — 1 день.

Услуга предоставляется при внесении 2000 руб. за обслуживание. Дополнительно придется заплатить:

  • 0,2% Х сумму, внесенную на аккредитивный счет, но при условии, что Сбербанк — эмитент и исполнитель. Минимальная сумма оплаты составляет 1000 руб., максимальная — 5000 руб.
  • 0,3% от суммы на аккредитиве, если исполнителем будет иной банк.

Аккредитив в банке при покупке квартиры: что это такое, как заключить договор с его использованием по образцу и какова схема расчета при продаже недвижимости

Это касается только сделок купли-продажи недвижимости. Если продается-покупается иное имущество, взимается плата от 1500 руб., или процент от сделки.

Для сравнения, банк «Промсвязь» предлагает воспользоваться безопасными расчетами через ячейку всего за 2500 руб. ВТБ берет 0,2% от суммы на аккредитиве независимо от того, является ли он исполнителем и эмитентом и одном лице. Дополнительная плата в ВТБ взимается за отзыв аккредитива, сумма — 1200 руб.

Открыть счет можно имея при себе:

  • паспорт;
  • договор купли-продажи недвижимости, долевого участия или иной документ о совершении сделки;
  • заявление и сопроводительное письмо.

Покупатель направляет сопроводительное письмо банку-исполнителю. По сути это инструкция, согласно которой должен действовать исполнитель. В ней указывается, какие документы необходимо проверить, что делать при выявлении несоответствий.

Банковский аккредитив при покупке квартиры — это счет, открытый банком для обслуживания участников сделки. Покупатель квартиры перечисляет на аккредитив установленную договором купли-продажи сумму, а продавец получает ее только после предоставления документальных доказательств передачи прав на недвижимость.

Все зависит от договоренностей между контрагентами. При желании, оплатить услуги может даже продавец, хотя он по умолчанию считается главным бенефициаром сделки в финансовом плане. Поэтому чаще всего за открытие счета и его обслуживание платит покупатель недвижимости.

Лучше всего открывать аккредитив крупном и надежном банке, к которым можно отнести: Сбербанк, ВТБ, Альфа банк, Райффайзен банк и МКБ. Ниже мы рассмотрим условия открытия аккредитива в перечисленных выше финансовых организациях.

Аккредитив в банке при покупке квартиры: что это такое, как заключить договор с его использованием по образцу и какова схема расчета при продаже недвижимости

Многие клиенты пользуются услугами Сбербанка при проведении расчета через аккредитив. Для открытия аккредитива необходимо зайти на официальный сайт и на карте отделений выделить ближайшее к вам, где предоставляется данная услуга.

Далее необходимо совершить визит с паспортом и составить договор сделки, если вы покупаете или продаете квартиру, то это будет договор купли-продажи. Также необходимо будет заполнить заявление на открытие аккредитива, где заполнить все обязательные поля.

Стоимость аккредитива начинается от 1500 рублей (зависит от типа сделки):

  • Сделка с недвижимостью — 2000 рублей
  • Сделка по купле продаже движимого имущества — 0,2% от суммы сделки, минимум 1500 рублей, максимум 5000 рублей за одну операцию
  • Сделки по купле-продаже движимого имущества между физ.лицом и юр.лицом — 0,5% от суммы сделки, минимум 2500 рублей, максимум 15 000 рублей за одну операцию

Документы

Для предоставления услуги потребуются следующие документы:

  • паспорта каждой из сторон договора
  • договор-основание для аккредитива
  • заполненное заявление на аккредитив по форме банка

Для осуществления открытия аккредитива в банке ВТБ необходимо также выбрать ближайшее к вам отделение из списка , предварительно согласовав условия расчетов с продавцом.

Далее нужно будет открыть специальный расчетный счет для проведения взаиморасчетов и положить полную сумму договора и выбрать способ оплаты услуг банка (за аккредитив). Теперь осталось оформить заявление на открытие аккредитива и дождаться выполнения условий сделки продавцом. После предоставления подтверждающих документов сделка будет успешно завершена и продавец получит свои деньги.

  • Открытие ипотечного аккредитива в Москве или Санкт-Петербурге — 2000 рублей
  • Открытие ипотечного аккредитива в других регионах — 1000 рублей
  • При других типах сделок открытие аккредитива — 9000 рублей

Ознакомиться с полными тарифными условиями ВТБ банка по аккредитиву вы можете по ссылке.

Документы

Процесс проведения операций и их очередность — точно такая же как и в других банках.

  • Открытие ипотечного аккредитива — от 1650 рублей до 16500 рублей

Помимо открытия аккредитива банком взимается комиссия за проверку документов, за продление аккредитива и прочие опции. Ознакомиться с полными условиями вы можете по ссылке.

Документы

Аккредитив в банке при покупке квартиры: что это такое, как заключить договор с его использованием по образцу и какова схема расчета при продаже недвижимости

Еще один банк, который предоставляет аккредитивы для своих клиентов — это Райффайзен банк.

Процесс подачи заявки на открытие аккредитива следующий:

  1. По месту выдачи ипотечного кредита сообщить банку о желании провести сделки через аккредитив
  2. обговорить и согласовать условия аккредитива с продавцом недвижимости
  3. оформить заявление на открытие аккредитива
  4. далее продавец сообщает данные своего банка для перевода средств в случае успешного завершения сделки
  5. сделка проходит и после смены собственника продавец получает деньги на свой счет

Более подробно ознакомиться с условиями открытие аккредитива в Райффайзен банке вы можете по ссылке.

  • Открытие ипотечного аккредитива — до 2000 рублей
  • Максимальный срок открытия — до 365 дней

Документы

Последний банк, в котором мы рассмотрим открытие аккредитива — МКБ Банк. Начнем с порядка открытия аккредитива:

  1. Стороны сделки составляют договор и указывают в нем аккредитив как систему расчетов.
  2. Покупатель обращается в свой банк и подаёт заявление на открытие аккредитива (специального счёта для проведения сделки).
  3. Как только покупатель вносит деньги на счёт, банк регистрирует аккредитив и уведомляет об этом банк продавца.
  4. После проведения сделки продавец предоставляет в свой банк подтверждающие документы.
  5. После сверки документов и условий договора, банк производит перевод средств на счёт продавца.
  • Открытие аккредитива — бесплатно (взимается только комиссия за перевод средств на специальный счет)

Документы

Выше мы разобрали условия и процесс открытие аккредитива в популярных банках России. На наш взгляд, выгоднее всего открывать аккредитив в Сбербанке, ВТБ и Райффайзен банке. У этих банков примерно одинаковая стоимость аккредитива (в среднем 2000 рублей) и большое количество офисов, где вы можете совершить сделку.