Ничтожная сделка

Если сделка ничтожна, то для признания ее недействительной не надо обращаться в суд, так как она, в силу закона, и так недействительна с момента заключения. При ничтожной сделке в суд обращаются только о признании недействительными последствий сделки. Причем с иском может обратиться любое заинтересованное лицо.

1. Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима.

К примеру: в длинной цепочке уже совершенных продаж и покупок есть квартира, в которой при приватизации были ущемлены права несовершеннолетних детей. Органы опеки предварительного разрешения на неучастие детей в приватизации не давали. Все это как-то всплывает. Приватизация признается недействительной, и вот вся многочастная сделка в мгновение ока становится ничтожной. Граждане должны возвратится в исходное положение, то есть въехать в прежние квартиры, вернуть полученные деньги и начинать все по новой.

2. Ничтожна и сделка, совершенная с целью, противной основам правопорядка и нравственности.

Под это основание может попасть сделка с поддельными документами, поддельными подписями и т. д.

3. Мнимые и притворные сделки также ничтожны.

Мнимая сделка – это сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. Например, переоформление недвижимого имущества на подставное лицо с целью уклонения от ареста имущества.

Притворная сделка – это сделка, совершенная с целью прикрыть другую сделку. Под видом дарения произвести продажу недвижимого имущества.

4. Ничтожна сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным в результате психического расстройства.

Если такой гражданин заключил договор купли-продажи, то его законный представитель может предъявить в суд иск о признании последствий такой сделки недействительными. В этом случае покупатель должен будет вернуть квартиру, а продавец – деньги. Но в интересах недееспособного гражданина сделка может быть по требованию его опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде этого гражданина.

5. Ничтожна сделка, заключенная малолетним гражданином.

Здесь под малолетними понимаются граждане до 14 лет. На практике, конечно же, встретить 10-летнего продавца квартиры вряд ли получится. Но все же знать о таком основании для ничтожности сделок надо.

Недействительность сделки — последствия признания недействительности

Согласно ГК (168 статья), признание сделок недействительными осуществляется в случае установления несоответствия их нормам. Требования, которые должны соблюдаться при заключении договоров, могут определяться в законе или ином юридическом акте. При этом отраслевая принадлежность норм, в противоречие с которой вступает сделка, значения не имеет.

Ключевое условие

Законодательство определяет группу договоров, условия которых противоречат нормативным основам. Признание сделок недействительными допустимо при наличии умысла. Он может присутствовать у какой-либо одной стороны или у всех участников одновременно.

Умысел предполагает понимание субъектом незаконности осуществляемых действий. Его наличие необходимо доказать. Поэтому, например, признание налоговиками сделки недействительной должно подтверждаться документально.

Данное положение, в частности, касается контролируемых договоров.

Они зависят от нескольких факторов. По общему правилу (при установлении умысла у обоих участников) все имущество, полученное ими при заключении договора, взыскивается в пользу государства.

Если условия были выполнены только одной стороной, то все полученное изымается у другого субъекта. При этом имущество также передается в пользу государства.

Если умысел присутствовал только у одного участника, все полученное в сделке возвращается другой стороне, не знавшей о нарушении законодательных требований.

Классификация

Порядок и последствия признания сделок недействительными зависят от их характера. Так, например, закон выделяет такую категорию, как мнимые договора. Их заключение не направлено на создание соответствующих юридических последствий.

Мнимыми считаются договора вне зависимости от формы их заключения, а также фактического выполнения установленных условий. Существует категория притворных сделок. Они также не ориентированы на достижение соответствующих результатов.

К примеру, было оформлено соглашение о купле-продаже, но на деле стороны совершили дарение. В таком случае применяются правила купли-продажи.

Ничтожность

Такое свойство приобретают все сделки, заключенные недееспособным субъектом. Это означает, что гражданин в момент заключения договора не мог понимать значения своего поведения и руководить им. Недееспособность устанавливается в судебном порядке.

Признание сделок недействительными в таких случаях предполагает отсутствие результатов, которые ими предусматривались. Если же условия были исполнены, то применяются правила о двусторонней реституции имущества в натуре. Если же вернуть материальные ценности не представляется возможным, осуществляется их денежная компенсация.

Сделка, в которой участвовал недееспособный, может признаваться действительной, если она заключена с выгодой для него.

Особый случай

В ряде случаев недействительность сделок имеет место в ситуациях, когда они совершались дееспособными лицами, но находившимися в момент их заключения в состоянии, при котором они не могли осознавать свои действия и обеспечивать контроль над ними.

При этом не будут иметь юридического значения причины, обусловившие такую неспособность. Она может как обуславливаться внешними обстоятельствами (болезнь, физическая травма, потеря близкого человека и так далее), так и зависеть от самого субъекта (например, состояние опьянения).

Законодательством предусматривается экспертиза по делам о признании недействительными сделки, совершенной недееспособными. Для проверки состояния субъекта процедура проводится квалифицированными медиками.

Граждане, которые не достигли 18 лет, еще не считаются полностью дееспособными. Поэтому сделки, которые совершаются лицами 6-14 лет, являются ничтожными. Исключение составляют случаи, предусмотренные ст. 28 ГК (пункты 2 и 3).

Исковые заявления о признании сделок недействительными в таких ситуациях направляются родителями, усыновителями/опекунами или другим участником. В таких ситуациях также применяются правила двусторонней реституции и взыскивается ущерб в пользу несовершеннолетнего. Вместе с этим совершенное действие может нести выгоду для малолетнего.

В таких случаях по заявлению опекунов, родителей, усыновителей сделки могут признаваться действительными.

Дополнительно

Исковые заявления о признании сделок недействительными могут направляться законными представителями лиц, находящихся в возрасте 14-18 лет. Эти граждане также считаются несовершеннолетними и, соответственно, ограниченно дееспособными. В связи с этим сделки, которые ими заключаются, могут признаваться ничтожными.

Такое допускается, если они совершены без согласия законных представителей, когда оно необходимо. Это правило не применяется в отношении несовершеннолетних, ставших дееспособными (вступивших в брак, например).

Как и в предыдущем случае, последствиями недействительности будет двусторонняя реституция и компенсация ущерба несовершеннолетнему.

Заблуждение

В ряде случаев субъект может иметь искаженное представление о совершаемой сделке. Заблуждение должно присутствовать в момент заключения договора и быть существенным. Искаженное представление может касаться природы сделки или характеристик предмета, значительно уменьшающих возможности его использования.

Не будет иметь существенного значения заблуждение относительно мотива заключения договора. Если сделка будет признана недействительной в силу того, что она была совершена в состоянии заблуждения, применяются правила о взаимной реституции.

Данное правило действует и в случае, когда заблуждение появилось по не зависящим от истца обстоятельствам.

Кабальный договор

Сделка может совершаться при разных обстоятельствах. Далеко не всегда они благоприятные. Например, заключение сделки может проходить под влиянием угрозы, насилия, обмана, в связи с тяжелыми жизненными обстоятельствами. В таких случаях говорят о кабальных договорах.

Ответчик в таких ситуациях пользуется положением истца и, можно сказать, принуждает его к заключению сделки на невыгодных условиях.

Угроза – психическое давление на субъекта. Она выражается в заявлении о причинении потерпевшему вреда впоследствии, если он не согласится на сделку.

Само по себе оно не выступает как основание для признания недействительности. В данном случае необходимо соблюдение дополнительных условий.

В частности, заключение сделки должно проходить при наличии тяжелых обстоятельств на условиях, крайне невыгодных для потерпевшего. Немаловажно и то, что ответчик в такой ситуации должен воспользоваться сложной ситуацией субъекта.

То есть ему должно быть известно о тяжелом положении истца, и он пользуется им для получения выгоды.

При признании недействительности по любому из приведенных выше оснований ответчик возвращает все полученное потерпевшему в натуре. Если это сделать невозможно, пострадавшей стороне возмещается стоимость имущества в деньгах.

Полученные материальные ценности, а также причитающаяся компенсация потерпевшего взыскивается в пользу государства. В случае невозможности передать имущество в натуре его стоимость возмещается деньгами и передается в бюджет.

Потерпевший может также потребовать компенсации реального ущерба.

Срок давности

Исковое заявление может быть подано в течение 3 лет с момента, когда началось исполнение ничтожной сделки. Данный период применяется к договорам, период для предъявления требований по которым не истек до 26 июля 2005 г. (до вступления в действие ФЗ №109, внесшего изменения в ст. 181 ч. 1 ГК).

Предлагаем ознакомиться  Последствия признания сделки недействительной ГК РФ

Для оспоримых сделок установлен срок в 1 год. Исчисление периода начинается с дня, когда были прекращены угрозы или насилие, под влиянием которых был подписан договор, либо когда заявитель должен был узнать или узнал об обстоятельствах, выступающих в качестве основания для предъявления требований.

Заключение

Порок одного либо нескольких компонентов сделки – несоответствие их нормам – приводит к недействительности. Судебные процедуры призваны устранить результаты, которые возникли при заключении таких договоров.

В случае отсутствия умысла у обеих сторон они должны вернуть все, что было получено по сделке, или выплатить соответствующую денежную сумму. Следует сказать, что аналогичный порядок предусматривается в законодательствах разных стран.

Например, в ГКУ присутствует статья 215 “Недействительность сделки”. В ней определяются основания, по которым договор между лицами может быть отменен.

Сделка — это естественный и необходимый процесс выстраивания взаимоотношений между гражданами. Все виды значимых договорённостей фиксируются письменно. Требования к их оформлению, исполнению и регистрации регулируются законодательством РФ. Договоры, не соответствующие этим требованиям, не имеют юридической силы, т.е. являются недействительными.

Признание недействительности договора, регулирующего правовые взаимоотношения, может быть определено на следующих основаниях:

  • нарушение законодательных требований при его оформлении или исполнении;
  • установление мнимости, притворности;
  • привлечение к соглашению ограниченно дееспособных или недееспособных лиц;
  • участие несовершеннолетних граждан в договорённостях, в которых предусмотрено участие только полностью дееспособных граждан;
  • совершение операций в отношении имущества, распоряжение которым запрещено (например, продажа имущества, арестованное судебными приставами);
  • в случае заблуждения участника относительно условий и фактов договора;
  • применение в отношении участника насилия, угроз, намеренное введение в заблуждение.

Оспоримая сделка

Оспоримая сделка – это сделка, которую может признать или не признать недействительной суд. Обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной могут только лица, указанные в законе.

1. Сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Например, оформление недвижимости, полученной в результате обмана или насилия, на подставных лиц. Если сделку признают недействительной, то ответчик должен возвратить потерпевшему все полученное по сделке.Имущество же, полученное по сделке потерпевшим от ответчика, обращается в доход Российской Федерации. При невозможности передать в доход государства имущество взыскивается его стоимость.

2. Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Но заблуждение должно иметь «существенное значение».

В соответствии со ст. 178 ГК РФ, «существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения».Если суд признает сделку недействительной на этом основании, то наступает двухсторонняя реституция.

Кроме того, сторона-истец вправе требовать от другой стороны возмещения причиненного ей реального ущерба, если докажет, что заблуждение возникло по вине другой стороны. Если это не доказано, сторона-истец обязана возместить другой стороне по ее требованию причиненный ей реальный ущерб, даже если заблуждение возникло по обстоятельствам, не зависящим от заблуждавшейся стороны.

Когда сделку с недвижимостью могут признать недействительной?

3. Гражданина могут признать ограниченно дееспособным, если он злоупотребляет спиртными или наркотическим средствами.

Сделка, совершенная гражданином, признанным ограниченно дееспособным, также может быть признана судом недействительной. Для того чтобы ограниченный в дееспособности гражданин смог продать или купить недвижимое имущество, необходимо согласие попечителя.Если же сделка совершена без такого согласия, то попечитель может обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной. При признании судом сделки недействительной наступает двухсторонняя реституция.

4. Граждане в возрасте от 14 до 18 лет вправе распоряжаться недвижимым имуществом только при предварительном согласии своих родителей, усыновителей или попечителя.

Если такое согласие отсутствует, то законные представители могут подать в суд иск о признании сделки с недвижимостью недействительной. Но существует возможность приобрести полноценную дееспособность и до достижения 18 лет (вступление в брак до 18 лет, эмансипация). Для сделок с недвижимым имуществом такими гражданами согласие законных представителей не требуется.

5. Признать сделку недействительной можно, если гражданин заключил ее, будучи не в состоянии понимать значение своих действий.

Иск подается самим гражданином либо лицами, чьи права нарушены в результате такой сделки. Последствием такой сделки также является двухсторонняя реституция.

6. Если недвижимое имущество находится в совместной собственности супругов, то для распоряжения таким имуществом требуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Сроки обращения в суд

В любом случае при недействительности сделки без суда не обойтись. Но, для того чтобы признать сделку недействительной или признать последствия сделки недействительными, важно не упустить срок исковой давности и вовремя обратится в суд.

Если сделка ничтожна, то для признания последствий сделки недействительными срок исковой давности составляет три года. Течение срока исковой давности начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Срок исковой давности по требованиям о признании оспоримой сделки недействительной составляет один год. Течение срока исковой давности начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка, либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. При наличии уважительных причин суд может восстановить срок исковой давности.

Как признать недействительной сделку купли продажи квартиры

Минимизацию рисков при покупке квартиры следует начинать уже с момента обзвона списка вариантов.

Я бы советовала сразу исключить из списка недавнюю ренту, наследство менее трех лет, а также наследство и дарение от чужого лица (не родственника). Сейчас на рынке масса вариантов и рисковать не стоит. Выбранный вариант следует тщательно проверить.

Лучше с помощью специалиста. Пусть риэлтор или юрист соберет «досье» на покупаемую квартиру, из которого будут видны возможные риски».

Алексей Комаров: «Говоря о правовом механизме защиты права приобретателя жилья, можно сказать, что по сути их два: срок исковой давности и квалификация по ст. 302 ГК РФ как добросовестный приобретатель.

Напомню, что иммунитет на изъятие имущества – жилья у добросовестного приобретателя не распространяется на безвозмездные сделки (дарение) и если судом установлено, что имущество выбыло помимо воли собственника (продажа по подложным документам)».

Были ли в вашей практике случаи признания нотариально удостоверенной сделки купли-продажи квартиры недействительной? Если да, то чем это закончилось для покупателя?

Бывают ли случаи, когда вы не рекомендуете покупать квартиру из-за высокой вероятности признания в будущем сделки недействительной?

«Крайне редко, но возникают «экзотические» предложения проведения сделок, которые в случае их реального исполнения могут быть признаны впоследствии недействительными.

Естественно, мы категорически настаиваем на отказе от вовлечения клиента в такие «сделки».

«Да, у меня были два таких случая. Я объяснила своим клиентам, на основании чего я решила, что в дальнейшем будут проблемы. Все проверки выдаю на руки».

Как вы относитесь к страхованию риска утраты права собственности? Рекомендуете ли при каждой покупке недвижимости оформлять такую страховку?

«К страхованию и страховым компаниям отношусь с изрядной долей скептицизма. В наше непростое время любая компания запросто может закрыться или объявить себя банкротом.

А бывает, договоры страхования составляются так хитро, что исключают возмещение убытков при некоторых вариантах событий. Пример тому – дело Чалаевых, по которому несколько лет шли суды между страховой компанией и ипотечным банком.

В общем, лучше надеяться на логику и интуицию, а доверять – специалистам».

Достаточно ли защищены права покупателя недвижимости сегодня и что бы вы предложили изменить в законодательстве, если бы была такая возможность?

«Всегда будут установленные законом основания оспаривания заключенных сделок, поэтому стопроцентная гарантия права собственности приобретателя жилья — это миф.

Государству нужно решить вопрос гарантии обеспечения стопроцентной компенсации добросовестным лицам, которые в результате признания сделок недействительными остаются без денег и жилья, что требует принятия принципиального решения, определения реального гаранта законности права собственности с внесением соответствующих законодательных изменений.

Это, в свою очередь, приведёт и к вопросу системного решения проблемы оборота вторичного жилья, где немаловажен вопрос о принятии закона о риэлтерской деятельности и где должно найти отражение решение вопроса с лицензированием, объемом деятельности и ответственностью агентов, брокеров, которые всегда были и будут важным элементом упорядочивания гражданского оборота жилья и первым профессионалом, которого встречают покупающие или продающие недвижимость граждане. А первое впечатление, как известно, можно произвести только один раз».

Предлагаем ознакомиться  Информация будет предоставлена позже

Исходя из статистических данных, до 15% всех сделок купли-продажи квартиры так или иначе признаются недействительными. Причем инициатором данной процедуры может становится как продавец, так и покупатель. В этой статье рассмотрим, как именно можно признать сделку недействительной и какие есть особенности у данной процедуры.

Выделяют два основных варианта решения проблемы. Договор можно признать ничтожным, либо оспорить его в суде (ст.166 ГК РФ). Кроме того, если сделка еще не завершена, можно расторгнуть договор купли-продажи. В контексте данной статьи более актуальными являются два первых варианта.

Оспоримая сделка предполагает обращение в суд с целью признания договора недействительным. Для этого необходимы серьезные основания. В результате судебного заседания принимается окончательное решение, будет ли договор признан недействительным или, наоборот, он продолжит считаться действительным. Огромное значение имеет именно основание.

Оснований может быть большое количество, но в данном случае важно, чтобы они соответствовали законодательству. Нельзя просто так потребовать признать сделку недействительной потому, что кто-то так захотел. Точнее можно попробовать, но суд все равно не примет решение, которое устроит истца. Самые распространенные и популярные основания:

  • При продаже квартире не было учтено право третьей стороны. В качестве третьей стороны может выступать как частное лицо, так и фирмы или даже государственная структура (ст.173.1 ГК РФ).

Пример: На момент продажи в квартире проживает арендатор. Договор аренды, заключенный с ним, предполагает, что до его окончания собственник жилья не имеет права продавать эту квартиру. Если этот пункт будет нарушен, арендатор может подать заявление в суд и признать договор недействительным.

  • Одной из сторон сделки является несовершеннолетний (до 18 лет), без согласия на то родителей (ст.175 ГК РФ).

Исключение в данном случае может быть сделано относительно лиц, которые были признаны совершеннолетними в судебном порядке.

  • Одной из сторон сделки является недееспособное лицо (ст.176 ГК РФ).

Пример: Человек, в силу психических расстройств, был признан недееспособным по решению суда. Однако в некоторых случаях он может вести себя абсолютно адекватно, из-за чего вопрос о его дееспособности при заключении сделки не поднимался. В такой ситуации его попечитель может потребовать признать сделку недействительной (при условии, что попечитель не давал своего согласия).

  • Одна из сторон сделки ошиблась при заключении договора или не владела всей информацией (ст.178 ГК РФ).

Когда сделку с недвижимостью могут признать недействительной?

Пример: Покупатель мог допустить ошибку в договоре или просто не знать о том, что, например, рядом с домом, в котором он купил квартиру, будут возводить огромный промышленный комплекс (это, очевидно, как минимум очень сильно снизит стоимость квартиры). Если покупатель сможет это доказать, то он также сможет и оспорить сделку.

  • Договор был подписан обманным путем, одной из сторон угрожали и так далее (ст.179 ГК РФ).

Пример: Продавец не хотел расставаться с квартирой, однако покупатель обманул его, убедив в том, что сразу после сделки, он безвозмездно предоставит другое аналогичное жилье, но в соседнем районе. Разумеется, после того как право собственности перешло новому владельцу, он и не подумал выполнять свои обещания, которые, к тому же, не были зафиксированы в договоре.

Пример: У усопшего трое наследников-сыновей. После его смерти, двое наследников находились в командировке, в другой стране, и не могли знать о произошедшем.

Единственный наследник, который находился рядом с отцом, сразу после его смерти обращается к нотариусу, вступает в право владения и продает жилье.

Оставшиеся двое, сразу после того, как узнают о сложившейся ситуации, могут подать иск в суд и признать договор купли-продажи недействительным.

  • При продаже квартиры, которая является совместной собственностью, не учитывалось мнение супруги/супруга (не было получено согласие на сделку).
  • В результате продажи жилья были нарушены права несовершеннолетних лиц, которые либо проживают в этой квартире, либо являются ее совладельцами (не было получено разрешение от органов опеки).

Подобных причин может быть еще очень много, выше перечислены только основные. Как следствие, при покупке или продаже квартиры необходимо очень внимательно изучать условия договора и все документы.

Если продавец отказывается передавать какие-то бумаги, это уже должно настораживать.

Как доказывает практика, без помощи опытного юриста самостоятельно предусмотреть все возможные проблемы практически невозможно.

В данном случае абсолютно не важно, происходит ли оспаривание после смерти продавца или же после регистрации сделки. Такие особенности истца не интересуют. Вне зависимости от текущего положения дел, договор все равно может быть признан недействительным.

Как признать сделку купли продажи квартиры недействительной: нюансы и основания недействительности

Под ничтожными сделками понимают такие договоренности, которые изначально заключаются с отчетливым нарушением законодательства.

Просто доказывать тот факт, что сделка недействительная уже не требуется, нужно лишь получить решение суда на руки, без которого заставить вторую сторону вернуть квартиру или деньги будет невозможно.

В редких случаях вторая сторона добровольно соглашается «вернуться на исходные позиции», однако это актуально только в том случае, если нарушение законодательства не было преднамеренным.

Основные причины признания сделки ничтожной:

  • Договор не просто нарушает закон (это было бы оспоримой сделкой), но и нарушает права третьих лиц (ст.168 ГК РФ).
  • При заключении сделки использовались недействительные или поддельные документы.
  • Сделка купли-продажи квартиры является фиктивной или притворной.

Пример: Владелец является крупным должником, и он узнает, что в ближайшее время его имущество будет арестовано и продано с торгов. Он якобы «продает» свою квартиру брату/супруге/детям или иным третьим лицам, но фактически, продолжает ею пользоваться. Такая сделка будет признана фиктивной.

  • На момент продажи квартиры владелец потерял право распоряжаться своим имуществом.

Пример: Должник, имущество которого уже арестовано, продает квартиру третьему лицу, которое не в курсе сложившейся ситуации. Так как уже к моменту продажи должник не имел права распоряжаться квартирой, такая сделка будет признана ничтожной.

  1. Оспаривание договора купли-продажи необходимо отличать от его расторжения, поскольку для расторжения сделки законом предусмотрены совершенно иные основания, кроме того, любой договор может быть расторгнут по соглашению сторон.
  2. Иначе обстоит дело с оспариванием договора.
  3. Оспорить гражданско-правовую сделку можно только в суде, никакой другой государственный орган не уполномочен устанавливать недействительность сделки.
  4. Оспорить можно любую сделку гражданско-правового характера, но для этого нужны четкие законные основания.
  • В первую очередь, необходимо понимать по каким основаниям можно оспорить договор купли-продажи.
  • Договор купли-продажи – это двусторонняя сделка, на которую распространяются положения Гражданского кодекса РФ о недействительности и ничтожности сделок.
  • Законом установлен перечень оснований для признания договора недействительным, а также сроки, в течение которых сделку можно оспорить в суде.
  • Установленный законом перечень оснований для оспаривания сделок является исчерпывающим, то есть не подлежит расширительному толкованию.
  • Чем отличаются оспоримые сделки от ничтожных:
  • Ничтожная сделка недействительна сама по себе, изначально, не зависимо от признания ее таковой судом. В суде можно предъявить требования о применении последствий ничтожности такой сделки, либо о признании ее недействительной.
  • Оспоримая сделка является недействительной только в случае признания ее таковой судом.
  • Сделка не соответствует требованиям закона (по форме и содержанию) и одновременно посягает на публичные интересы или интересы третьих лиц
  • Сделка совершена с целью, которая заведомо противоречит основам правопорядка или нравственности
  • Сделка совершена лишь для вида, то есть является мнимой
  • Сделка совершена с целью прикрыть совершенно другую сделку, то есть является притворной (например, договор дарения прикрывает собой куплю-продажу)
  • Сделка совершена лицом, которое признано судом недееспособным по причине психического расстройства, либо лицом, которое на момент заключения договора не достигло 14-летнего возраста (исключая мелкие бытовые сделки малолетнего)
  • Сделка, заключена лицом, возраст которого от 14 до 18 лет, при этом не получено согласие родителей (попечителей, усыновителей), в случаях, если такое согласие по закону является обязательным. (Примечание: без согласия родителей такие граждане могут самостоятельно распоряжаться своей стипендией и иным заработком, осуществлять свои авторские права, совершать мелкие бытовые сделки. Во всех остальных случаях письменное согласие родителей на совершение сделки обязательно).
  • Сделка совершена ограниченно дееспособным (признанным таковым решением суда), без письменного согласия его попечителя, либо если сделка не одобрена попечителем письменно после ее заключения. (Примечание: такие лица самостоятельно могут совершать только мелкие бытовые сделки и/или распоряжаться своим заработком).
  • Сделка совершена лицом, которое юридически дееспособно, но на момент ее подписания не могло отдавать отчет своим действиям и руководить ими в силу психического расстройства, либо если такой гражданин уже после заключения сделки признан судом недееспособным или ограниченно дееспособным, и является доказанным тот факт, что и на момент заключения договора он также не понимал значения своих действий.
  • Сделка совершена под влиянием угрозы, насилия или неблагоприятных обстоятельств. (Примечание: Параллельно необходимо обращаться с соответствующим заявлением в правоохранительные органы).
  • Сделка совершена под влиянием обмана, то есть, заключая договор другая сторона намерено умолчала об обстоятельствах, о которых обязательно должна была сообщить потерпевшему. Если обман исходил от третьего лица, не являющегося стороной сделки, то для признания судом такой сделки недействительной необходимо доказать, что вторая сторона сделки знала или должна была знать об обмане.
  • Сделка является кабальной, то есть заключена гражданином вынужденно, в результате стечения тяжелых обстоятельств и на крайне невыгодных для этого лица условиях, чем воспользовалась другая сторона.
  • При совершении сделки лицо существенно заблуждалось относительно: предмета или природы сделки; введено в заблуждение касательно личности второй стороны договора или другого лица, связанного со сделкой. При этом следует помнить, что заблуждение относительно мотивов сделки не влечет ее недействительность.

Реально ли признать сделку купли-продажи квартиры недействительной и как это сделать? Полезные рекомендации

Под расторжением договора понимается полное прекращение его действия и каких-то отношений между его сторонами. Прекратить действие договора можно только по согласию другой стороны или путем судебного разбирательства. Договор расторгается в той же форме, в какой он был создан, т.е. письменно.

Предлагаем ознакомиться  Решение суда о признании алиментщика безвестно отсутствующим

Сделка купли-продажи квартиры считается завершенной, когда обе стороны осуществили свои обязательства, т.е. квартира зарегистрирована в ЕГРН, и покупатель получил оттуда выписку. Требуемая сумма выплачена продавцу.

Условия, на основании которых можно расторгать договор купли-продажи квартиры, указаны в статье 450 ГК РФ.

Чаще всего стороны расторгают договор при появлении каких-то непредвиденных обстоятельств, которые были неизвестны при заключении сделки. Последствия признания сделки недействительной рассматриваются в 167 статье ГК РФ.

В главе 29 ГК РФ подробно рассматривается возможность расторжения договора и последствия этого действия.

Сделку можно признать недействительной в следующих случаях:

  • Существенное нарушение договора одной из сторон. Это может быть отказ покупателя оплачивать приобретенную недвижимость или отказ продавца выселяться из квартиры и сниматься с регистрационного учета.
  • Сделка нарушает законодательство РФ.
  • Лицо, принимавшее участие в сделке, было ограниченно или полностью недееспособно.
  • Один из участников сделки не мог отдавать себе отчет в своих действиях во время ее совершения (например, находился под воздействием алкоголя).
  • В сделке принимал участие несовершеннолетний без согласия его родителей и органов опеки и попечительства (о том, как правильно продать и купить квартиру, если собственником является несовершеннолетний ребенок, мы писали тут).
  • Документ был подписан под угрозой. Либо другому участнику сделки были сообщены ложные сведения (об истинном состоянии квартиры и др.).
  • Сделка была совершена для прикрытия другой сделки и является мнимой. Стороны не выполняют свои обязательства в связи с ней. Отсутствует соответствие сделки и ее правовых последствий. В ходе судебного разбирательства необходимо будет установить, какая сделка прикрывается мнимой.
  • На имущество наложено обременение.
  • Не получено согласие третьего лица, имеющего право на квартиру. Например, не было получено согласие супруга. Нельзя продавать квартиру, приобретенную в годы брака, если второй супруг против этого. Это действует даже в том случае, если супруги уже развелись. Или вмешивается банк, если квартира куплена в ипотеку, а кредит не выплачен. Также нельзя продавать квартиру, в которой прописан несовершеннолетний, если нет соответствующего согласия органов опеки и попечительства.
  • Нарушены специальные пункты, указанные при составлении договора.

Проще всего аннулировать сделку, если она была совершена еще до государственной регистрации права на собственность. В этом случае стороны должны подать соглашение о расторжении договора в ЕГРН.

Расторгнуть договор можно, если он еще действует. Если стороны выполнили свои обязанности, договор считается исполненным.

Как признать сделку купли продажи квартиры недействительной: нюансы и основания недействительности

Если регистрация уже совершена, а стороны хотят разорвать сделку добровольно, можно произвести акт обратной продажи. Продавец выступит покупателем, а покупатель продавцом.

Иск подается в том случае, если другая сторона отказывается решать дело миром. Другой стороне на ответ дается 30 дней. Если получен отказ или ответ не последовал вовсе, можно подавать документы в суд.

Для такого рода дел существуют свои сроки исковой давности:

  1. Один год для оспоримых сделок. Дата начинается с того момента, когда истец получил сведения об обстоятельствах, позволяющих оспорить сделку. Под оспоримой сделкой понимается такая сделка, которая требует доказательства своей ничтожности в суде на основании серьезных подтверждающих фактов.
  2. Три года для того, чтобы признать сделку ничтожной. При отсутствии взаиморасчетов между сторонами сделка носит фиктивный (ничтожный) характер. Время исчисляется с момента подписания договора. Такая сделка недействительна изначально. Нужно лишь установить этот факт.
  3. Десять лет для оспаривания сделок третьими лицами, которые не принимали участие в сделке купли-продажи. Например, если на данной площади были зарегистрированы несовершеннолетние. Либо квартира была продана без необходимого согласия супруга. Отсчитывается этот срок с того дня, когда истец должен был получить сведения об основаниях, что сделка будет считаться недействительной.

Разберемся, какие шаги нужно предпринять, чтобы признать сделку недействительной и аннулировать её.

Куда обращаться?

Заявление подается в городской или районный суд по месту нахождения квартиры. При особых обстоятельствах его можно подать в суд по месту жительства продавца или покупателя. При мошенничестве заявление подается также и в правоохранительные органы.

Базовый комплект:

  • Доказательство попыток досудебного урегулирования.
  • Договор купли-продажи, оформленный копией.
  • Документ, что госпошлина была оплачена.
  • Исковое заявление.

Покупателю нужно будет собрать следующее:

  • Справку, что деньги были переданы продавцу.
  • Подтверждение права собственности.
  • Если сделка была совершена противозаконно, необходимы документы, доказывающие это. Среди них могут быть:
    1. решение о недееспособности лица,участвовавшего в сделке;
    2. документ о наличии обременений;
    3. видео или другие подтверждения угроз.
  • Если квартира продавалась несовершеннолетним необходимо показать договор, в котором нет подписи согласия родителей. А также паспорт ребенка.

Продавцу также потребуется собрать целый пакет документов:

  • Доказательство того, что сумма не была оплачена покупателем:
    1. выписка из банковского счета, доказывающая, что средства не переводились;
    2. отсутствие расписок, что средства были получены.
  • Иные доказательства противозаконности сделки.

Сбор доказательств

  • В том случае, если сделка противоречит закону, нужно лишь сослаться на пункт этого закона.
  • Недееспособность доказывается соответствующим решением суда.
  • При совершении сделки несовершеннолетним нужен его паспорт и отметка в договоре об отсутствии согласия родителей.
  • Угрозы или обман могут быть доказаны при помощи записи на диктофоне.

В иске указывается:

  1. Сведения о сторонах: ФИО, адреса места жительства, паспортные данные.
  2. Подробные сведения об объекте сделки, начиная с адреса.
  3. Выписка из ЕГРН на текущий момент.
  4. Основания, почему сделку следует аннулировать. В этом пункте нужно сослаться на соответствующую статью Гражданского Кодекса.
  5. Требования, которые выдвигает истец.
  6. Данные тех лиц, которые являются свидетелями.

Продавцу при составлении иска следует помнить, что требовать нужно не только расторжения договора, но и возврата имущества. Возврат имущества не подразумевается по умолчанию. Чтобы не пришлось впоследствии составлять еще один иск, необходимо включить этот пункт сразу.

Сроки могут варьироваться от нескольких недель до нескольких месяцев. Все это зависит от сложности дела. Насколько быстро пройдет суд и достаточно ли будет одного заседания, зависит от конкретной ситуации. Суд может принять 3 решения:

  1. Расторгнуть сделку. Решение суда потом приносится в ЕГРН, чтобы документально подтвердить недействительность сделки.
  2. Признать сделку действительной и обязать стороны выполнить требования договора. Например, обязать покупателя выплатить требуемую сумму плюс неустойку.
  3. Отклонить требования истца.

Иск рассматривается как имущественный, т.к. говорит о праве на имущество. Соответственно сумма госпошлины будет рассчитываться от цены иска. Это процент от цены иска либо фиксированная сумма плюс процент.

Для суммы более 1 000 000 рублей госпошлина оценивается как 13200 0,5% от суммы иска.

Если суд выносит решение не в вашу пользу, можно обратиться в вышестоящее учреждение с апелляцией. Срок подачи апелляции – 10 дней со дня получения решения суда. Апелляция подается в тот суд, где рассматривалось дело. Оттуда ее потом отправляют в вышестоящий суд.

Апелляция дает возможность приобщить к делу новые доказательства, если они были найдены. Однако следует доказать, что эти сведения нельзя было предъявить при рассмотрении дела в суде 1-й инстанции.

Сложности находятся в самом процессе доказательства обстоятельств сделки. Например, если одну из сторон напоили и сделка была совершена в невменяемом состоянии. Либо если одной из сторон угрожали.

Сложности встречаются и при доказательстве сделки, совершенной под влиянием обмана. Такие судебные процессы могут быть запутанными и длиться долго. Такой обман сложно доказать, т.к. нужно определить является ли он намеренным со стороны другой стороны либо неправильное понимание относится к внутренним убеждениям истца.