Размер доли в праве общей собственности

Общая собственность может возникнуть у людей в результате совместного строительства дома либо же его покупки, получения недвижимости несколькими гражданами по договору дарения, при наследовании и по иным основаниям.

Выделяют 2 вида общей собственности – совместная и долевая. При долевой собственности происходит определение размера доли владения имуществом всех собственников. В отличие от долевой, совместная собственность не предполагает определение размера долей в праве общей собственности (они изначально предполагаются как равные).

Определение доли в совместной собственности происходит путем раздела имущества, а также путем перевода совместной собственности в долевую или раздельную при заключении брачного договора.

Определение доли при общей совместной собственности может осуществляться тремя путями:

  • по соглашению сторон;
  • при заключении брачного договора;
  • в судебном порядке.

В первом случае оформляется соответствующее соглашение, которое подписывается всеми участниками и обязательно подлежит государственной регистрации в Росреестре. Если же заключить такое соглашение не удается, единственный предусмотренный законодательством выход, чтобы определить долю в квартире, если собственность совместная – обратиться в суд.

Итак, подведем итог:

  • выделение доли в квартире может производиться двумя способами:
    • на основании соглашения сособственников;
    • на основании вступившего в законную силу судебного решения;
  • права на каждую из долей регистрируются в Едином реестре после подачи гражданами соответствующего заявления с приложением необходимой документации;
  • основным документом, подтверждающим право на выделенную долю, является выписка из ЕГРП.

Как было сказано выше, продажа доли относится к тем операциям с недвижимостью, которые собственник не вправе совершать единолично, без согласия сособственников. Согласно требованиям ст.250 ГК РФ, будущий продавец доли, прежде всего, обязан предложить ее приобрести всем сособственникам, причем по более низкой цене, чем для «стороннего» покупателя. И только в том случае, если ни один из собственников не соглашается, продавец может делать подобные предложения третьим лицам.

Каким образом можно заручиться согласием сособственников на продажу? Вариантов два, но оба предусматривают получение соответствующего нотариального документа — отказа от преимущественного права покупки.

  1. Сособственник оформляет отказ на покупку самостоятельно у нотариуса.
  2. Продавец оформляет у нотариуса и высылает сособственнику заказное письмо с предложением о покупке доли по указанной цене. При отсутствии согласия сособственника на покупку в течение 30 дней продавец вправе делать аналогичные предложения третьим лицам.

Необходимо учитывать: продажа доли по сравнению с продажей квартиры всегда невыгодна.

Многие собственники долей думают, что, если квартира стоит, к примеру, 4 миллиона рублей, то ½ доля будет стоить 2 миллиона. В действительности же продать долю по такой цене невозможно. Обычно реальная цена продажи отдельных долей примерно в два раза ниже их суммы в виде цены целой квартиры. Поэтому каждому продавцу такой недвижимости необходимо понимать, что единственный способ для достижения этого — договориться с сособственниками и продавать всю квартиру.

Как определить долю в квартире

Без оформления в государственных органах собственность не будет официально принадлежать гражданину. Любое жилье, как и любая другая собственность, должно быть оформлено и иметь регистрирующие документы. Если в квартире (доме) проживают и зарегистрированы несколько человек, то эта жилплощадь принадлежит им, она общая.

Собственность может быть общей или долевой, ту и другую можно законно оформить. В первом случае квартира, например, принадлежит всем, прописанным в ней, номинально. Во втором — реально, когда у каждого есть своя доля: например, у сына — одна комната площадью 10 квадратных метров, у отца — комната 8 квадратных метров и так далее.

Люди вынуждены оформлять долю собственности в квартире, если:

  • им нужно выкупить эту долю (например, чтобы подарить ее детям);
  • эта доля досталась им по наследству;
  • нужно погасить кредит по ипотеке материнским капиталом;
  • бывшие супруги делят имущество.

Порядок пользования квартирой может быть определен различными способами. Как правило, если доли в квартире принадлежат проживающей в ней семье, вопросов с пользованием площадями не возникает. Если возникает необходимость раздела, жильцы договариваются между собой или, при невозможности прийти к соглашению, обращаются в суд с иском об определении порядка пользования жильем.

Следует понимать, что разделу подлежит только площадь жилых комнат и только в том случае, если доля не является малозначительной относительно жилой площади квартиры. К примеру, если двухкомнатной квартирой владеют 2 собственника с равными долевыми правами, порядок пользования может быть определен так, чтобы каждому досталось по комнате.

Однако, если площади комнат не равны, раздела «по справедливости» не получится, в любом случае одному достанется большая комната, а другому меньшая. Если же, например, однокомнатная квартира принадлежит двоим собственникам, то определить порядок пользования ею по суду уже не представляется возможным.

Это же относится и к любым другим ситуациям, когда жилье не делится «по комнатам» или пропорциональный собственности метраж слишком мал и исключает возможность пользоваться собственностью как жильем. Поэтому, если определение порядка пользования невозможно, собственник «микродоли» вправе получить от сособственников компенсацию в обмен на право собственности.

Общая долевая собственность и выдел доли в натуре: Видео

Все операции с недвижимостью в России должны быть официально зарегистрированы в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестре). Такое положение определено статьей 131 ГК РФ. Нотариусу, который заверяет соглашение о разделе недвижимости на доли, нужно будет заплатить 0,5% от стоимости предмета договора, но эта сумма не должна быть больше 20 000 рублей.

Предлагаем ознакомиться  Мошенничество отличие мошенничества от кражи присвоения и растраты

Оформить долевую собственность можно в МФЦ (многофункциональном центре) или в Росреестре. Нужно подготовить вышеупомянутые документы, заплатить пошлину и прийти в регистрирующий орган. Оплату можно произвести и на сайте Росреестра. Пошлина за регистрацию, согласно статье 333.24 НК РФ, составляет 2000 рублей.

Площадь доли жилья нужно определить и оформить с учетом:

  • договора о разделе собственности;
  • документов о приватизации, приобретении или наследовании недвижимости;
  • брачного договора, где прописана доля каждого супруга;
  • постановления суда о разделе имущества (если оно есть);
  • домовой книги, где указаны все жильцы;
  • скана паспорта с отметкой о прописке;
  • письменного согласия совладельцев, заверенного нотариусом;
  • технического паспорта на жилплощадь (вместе с планом).

Затем проверяют предоставленные документы, правила и очередность оформления собственности. На проверку уходит до 10 дней, после чего гражданин приходит в регистрирующий орган, куда сдавал документы.

Если все сделано в соответствии с законом, ему вручают свидетельство о владении части собственности в квартире (выписку из ЕГРН). Как при нотариальном заверении соглашения о разделе, так и при окончательном оформлении должны присутствовать все дольщики квартиры.

Порядок оформления в собственность доли в квартире

За месяц до продажи их необходимо известить о планируемой сделке. Владелец также может увеличить свою долю собственности и оформить ее, если улучшил условия в квартире: например, сделал ремонт (ст. 245 ГК РФ).

Если квартира получена в наследство несколькими родственниками, то все они становятся собственниками и могут поделить и оформить свои доли в мирном порядке. При этом доли могут быть разными по площади. При разделе собственности наследники должны должны заверить свое соглашение у нотариуса, после чего ее можно будет законно оформить. Если же возникают споры, собственность может быть поделена в судебном порядке.

Если право на собственность будет доказано, истец получит решение суда, с которым может идти в регистрирующие органы, чтобы оформить свою долю собственности.

О государственной регистрации недвижимости

О распоряжении имуществом в долевой собственности

О владении и пользовании имуществом, находящимся в долевой собственности

О распределении долей

Выделение доли представляет собой передачу во владение одному из участников общей собственности определенную часть недвижимого имущества. На практике это достаточно сложная юридическая процедура, которая в каждом конкретном случае может иметь свои особенности.

Причины выделения доли в натуре могут самыми разнообразными. Наиболее часто такая необходимость возникает при разводе супругов, когда жилье является их совместной собственностью и подлежит разделу.

Здесь может возникать множество нюансов. Например, не всегда жилище оформлено на двоих супругов, часто недвижимость зарегистрирована на кого-то одного из них. Годами этот вопрос может не подниматься, а потом при расторжении брака возникает необходимость выделить долю в квартире жене, если собственник один муж.

Также распространены случаи, когда происходит выделение долей детям при продаже квартиры. В обязательном порядке дети наделяются долями, если жилье покупалось за средства материнского капитала. Если родители хотят продать свою часть, то становится вопрос о доле ребенка.

Для покупки жилья на маткапитал существуют определенные условия. Так, договор купли-продажи квартиры с выделением долей детям должен предусматривать владение недвижимостью всеми членами семьи в равных долях.

Кроме того, расширить квадратуру помещения, сделать пристройку без согласия других владельцев собственности не получится. А это, в свою очередь, может значительно увеличить рыночную стоимость недвижимости. Поэтому чтобы не делиться с соседями, часто долю выделяют не только при покупке квартиры, но и при ее расширении.

Иногда после совместного проживания лица хотят получить каждый свою долю, чтобы перестроить ее в отдельное жилье, ведь не все могут позволить себе купить недвижимость самостоятельно.

Есть другой выход из сложившейся ситуации. Если помещение достаточной площади, можно выделить доли и провести разделение квартиры на две.

Совместная собственность представляет собой вид общей собственности на имущество, в котором доли каждого из владельцев не определены. Если другое не предусмотрено законодательством или соглашением между собственниками, все владельцы имеют равные права на владение и использование имущества.

Но бывают ситуации, когда лицу необходимо определить свою часть в имуществе. В таком случае возникает вопрос, как выделить долю в квартире, находящейся в совместной собственности. Для этого сначала необходимо определить точную долю каждого собственника.

Наиболее распространены такие ситуации у супружеских пар, которые совместно покупают жилье, не распределяя, кому какая его часть принадлежит. Для таких пар важно знать, как выделить долю из совместной собственности супругов.

Поскольку жилье в нашей стране стоит очень дорого, далеко не каждая семья может позволить себе его купить. В связи с этим распространены разного рода кредиты. Но иногда молодая семья берет квартиру в ипотеку, и, не успев ее выплатить, распадается.

При таких обстоятельствах выделение супружеской доли в совместно нажитой квартире производится с обязательным учетом долга. Проще всего разделить ее пополам. Хотя часто кредит оформлен только на одного из супругов.

Никому не хочется расставаться со своим имуществом ради погашения долгов супруга. Поэтому зачастую подобные дела рассматриваются в суде. Практика показывает, что решения по таким делам разнообразны и зависят от обстоятельств дела.

Доля квартиры бывшего супруга при таких обстоятельствах вполне может пойти на погашение долгов, однако если ее не хватит – нет никакой гарантии, что банк не покусится и на долю жены.

Долевая собственность – это вид общей собственности, при котором доли всех участников четко определены. Из общедолевой собственности квартиры можно выделить долю каждого в натуре. Сделать это возможно как в договорном, так и в судебном порядке.

В зависимости от размеров доли, а также волеизъявления ее владельца, может происходить выделение комнаты из общей долевой собственности либо выплата компенсации за долю в квартире.

Согласно законодательству, поделить можно только жилье, которое находится в собственности нескольких лиц. Муниципальное имущество разделить между несколькими лицами невозможно, ведь оно принадлежит государству. В коммунальной квартире можно выделить ее часть, только если она приватизирована.

Предлагаем ознакомиться  Больничный лист после увольнения: порядок оплаты и расчет

Программа материнского капитала позволяет сделать первый взнос для ипотеки. Благодаря этому семьи с двумя и более детьми могут обзавестись собственными квадратными метрами. Однако поскольку средства маткапитала выдаются для улучшения жизни именно семей с детьми, для его получателей предусмотрены некоторые требования.

Порядок оформления в собственность доли в квартире

Так,  родители обязаны выделить долю в квартире детям при ипотеке в сбербанке, взятой на средства маткапитала. Это обязательство дается в письменном виде и удостоверяется нотариально. В нем собственник жилья обязуется в будущем оформить помещение в общую долевую собственность всех членов семьи. Так несовершеннолетнему в ипотечной квартире выделяется доля.

Те, кто берет материнский капитал именно для таких целей, на эти моменты должны обращать особое внимание, иначе можно столкнуться с негативными последствиями.

Так, некоторые интересуются, можно ли не выделять детям долю именно в помещении, купленном на средства маткапитала, а потом, после покупки недвижимости, выделить доли детям в другой квартире. Однако законодательством эта возможность не предусмотрена.

Выделение доли в натуре предусматривает под собой то, что один участник отделяет свою долю имущества, в то время как оставшаяся часть продолжает находится в собственности второго участника или в долевой собственности оставшихся владельцев.

Как отмечалось ранее, выделение доли в квартире в натуре может происходить как на добровольной основе, так и в судебном порядке. Рассмотрим более детально каждый их этих способов.

Добровольное выделение доли в квартире оформляется в письменном виде. Для этого между сторонами заключается соглашение о разделении долей, в результате которого на имущество устанавливается режим общей долевой собственности.

Как супругам лучше оформлять собственность

Прежде всего, для оформления в собственность необходимо основание права. Это может быть договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор дарения, мены, ренты или решение суда. При наличии основания доля в квартире оформляется точно так же, как и любая другая недвижимость: собирается пакет документов и подается на регистрацию в Росреестре — в рег.

Пакет документов для регистрации зависит от основания перехода права и определяется точно в зависимости от ситуации. Примерный список документов таков:

  • документы основания права;
  • паспорта участников сделки;
  • выписка из ЕГРН;
  • выписка из домовой книги;
  • копия финансового лицевого счета и справки об отсутствии задолженностей;
  • нотариальные заявления об отсутствии иных правопретендентов (в каждой ситуации соответствующие);
  • отказы других собственников от преимущественного права покупки;
  • доверенность на регистрацию (в случае, если стороны сделки подают документы в рег.палату не лично, а через доверенных лиц).

Помимо этого, за гос.услугу по регистрации перехода права собственности необходимо уплатить гос.пошлину, которая составляет 2 тысячи рублей.

Как и при оформлении любой другой недвижимости, большинство шагов по оформлению собственности можно выполнять самостоятельно, а можно доверить специалистам. Безусловно, это дороже, но, помимо экономии времени, это гарантирует и отсутствие ошибок, что в данном вопросе очень важно. Помощью в оформлении занимаются агентства недвижимости и юридические компании, специализирующиеся на данных услугах.

Приобретая недвижимость, супругам следует заранее продумать, как для них лучше всего ее оформить. Для одних оптимальным будет выбор одного владельца, для других – совместная собственность.

Чтобы в дальнейшем не пришлось совершать переоформление недвижимости на супругу, можно заключить соглашение или брачный договор, в условиях которого предусмотреть все имущественные вопросы.

Для многих принципиально, чтобы доли в праве общей собственности были изначально определены. Особенно это касается случаев, когда размеры долей у мужа и жены не одинаковы.

Вместе с тем, когда дело доходит до раздела имущества, часто одна из сторон не согласна с существующим разделением долей. Судебная практика передела долевой собственности показывает, что в подобных случаях при наличии обоснованных аргументов суд перераспределяет установленные доли между супругами.

Выделение доли для ребенка по материнскому капиталу

Существенным пунктом являются условия, на которых органы опеки дают согласие на продажу имущества несовершеннолетних. Это может быть требование одновременного либо последующего наделения несовершеннолетнего гражданина собственностью аналогичной или более высокой стоимости, обеспечивающей улучшение жизненных условий ребенка.

Важно учитывать также возраст несовершеннолетних. До 14 лет все решения от имени несовершеннолетних граждан принимают их родители или опекуны. С момента получения паспорта ребенок вправе распоряжаться своей недвижимостью самостоятельно, однако до достижения совершеннолетия все подобные действия производятся с согласия родителей или опекунов.

Таким образом, при проведении, к примеру, сделки по купле-продаже или дарению собственности ребенка до 14 лет от его имени действует его законный представитель; по достижении 14 лет и после получения паспорта ребенок распоряжается своей недвижимостью сам, но с согласия и в присутствии стороны родителя (опекуна).

Залог доли в квартире

По российскому законодательству доля в квартире может быть предметом залога только с согласия сособственников. Процедура получения подобного согласия аналогична получению отказа от преимущественного права покупки: все сособственники должны оформить свое отсутствие возражений от залога в нотариальной форме.

Нередко получение подобных документов проблематично: соседи по квартире понимают, что залог может привести к отчуждению и появлению у доли нового владельца, что их зачастую не устраивает. Отсутствие же подобного согласия не препятствует получению займов под залог в тех финансовых организациях, проценты по кредитам которых довольно высоки.

Тем не менее закон предусматривает возможность оформления долей в залог. На собственность, которая является предметом залога, оформляется обременение в пользу физического или юридического лица, на которое регистрируется закладная. Обременение, как и последующее снятие его, регистрируется в Росреестре.

Отчуждение доли в квартире

Существует несколько способов отчуждения долей в квартире: продажа, дарение, наследство, рента, решение суда и т.д. Поскольку наиболее уязвимыми с точки зрения юридических и финансовых интересов являются стороны отчуждения путем купли-продажи, рассмотрим их детально.

Предлагаем ознакомиться  Что делать если пришел исполнительный лист на уже погашенный займ

Продажа

Очевидно, что стороны такой сделки — это продавец и покупатель. Но, помимо интересов сторон, которые должны быть соблюдены при проведении аналогичных сделок по купле-продаже квартиры, в ситуации с долями есть и свои «подводные камни»:

  1. Кто продавцы?
    Это могут быть, к примеру, бывшие супруги, не заинтересованные в наличии совместной собственности. Если один из них хочет продать, а другой не может купить, но и свою часть собственности продавать не хочет, она может быть продана стороннему покупателю. Нередки также случаи продаж наследных долей в аналогичных ситуациях — одни наследники хотят продавать, другие — нет. В этих, казалось бы, обыденных житейских ситуациях присутствует один риск, который потенциальным покупателям нужно учитывать. Если недвижимость приобретается «для жизни», в дальнейшем при улучшении материального положения продать ее, чтобы купить отдельное жилье, будет проблематично — доли это самый неликвидный товар на рынке недвижимости. И если покупатель планирует использовать недвижимость по назначению, то есть для проживания, имеет смысл рассматривать для покупки не долю, а комнату.
    Однако существует и особая категория продавцов, к сожалению, не такая уж редкая. В нее входят владельцы долей, сособственниками которых являются так называемые «рейдеры». Истории во всех случаях похожи — бывший член семьи продал свою собственность представителям криминала, которые методом давления вынуждают оставшихся собственников продать им свои доли за бесценок. После этого вся квартира выставляется на продажу по рыночной цене или выгодно продается уже имеющемуся «под нее» покупателю». Поэтому, рассматривая варианты возможных покупок, стоит обращать особое внимание на то, кто является продавцами, кто — сособственниками и какова причина продажи.
  2. Кто покупатели?
    Не секрет, что многие покупатели долей приобретают их вовсе не для проживания. В одних случаях, как в примере выше, жилье приобретается по частям, по цене существенно ниже рыночной. В других покупки оформляются ради торговли оформлением регистраций по месту жительства, создания так называемых «резиновых квартир». В редких случаях граждане покупают доли для собственного пользования. Однако важно понимать, что закон рассматривает жилую недвижимость как объекты, которые должны использоваться для проживания граждан и не могут быть использованы как-либо еще. Поэтому, если доля приобретается ради прописки, но соответствующее ей количество метров или количество комнат не допускают возможности использования собственности в качестве жилья, по суду такая доля может быть признана малозначительной и отчуждена в пользу собственников большей доли с обязательством выплаты ими компенсации собственнику отчуждаемого имущества.

Рассматривая иные способы отчуждения, необходимо понимать, что вступление в собственность может быть только добровольным и, если потенциальный владелец считает получение данного имущества невыгодным, он имеет право от него отказаться даже в случае принятия в дар.

Существует множество вариантов переходов права путем заключения договора мены. Это может быть уместно, например, если семейный статус кого-то из собственников меняется, и обмен правами и материальными благами между сособственниками оказывается взаимовыгодным. Возможны также варианты обмена доли в квартире на отдельное жилье или на долю в другой квартире путем договора мены.

Причем если обмениваемое имущество существенно различается по метрам и стоимости, закон обязывает приобретателя большей доли выплатить другой стороне компенсацию. Избежать этого можно, если провести обмен путем двух процедур дарения, однако важно помнить, что дарение является безвозмездной сделкой, и доказательство обратного может привести к признанию ее притворной и расторжению.

Налог на долю в квартире

Ставки по налогам исчисляются в зависимости от положений в нормативно-правовых актах соответствующих муниципальных образованиях и с учетом льгот и субсидий собственников. На данный момент остаются в силе понижающие коэффициенты, позволяющие повышать сумму налогов плавно, на 20% в год.

Что касается налога с продажи недвижимости, с 2016 года он исчисляется в размере 13% от стоимости объекта свыше 1 миллиона рублей и уплачивается в том случае, если продавец владел своей собственностью менее 5 (в ряде случаев — менее 3) лет. К долям это относится в той же мере, что и к любой другой жилой недвижимости.

Какова бы ни была история возникновения права на долю в квартире и дальнейшие планы распоряжения ею, необходимо как можно внимательнее изучить все подводные камни в распоряжении этим видом недвижимости и не забывать о том, что сделки с долями относятся к операциям с недвижимостью повышенной сложности.

Подробнее о том, что такое выделенная доля в квартире и как оформляется ипотека на долю, вы узнаете из следующих постов.

Ждем ваших вопросом и будем благодарны за оценку поста или лайк.

Выводы

В праве собственности на квартиру никто не может быть ограничен, независимо от того, все помещение находится в вашем распоряжении или только его часть. По разным жизненным обстоятельствам может потребоваться выделение доли в квартире. Наиболее простой вариант – заключить с соседями соглашение, урегулировав этот момент в добровольном порядке.

Если добиться согласия совладельцев проблематично, защиты своих прав всегда можно искать в суде. Наиболее часто с этим сталкиваются те, кому необходим раздел доли в квартире, купленной в браке.

Долевая собственность на квартиру возникает в разных жизненных ситуациях. В связи с этим многих интересует вопрос, как оформить это официально. Наиболее распространенные варианты – заключение договора дарения или купли-продажи. Перевод общей собственности в частную также осуществляется путем подписания соглашения между супругами или брачного договора. Каждый сам определяет, как ему лучше оформить собственность, чтобы каждый мог пользоваться своими законными правами и интересами.