Земли сельхозназначения (согласно ЗК РФ)

Российские граждане желают (по крайней мере те, кто может себе это позволить) владеть загородными домами, возведенными на собственных земельных участках, чтобы по выходным и во время отпуска отдыхать там от загрязненного воздуха, шума и суеты больших городов, а многие не прочь постоянно в них проживать.

Как грибы после дождя в последнее десятилетие вокруг крупных промышленных центров растут элитные коттеджные поселки, которые построены на бывших сельхозземлях, причем предварительно девелоперам пришлось перевести землю сельхозназначения в другую категорию. Как правило, это территория населенных пунктов, допускающая жилую застройку.

С их точки зрения, это вполне логично. А на какой же земле еще строиться? Ведь доля земель населенных пунктов в общем земельном фонде России составляет всего около 1 %, а возможности использовать их для строительства практически исчерпаны. Вот и обращают девелоперы свой зоркий взгляд на безбрежные российские поля, откусывая от них все новые куски, инициируя перевод участков сельхозназначения в другую категорию.

Согласно ЗК РФ, такие участки всегда находятся за границами населенных пунктов и предоставлены, а также предназначены для ведения сельского хозяйства.

Как уже упоминалось выше, чуть менее половины площади всех сельхозземель занимают сельхозугодья – это пашни, луга для сенокоса, пастбища, сады, огороды, виноградники и др. Сюда же относятся и охотничьи хозяйства.

Вторая половина общей площади всех сельхозучастков (или чуть больше половины) находится под дорогами, проходящими внутри сельскохозяйственных предприятий, различными инженерными коммуникациями, лесополосами, прудами для мелиорации и рыбоводства, а также различными хозпостройками.

Очевидно, что не относящаяся к угодьям половина сельхозземель девелоперов интересует мало – ведь эти территории уже чем-то застроены или заняты каким-либо линейными сооружениями. Для жилой застройки практически единственно возможным путем остается перевод участков из состава сельхозугодий в другую категорию.

Перевод земли из сельскохозяйственного в промышленного назначения – долгий и трудный процесс. Он регламентируется Федеральным Законом №172. Перевод возможен в случаях, если кадастровая стоимость земельного участка не превышает среднего значения стоимости по району или если отсутствуют другие варианты размещения промышленных объектов.

Перевод земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию

Чтобы сделать это, необходимо придерживаться следующего алгоритма:

  • Заполненное ходатайство подается в муниципалитет или исполнительный орган.
  • К документам необходимо прикрепить проект рекультивации – комплекс мероприятия, необходимый для восстановления окружающей среды от задуманной деятельности. Также необходимо приложить государственную экологическую экспертизу.

технический и биологический. Меропириятия, которые проводятся при каждом этапе, должны быть отражены в проекте.  Технический этап предусматривает планировку, формирование откосов, снятие и нанесение плодородного слоя почвы, устройство гидротехнических и мелиоративных сооружений, захоронение токсичных вскрышных пород, а также проведение других работ, создающих необходимые условия для дальнейшего использования рекультивированных земель по целевому назначению .

Биологический этап включает комплекс агротехнических и фитомелиоративных мероприятий, направленных на улучшение агрофизических, агрохимических, биохимических и других свойств почвы.

  • После рассмотрения выносится решение.
  • В случае положительного ответа необходимо зарегистрировать права собственности.

По результатам перевода у вас должны оказаться следующие документы: акт о переводе, свидетельство о регистрации государственного образца, договор аренды земельного участка (если он предоставлен на праве аренды).

Категории земель в России

Земельным кодексом (далее в тексте – ЗК РФ) земля распределяется на следующие категории:

  1. Промышленные. Участки этой категории отводятся под строительство транспортных путей и зданий, зданий обороны и безопасности страны, под строения энергетики, связи и ведения научных программ и прочие специальные цели.
  2. Земли населенных пунктов (далее в тексте – ЗНП). Наделы, отведенные под застройку жилых объектов. Главная особенность таких земель – они не могут находиться на земельных территориях иного назначения или в частных владениях.
  3. Сельскохозяйственного назначения (далее – ЗСХН). Земельный ресурс, необходимый для производства сельскохозяйственной продукции: пастбища, пашни, наделы под садоводство и огородничество, лесозащитные полосы, водоемы для выращивания рыбы и земли аналогичного свойства.
  4. Водный фонд.
  5. Особо охраняемые. К ним относятся изъятые (частично изъятые) из общего оборота территории, имеющие ценное значение.
  6. Лесной фонд (читайте: как бесплатно получить лес от государства).
  7. Земли запаса. Государственные участки, не переданные в пользование гражданам или организациям и не проданные в собственность.

Казалось бы, таких участков в России предостаточно – свыше 400 млн га. Однако в течение всего постсоветского периода наблюдалась устойчивая тенденция к уменьшению их площади. Только за 2012 год площадь главнейшего ресурса из состава этих земель, а именно сельскохозяйственных угодий, сократилась на 315,7 тыс.

га, а их площадь в России составляет всего 195 млн га. И главной причиной ее сокращения является именно перевод земель сельхозназначения в другую категорию. 2014 год мог положить конец этой практике, когда депутаты Госдумы от «Справедливой России» вынесли на рассмотрение соответствующий законопроект. Пока что он не принят, но отдельные регионы уже самостоятельно принимают меры.

Предлагаем ознакомиться  Не обслуживают в месте общественного питания

Так, в текущем году введен запрет на перевод земель сельхозназначения в другую категорию в Московской области для использования их под многоэтажное строительство. Областные власти надеются, что эта мера создаст дополнительные стимулы, чтобы собственники использовали свои участки по назначению.

Внесение изменений в госкадастр недвижимости и в ЕГРП при переводе земли в другую категорию

Изменение назначения для земельного участка сегодня регулируется положениями ЗК РФ и Федеральным законом № 172-ФЗ от 21.12.2004 (актуальная редакция от 29.07.2017 г., далее в тексте – ФЗ 172). Прежде чем начинать процедуру перевода категории земельного надела в другой правовой статус, владельцу (пользователю) потребуется уточнить, может ли разрешить законодательство подобные изменения. Положениями ФЗ 172 устанавливаются ограничения и обязательные условия, которые потребуется соблюдать для смены категории того или иного вид земель:

  1. Для ЗСХН. Перевод таких ценных для государства наделов на общих основаниях запрещен (пункт 2 ст. 7 ФЗ 172). Исключительные обстоятельства, допускающие изменения, предусмотрены для наделов, стоимость которых ниже, чем 50% от средней кадастровой цены на землю в регионе. К таким условиям закон относит следующие причины изменения категории:
  • консервация территории;
  • создание особо ценных зон;
  • расширение ЗНП;
  • запланированное возведение промышленных сооружений;
  • перевод в водный или лесной фонд, в зоны запаса земли, если территория ЗСХН стала непригодной для эксплуатации;
  • строительство дорог, ЛЭП, трубопроводов;
  • для нужд обороны, выполнения международных государственных проектов;
  • запланированная разработка на месте ЗСХН полезных ископаемых;
  • размещение социальных объектов, в том числе для образования и здравоохранения, если нет другой территории для строительства данного объекта.
  1. ЗНП. Изменяется вместе с расширением (уменьшением) пределов населенного пункта (ст. 8 ФЗ 172).
  2. Промышленные зоны можно переводить в иные категории без особых ограничений (ст. 9 ФЗ 172), но при условии полного восстановления по плану рекультивации.
  3. Земли с особым статусом (охраняемые, ценные). Переводятся в другую категорию крайне редко по причине потери ценных свойств (ст. 10 ФЗ 172). И напротив, статус особо охраняемой зоны может получить любая территория, за исключением ЗНП, при наличии условий для создания в этой местности туристической, природоохранной или иной аналогично ценной зоны.
  4. Лесные и водные территории. Переводятся при создании особо ценных участков или возведении объекта государственного (муниципального) значения, а также интегрируются в расширяемые границы населенного пункта (ст. 11, 12 ФЗ 172).

Следует уточнить, что ограничения на перевод конкретной территории в другую категорию могут налагаться специальными нормативными актами. Узнать наверняка, может ли осуществляться процедура перевода для конкретного участка, можно, заранее направив запрос в земельно-имущественный отдел муниципалитета, в ведомстве которого находится эта земля.

Перечень исключительных случаев, в которых допускается такой перевод, приведен в специальном ФЗ № 172, посвященном порядку выполнения этой процедуры.

Согласно этому закону, перевод земель сельхозназначения в другую категорию осуществляется в следующих случаях:

  1. при их консервации;
  2. при создании заповедников, заказников, курортов, природных парков, включая дендрологические, ботанических садов и др;
  3. при установлении или изменении границ населенных пунктов;
  4. при размещении промышленных объектов на сельхозземлях, кадастровая стоимость которых меньше ее среднего уровня по муниципальному образованию;
  5. если сельхозучастки, непригодные для сельхозпроизводства, включаются в состав лесов или водоемов, а также земель в запасе;
  6. когда на них строятся линейные объекты;
  7. при выполнении РФ ее внешних обязательств, а также при строительстве на этих землях оборонных объектов;
  8. при начале добычи на этих участках полезных ископаемых;
  9. при размещении на них различных объектов для удовлетворения потребностей граждан (социальных, культурных и т. д).

Перевод земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию

Перевод земель сельхозназначения в другую категорию запрещен для сельхозугодий, отличающихся особой ценностью и продуктивностью. В них включаются опытные поля сельскохозяйственных НИИ и вузов, а также участки с кадастровой стоимостью, существенно превышающей ее средний уровень по муниципальному образованию. Исключением из этого правила могут быть случаи, описанные в п. 3, 6, 7 и 8 вышеприведенного перечня.

Кстати, начиная с февраля прошлого года сомнительный, с точки зрения законности, перевод земель сельхозназначения в другую категорию (2014 г. имеется в виду) чреват еще и существенно повышенным штрафом за нецелевое использование таких участков. Сумма взысканий находится в диапазоне 200-500 тыс. руб.

Предлагаем ознакомиться  Под разграничением государственной собственности на землю понимается

Первым шагом является подача соответствующего ходатайства в уполномоченный орган исполнительной госвласти. В вышеупомянутом ходатайстве указываются:

  • кадастровый номер;
  • имеющаяся и желаемая категория земель;
  • чем обоснован перевод;
  • форма права на участок.

Перевод земель сельхозназначения в другую категорию осуществляется органом госвласти субъекта РФ (кроме участков в федеральной собственности) или Правительством РФ (в отношении федеральных земель).

Уполномоченный орган госвласти, принявший акт о переводе земли, направляет его копию (в срок до 5 дней с даты его принятия) в Росреестр. Последний в течение 7 дней вносит изменения в госкадастр и в ЕГРП и уведомляет всех заинтересованных лиц об этом. Перевод земли считается вошедшим в силу с даты учета ее в госкадастре (в связи с изменением ее категории).

Документы, подтверждающие права на земельные участки, при изменении категории земли не переоформляются.

Процесс изменения категории земель: пошаговая инструкция

Перевод земель сельхозназначения в другую категорию не допускается, если :

  • он ограничен либо запрещен федеральным законодательством;
  • госэкоэкспертиза дала отрицательное заключение при ее проведении;
  • испрашиваемое целевое назначение земли не соответствует утвержденным планам на дальнейшее использование территории.

Полный перечень документации содержит статья 2 ФЗ 172:

  1. Паспорт или иное удостоверение личности подателя ходатайства.
  2. Выписка, подтверждающая регистрацию ИП или ЮЛ (при необходимости).
  3. Выписка из ЕГРН – Единого государственного реестра недвижимости. При отсутствии у владельца (пользователя) бумажного экземпляра с печатью, запрос на получение направят исполнительные органы.
  4. Документы, подтверждающие приобретение права собственности на землю (договор купли-продажи, свидетельство о наследовании и прочее) или согласие от собственника, если участок эксплуатируется на праве пользования.
  5. Заключение экологической экспертизы.

Последний документ обязателен не для каждой категории недвижимости, а в условиях, определенных федеральными законами.

перевод земель сельхозназначения в другую категорию

В зависимости от принадлежности участка земли, с ходатайством следует обращаться в земельно-имущественный департамент регионального правительства или местного самоуправления.

Принятое заявление рассматривается в течение 2 месяцев (в городских, муниципальных органах власти) или 3 месяцев (региональным правительством или Правительством РФ). Уведомление о переводе (отказе в переводе) земельного надела в иную категорию направляется заявителю в течение 2 недель с момента вынесения решения.

При положительном результате земельно-имущественным департаментом составляется акт о переводе земли в заявленную категорию. Оформлять заново прочую документацию на землю при этом не потребуется.

Копия акта направляется из местной (региональной) администрации в территориальный отдел Федеральной службы госрегистрации, кадастра и картографии (отдел Росреестра) в десятидневный срок со дня утверждения решения. Изменения вносятся в ЕГРН на основании этого акта (ст.5 ФЗ 172).

После постановки на регистрационный учет владелец участка может начать использование надела в соответствии с новым правовым статусом земли.

Отказать заявителю могут еще на этапе представления ходатайства. Причинами для этого могут послужить отсутствие у этого лица права на представление ходатайства, а также неправильное или неполное оформление обязательных прилагаемых документов. Для повторного заявления нужно устранить все указанные в отказных документах недочеты.

Официальный отказ перевести участок земли в другую категорию выносится по основаниям, перечисленным в ст. 4 ФЗ 172:

  • ограничение (запрет) на перевод в другую категорию, наложенный действующим законодательством;
  • заявленная категория противоречит целевому назначению надела;
  • экологической государственной экспертизой установлены негативные последствия предстоящего перевода.

Еще одна причина, из-за которой не может производиться перевод – если кадастровая стоимость заявленной территории слишком высока (более 50% относительно средней стоимости по региону). В любом из указанных случаев заявителю полностью вернут пакет документов в течение 30 рабочих дней с момента представления ходатайства, уведомив о причине отказа.

Заявитель может оспорить вынесенное решение через суд и при положительном решении суда направить новое ходатайство. Порядок обжалования выглядит следующим образом:

  1. Получить на руки акт в имущественно-земельном отделе.
  2. Составить и подать исковое заявление о признании составленного акта незаконным. К заявлению приложить документы:
  • ксерокопию выданного акта;
  • копию ходатайства и сопровождающих документов;
  • документацию, подтверждающую нелегитимность отказа или разрешения на перевод;
  • квитанцию об оплате госпошлины;
  • иные документы, имеющие отношение к судебному процессу.
  1. Получив уведомление о месте и дате рассмотрения, явиться в суд к назначенному времени.
  2. Если суд удовлетворил требования искового заявления, получить в канцелярии экземпляр судебного решения.
  3. Подать повторное ходатайство, приложив к пакету документов решение суда.

Собственник дачного надела гражданин П. подал в суд исковое заявление с просьбой признать незаконным акт об отказе на перевод надела из земель сельхозназначения в категорию ЗНМ. Свой иск гражданин П. обосновал тем, что в связи с запланированным на 2017 – 2019 годы расширением жилого микрорайона, решением собрания районной Думы Стародворского муниципального района № 321-р утвержден генеральный план городского поселения Веселое Стародворского района, по которому его дача внесена в пределы г. п. Веселое.

Предлагаем ознакомиться  Как перевести дачный участок под ИЖС

01 июля 2017 года гражданин П. направил ходатайство в администрацию Стародворского района о включении своего надела в территорию г. п. Веселое и переводе дачной земли из категории ЗСХН в ЗНП под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).

Администрацией Стародворского района было вынесено решение отказать во включении участка в границы г. п. Веселое по причине того, что еще не начато строительство жилого комплекса, из-за которого расширяются границы поселка.

Рассмотрев представленные материалы, суд пришел к выводу, что акт об отказе, выданный в ответ на ходатайство гражданина П., является необоснованным. В соответствии с пунктом 1 статьи 7 ФЗ 172 расширение территории городского поселения, закрепленное градостроительным планированием – законная причина для перевода дачных ЗСХН в заявленную категорию ЗНП

На основании этого суд вынес решение о признании недействительным акта администрации Стародворского района, а также признал за гражданином П. право на включение принадлежащей ему земли в г. п. Веселое Стародворского района и право на перевод заявленного надела из категории ЗСХН в ЗНП.

Виды разрешенного использования сельхозугодий

Какие же возможности дает российское законодательство для выполнения этой процедуры? ЗК РФ гласит, что правовой режим любых земель определяется двумя их основными характеристиками:

  • принадлежностью к той или иной категории;
  • разрешённым использованием, которое устанавливается при зонировании территорий.

Вот здесь и таится первая загвоздка. Если с принадлежностью сельхозугодий к категории земель сельхозназначения (категория 1 по ЗК РФ) сомнений быть не может, то в отношении их разрешенного использования полной ясности нет.

Действительно, на сегодняшний день единственным видом территориального межевания, реально проводимым в РФ, является градостроительное зонирование. Для сельхозугодий оно не ведется, и ВРИ участков из их состава не устанавливается.

Правда, по мнению некоторых специалистов в области земельного законодательства, в качестве ВРИ участков сельхозугодий может приниматься перечень видов их использования, приведенный в ст.78 ЗК РФ. Кроме того, ФЗ № 101 «Об обороте земель сельхозназначения» выделяет из их состава участки, правовой режим которых регулируется исключительно ЗК РФ, и предназначенные для таких целей:

  1. под ИЖС;
  2. под гаражи;
  3. для ЛПС;
  4. под дачи;
  5. под сады и огороды;
  6. под пастбища;
  7. под различные хозпостройки.

Так вот, Градостроительный кодекс (ГрК РФ) допускает включение в состав населенных пунктов как сельхозугодий, так и дачных и садово-огородных зон. А это как раз и означает перевод сельскохозяйственных земель в другую категорию.

Перевод в земли населенных пунктов

Как известно, каждое муниципальное образование в России должно принять собственные Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), которые обязаны включать в себя градостроительные регламенты. В них указываются перечни ВРИ для земельных участков и объектов капстроительства внутри каждой территориальной зоны.

Это исключает застройку сельхозучастков за границами населенных пунктов. Пока не принято отдельное законодательство о территориальном зонировании за пределами городов, сел, пгт и проч., сельхозугодья охраняются от выведения из сельхозоборота путем застройки.

Следовательно, установить ВРИ сельхозучастков за пределами населенного пункта, предусматривающих их застройку, можно, только выполнив перевод сельскохозяйственных земель в другую категорию.

Как уже упоминалось выше, сельхозучастки могут включаться в состав населённых пунктов с присвоением им другой категории – «земли населённых пунктов». Попав внутрь их границ, они оказываются в составе конкретной территориальной зоны, на которую распространяется действие градостроительных регламентов, включая и установление ВРИ, предусматривающих их застройку.

Дополнительные документы для перевода

Дополнительно понадобятся:

  • выписка из госкадастра по участку или его кадастровый паспорт;
  • копии личных документов ходатая;
  • выписка из ЕГРП;
  • заключение госэкоэкспертизы (при необходимости);
  • согласие правообладателя, если ходатайствует землепользователь.

Копии личных документов и согласие правообладателя подаются ходатаем в уполномоченный орган госвласти вместе с ходатайством. Остальные документы подавать не обязательно, т. к. уполномоченный госорган может запросить их самостоятельно. Однако для ускорения процедуры лучше позаботиться об их наличии и предоставить самому.

Сроки рассмотрения ходатайства о переводе

перевод сельскохозяйственных земель в другую категорию

Правительство РФ рассматривает его в срок до трех месяцев, а субъекты РФ обязаны рассмотреть документ в срок до двух месяцев с даты его поступления.

В результате принимается либо акт с положительным решением, либо акт с отказом в таком переводе.

В любом случае документ направляется заявителю в срок до двух недель с даты его принятия.

В акте должно указываться:

  • чем обосновано принятое изменение;
  • параметры, описание и кадастровые номера участков;
  • исходная и конечная категории.