Преимущества законной сдачи квартиры

  1. Не нужно бояться, что арендатор сделает с ней неизвестно что и не сбежит, не заплатив за проживание и коммунальные услуги. Таким простым способом можно исключить возможность аферы с Вашим имуществом.
  2. Не лучший вариант и сдача знакомым или родственникам, заключив «на словах» устный договор. Единственный плюс – Вы будете знать людей, которые проживают в Вашей квартире. Но, если сдача квартиры для Вас – это, прежде всего, получение хорошего пассивного дохода, то лучше найти незнакомых арендаторов и оформить сделку по достойной цене и по всем правилам.
  3. Данный способ помогает максимально предвидеть все будущие расходы на квартиру, включая даже оплату телефонных звонков жильцов. Официальный договор аренды включает все пункты оплаты и обязанности обеих сторон.
  4. Кроме того, можно быть спокойным, что проблем с налоговой не возникнет, и Вас не притянут к ответственности за сокрытие прибыли.

Избавьтесь от лишнего

Не стоит заниматься собирательством и оставлять добитые предыдущими жильцами шкафы и кровати новым жильцам. Но если просто вынести их из квартиры и оставить у мусорного бака, ждите штрафа. Как быть?

Есть три надежных способа (два быстрых, один может потребовать немного времени) вывезти из квартиры крупногабаритный мусор.

  • Заказать у ЖЭКа мусорный контейнер, сгрузить в него все самостоятельно или нанять для этого грузчиков.
  • Обратиться в мувинговую компанию — так выйдет еще быстрее, и не нужно беспокоиться о контейнере.
  • Продать на Avito за символическую сумму или отдать бесплатно на ДаруДар — вдруг кому надо? 

Договор аренды: для чего нужен и что в нем прописать?

Оформление договора аренды квартиры не требует сбора большого пакета документов и различных справок, как, например, для ее покупки. Стандартный набор включает наличие таких обязательных документов, как:

  • Свидетельство о праве собственности на жильё в случае приватизации квартиры или же договор, который подтверждает право на ее собственность (к примеру, это может быть договор купли-продажи или договор Дарения);
  • Список всех зарегистрированных в квартире (выписка из лицевого счета в ЖЭКе);
  • Нотариальное согласие на аренду от всех собственников квартиры, если их несколько. Кроме того, в процессе заключения договора они должны обязательно присутствовать. Данный факт может избавить Вас от различных будущих проблем, которые могут возникнуть при вмешательстве совладельцев квартиры, если он не согласны с ее арендой.

Со стороны арендатора необходимо предоставление паспорта.

Договор о найме квартиры является официальным документом, который подтверждает факт законной аренды недвижимого имущества и содержит всю информацию о сделке, ее условиях и сроках, а также гарантиях и обязанностях обеих сторон. Он заключается между двумя сторонами: арендодателем и арендатором. Это важная составляющая вопроса, как правильно сдать квартиру в аренду.

Не всегда сделки по оформлению аренды недвижимого имущества проходят гладко и быстро. Чтобы не учиться на своем горьком опыте, можно просто взять на заметку типичные ошибки, которые очень часто совершаются при оформлении:

  1. При заключении договора срок аренды лучше прописывать сразу. А если он превышает 12 месяцев, то его в обязательном порядке нужно регистрировать в Федеральной регистрационной службе. В таком случае сумму государственной пошлины выплачивает арендатор, а договор аренды регистрируется на ее собственника. Такой договор обретает полноправную юридическую силу и может выступать официальным документом в случаях разрешения различных спорных и конфликтных ситуаций.
  2. Чтобы избежать различных неприятных ситуаций в процессе сдачи жилья, важно самостоятельно контролировать весь процесс. Кроме того, не поленитесь и расспросите у будущих жильцов как можно больше информации. Желательно еще и проверить ее на достоверность, к примеру позвонить на работу и убедиться в том, что там действительно работает такой человек.
  3. Серьезное отношение к любым мелочам в этом серьезном деле — это гарантия избежания возможных проблем. Поэтому от Вашей ответственности и осознанности зависит благоприятный исход сделки и получение будущей прибыли в полном объеме без ненужных потерь.
Предлагаем ознакомиться  Завещание на квартиру: кто может оспорить и в каких случаях?

Отмойте до блеска

Навести лоск в квартире, в которой продолжительное время жили квартиранты — совсем не то же самое, что отмыть собственный дом: редкий квартирант убирается со рвением. Так что засучите рукава — работы предстоит много. 

Как правильно сдавать квартиру на длительный срок

Застаревшие жирные пятна на плите, плитке на фартуке и нагар в духовке лучше чистить в два-три этапа: залить моющим средством на 15–20 минут, отмыть все, что отмывается, повторить. В совсем запущенных случаях можно разово прибегнуть к экстренным мерам и подключить агрессивные сильнощелочные составы и меламиновые губки.

Совет INMYROOM: наш выбор — средство для мытья стекол, пластика и зеркал Meine liebe, которое подходит для очищения всех гладких и блестящих поверхностей: стекол,
зеркал, а также пластика, кафеля, винила, акрила и других видов водостойких
материалов и покрытий.

В нем нет токсичных компонентов, вместо них безвредные биоразлагаемые вещества, а содержание анионных ПАВ — меньше 5%, это безопасный показатель. 

Мебель

Если предыдущие жильцы понаставили на диване, кресле и кровати пятен, но при этом мебель в целом в хорошем состоянии, вот какие быстрые меры можно предпринять.

  • Воспользоваться пятновыводителями. Только сначала убедитесь, что средство не повредит обивку: нанесите его на малозаметный участок, оставьте на десять минут, смойте и применяйте только в том случае, если ни цвет, ни текстура ткани не поменялись.
  • Взять напрокат пароочиститель — заодно почистите ковролин, напольные покрытия, плитку и другие поверхности, которые не боятся воздействия пара и высоких температур.
  • Вызвать специалистов
    клинингового сервиса. Они приедут с профессиональным оборудованием, все почистят и высушат на месте.  

Дизайн: Ольга Мелекесцева

Санузлы

Самые проблемные места после длительной аренды — плесень на межплиточных швах и герметиках. Чтобы ее вывести и не повредить плитку, аккуратно пройдитесь по подбитым плесенью местам пароочистителем, карандашом или маркером для плиточных швов.

Поверхности сантехники, плитки, смесителей, ванны и душевой кабины заливаем спецсредствами на 15–20 минут, моем и чистим, споласкиваем горячей и холодной водой, вытираем насухо.

Перед тем как приступать к уборке ванной комнаты, «распарьте» ее: наберите горячей воды в ванну или душевую кабину. Так отмыть грязь будет легче.

Полы, окна, зеркала

Отмываем линолеум, ламинат, керамогранит и другие не очень капризные в уходе поверхности в таком порядке: наносим моющее средство или пятновыводитель на загрязненные участки, оставляем на 10–15 минут, активно трем, смываем, затем моем весь пол целиком. 

Быстро отмыть окна и зеркальные поверхности поможет хороший широкий резиновый скребок и правильное средство для мытья окон. 

Совет INMYROOM: мы уже рекомендовалисредство для мытья стекол, пластика и зеркал. Теперь обращаем ваше внимание на универсальное средство для мытья пола Meine liebe

В составах этих средств нет вредных для организма и экологии компонентов, фосфатов, хлора и агрессивных ПАВ. Они эффективно справляются с загрязнениями на линолеуме, плитке, искусственном камне, на стеклах и зеркальных поверхностях без разводов. Не требуют смывания и безопасны для животных. 

Деньги и имущество

Реальность: сдавал студию в новом доме с ремонтом, ушатали ремонт за три года. А цена с учетом того, что на рынке аренды в этом районе появилось много квартир, за это время снизилась с 17 до 12 тысяч.

Реальность: когда первый раз сдавала квартиру, я очень быстро нашла через знакомых внушающую доверие девушку. Мы подписали договор и, по моим ощущениям, поняли друг друга по всем пунктам. Каково же было мое удивление, когда через год выяснилось, что она ни разу не подавала показания счетчиков, потому что не знала, как их правильно считать.

Но самым запоминающимся оказался ее сюрприз за две недели до окончания срока: она разрисовала стену на кухне акриловыми красками, прямо по обоям. Хотя в договоре была строка о необходимости согласования любых декоративных изменений. Целая стена была сине-зеленой. Она считала нарисованное картиной, мне же пришлось делать ремонт за свой счет.

Реальность: покупал квартиру в новостройке для сдачи в аренду. Почти Санкт-Петербург, ныне уже город Кудрово. Добротный вариант: две комнаты, большая кухня, отделка от застройщика, весь интерьер из Икеи. Получилось достойно: бюджетно, но со всей встроенной техникой. Арендаторов искать не пришлось, они сами меня нашли: пара с ребенком узнала через консьержа, что я собираюсь сдавать жилье.

Четыре года все шло хорошо, потом начались задержки с платежами на неделю-две, каждый раз были разные причины. Я намекал, что ситуация с задержками меня не сильно радует. После задержки платежа на месяц я попросил их съехать.

Как правильно сдавать квартиру на длительный срок

Женщина переставила мебель, на стенах появилось больше отверстий, нормальные цветные обои были перекрашены, видимо в любимый цвет. Красили сами, так что все натяжные потолки были подкрашены. Судя по дивану и стульям, вместе с ними жила небольшая собачка.

Договор между нами был официальный — любое переустройство, как и наличие животных, было категорически запрещено.

Они платили 27 000 рублей в месяц, плюс коммуналка в среднем 4000. Залог в 27 тысяч, сами понимаете, не покрыл всех моих расходов по восстановлению квартиры. Ремонт обошелся мне в 100 000 рублей.

Реальность: сдавали комнату в двухкомнатной квартире. Во второй комнате никто не жил — там были наши вещи. В квартире был уложен ламинат, поклеены обои, установлены стеклопакеты, кухня с дубовыми фасадами и акриловая ванна — в общем, делали под себя.

Знакомая по работе пожаловалась, что племянника с девушкой выселяют из общежития и им срочно нужно жилье. Так как квартира пустовала, решили попробовать сдать.

Раньше в квартире жил ребенок и две собаки, так что обои в коридоре и кухне местами были ободраны. В период простоя в квартиру наведывались редко, поэтому она, конечно, не блистала чистотой. Жильцы захотели заехать сразу, в связи со спешкой никакого акта о передаче не составляли. Так как сдавали по знакомству, назначили цену 10 000 в месяц.

В итоге, когда они выезжали, оказалось, что акриловая ванна покрылась трещинами, пробковый ламинат в комнате был пропахан здоровой царапиной, необдуманно оставленная в доступе посуда сожжена, магнитная доска исписана нестираемым маркером, а часть наших вещей из квартиры просто исчезла.

За последний месяц они не платили, так как у них якобы не было денег и тетя попросила, чтобы они пожили так. Вещи они вывезли за день до передачи ключей. Пришлось через их тетю требовать от них вернуть диванные подушки и деревянный чайный столик, которые они прихватили, якобы подумав, что это их. Вещи, исчезновение которых было обнаружено позже, никто, естественно, не отдал. Сказали: «У нас ничего вашего нет».

Как правильно сдавать квартиру на длительный срок

Заключительный и самый важный этап сделки – это передача денег. К нему важно относиться максимально серьезно. На сегодняшний день существует несколько способов осуществления данной процедуры:

  1. Из рук в руки – самый простой и быстрый способ. Но он может быть не всегда удобным обеим сторонам, так как необходимо находить время для осуществления этого процесса. Часто таким временем ни одна, на другая сторона не могут пожертвовать, особенно если это происходит днем. Объясняется это просто – зачастую днем люди находятся на своих рабочих местах. Если средства передаются наличными, обязательно заключайте акт приема-передачи денег или же пишите расписку с указанной суммой, датой, периодом платежа и подписью.
  2. Использование различных безналичных счетов, на которые в определенный срок жильцы перечисляют арендную плату за жилье. В таком случае арендатору важно сохранять все квитанции.

Абсолютно все манипуляции с оплатой проводятся на основе заключенного договора и не могут быть изменены в одностороннем порядке. Обе стороны должны следовать заранее оговоренным условиям сделки. Если это передача денег из рук в руки или же доверенным лицам, то обязательно необходимо предоставлять документы, которые подтверждают наличие доверенности.

Мелочей в таком важном деле не бывает. Любая мелочь может сыграть с Вами злую шутку и стоить очень дорого. Это значит, что личная перестраховка всегда намного лучше и целесообразнее кредита доверия малознакомым людям.

Какие выбрать материалы?

Отделка. Линолеум, ПВХ-плитка и виниловый пол — самые прочные и износостойкие напольные материалы. Обращайте внимание на класс покрытия и выбирайте антивандальные и офисные варианты.

Краска — вариант более практичный, чем обои, но под краску нужно поверхность еще выровнять, а на этот пункт в смете готов выделить средства не каждый арендодатель. Если остановились на обоях, выбирайте рельефные, под покраску. После того, как жильцы съедут, переклеить можно только подпорченные места, а стену покрасить. 

С грязью в «мокрых» зонах на полу справится даже бюджетный керамогранит, в ванной — однотонная матовая плитка (можно скомбинировать с краской). Оптимальный вариант для фартука — квадратная белая плитка плюс темная затирка: это опрятно, гигиенично и по-европейски.

Сантехника. Не тратьтесь на унитаз и умывальник, бюджетные модели почти не уступают по долговечности дорогому санфарфору. Откажитесь от капризной в уходе акриловой ванны, износостойкий вариант — чугун. Оптимально вложиться в смесители, сифоны и трубы: простые, но качественные модели помогут избежать потопа и прослужат долго.

Бытовая техника. Выбирайте лаконичные модели холодильников, плит и духовок без электронных примочек и спецпрограмм. В итоге они и оказываются самыми долговечными.

Свет. Натяжной потолок плюс встроенные светильники — экономичный и практичный вариант. А бра или торшер из ИКЕА квартиранты и сами купят на свой вкус.

Как правильно платить государственные налоги за аренду недвижимого имущества?

Если вы интересуетесь тем, как сдать квартиру в аренду официально, то вы должны знать и об уплате налогов. На практике в России применяются разные способы сдачи квартир и не всегда они подкреплены законом. Сдача жилищного имущества без уплаты налогов – это реальность, а не выдумка. По статистике около 60 % хозяев, которые самостоятельно занимаются арендой своего жилья, не платят налоги государству. Как правило, такой вариант чреват неприятными последствиями и проблемами с соответствующими государственными органами.

Чаще всего происходит банальная ситуация – именно соседи таких арендаторов выдают нечестных «дельцов», обычно это происходит, когда жилье нанимается непонятно кем и в случае хулиганского поведения в ночное время. Естественно, что соседи начинают жаловаться и наружу выплывает неофициальная аренда с неуплатой налогов.

Есть способ сдать квартиру официально и не платить налоги, обратившись к посредникам в лице агентств недвижимости. Но в таком случае и львиная часть прибыли уходит к ним. Выгоднее сделать все самому и по закону. Но как?

По закону предоставлять в аренду недвижимое имущество могут лица, которые занимаются частной предпринимательской деятельностью, так и лица без регистрации как предприниматель (согласно нормам Налогового кодекса).

В таком случае объект налогообложения определяется по расчету арендной платы, которая заранее указана в официальном договоре между арендодателем и арендатором жилплощади. Налог на аренду недвижимости предусматривается в обязательном размере ставки 13 % от полученного дохода от сдачи имущества. Этим доходом, как правило называется сумма, заранее прописанная в официальном договоре и уплаченная хозяину.

В отдельных случаях процентная ставка составляет 17 % от суммы превышения с учетом всех предусмотренных ранее налогов: если общая сумма полученного налогоплательщиком дохода за последний отчетный месяц превышает размер минимальной заработной платы в десятикратном размере.