Особенности сделки

Форма договора. По закону договор дарения может быть заключен как в устной форме, так и в письменной. Но если собираетесь дарить недвижимость, нужно обязательно составить договор в письменной форме и зарегистрировать переход права собственности в Росреестре. Если договор не в письменной форме — он считается недействительным, а если его не зарегистрировать — незаключенным. Просто передать документы на квартиру нельзя.

Договор дарения недвижимости с точки зрения гражданского права имеет несколько характеристик:

  • является безвозмездным;
  • заключается исключительно в форме письменного документа;
  • в обязательном порядке требует государственной регистрации, в противном случае сделка не может считаться заключенной. Речь идет о том, что без регистрации факта перехода права собственности такой договор не может считаться заключенным в установленном законом порядке.

Какие документы потребуются

Чтобы составить договор дарения, понадобятся следующие документы:

  1. Паспорта сторон договора — дарителя и одаряемого.
  2. Документы, которые подтверждают права на квартиру — свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН.
  3. Иногда могут попросить технический паспорт, но обычно он не нужен. Он точно понадобится, если дарят квартиру, которую приватизировали, но не поставили на кадастровый учет. Такое бывает со старыми квартирами, которыми владеют пожилые люди.

Например, даритель подписал договор дарения и акт приема-передачи, но зарегистрировать переход права собственности не успел, поскольку умер. Акт поможет доказать, что фактическое владение перешло к одаряемому и зарегистрировать договор в судебном порядке.

В зависимости от обстоятельств сделки и состава ее участников может меняться список необходимой для ее регистрации документации. Однако перечень общих для всех случаев документов является неизменным.

Для оформления дарения стороны договора должны предоставить:

  • паспорта, а в случае, если одаряемый является несовершеннолетним, предоставляется свидетельство о его рождении. Если в сделке участвует юридическое лицо, для регистрации сделки нужно будет оформить выписку из ЕГРЮЛ;
  • свидетельство о праве собственности на комнату, которая является предметом договора;
  • документ, в котором зафиксирован факт оплаты госпошлины;
  • подписанный сторонами договор дарения и заявление о его регистрации;
  • техническая документация на комнату (экспликация, технический паспорт и т.д.).
Предлагаем ознакомиться  Уведомление о необходимости получения денежных средств (Образец заполнения)

Обязательные положения договора

Как оформить дарственную на квартиру: сколько это стоит и какие документы потребуются для оформления договора дарения

Письменная сделка по дарению комнаты в коммунальной квартире не будет действительной, если стороны не согласуют ее существенные условия.

Учитывая, что предметом договора является недвижимость, обязательно указать в тексте дарственной ее существенные признаки: адрес, площадь, кадастровый номер (при наличии),

Обязательно также согласование порядка передачи недвижимости в собственность одаряемому. Рекомендуется оформлять такую передачу соответствующим актом, в котором будут указаны стороны договора дарения, дата реальной передачи имущества другому лицу, состояние недвижимости на момент дарения и т.д.

Основания для отмены дарственной

Заключенный и зарегистрированный в установленном порядке договор дарения комнаты в коммунальной квартире может быть в исключительных случаях отменен дарителем.

Основанием для этого, согласно ст. 578 ГК РФ, является:

  • совершение одаряемым покушения на жизнь членов семьи дарителя или его самого, а также намеренное причинение одному из этих лиц телесных повреждений;
  • сделка, заключенная компанией или индивидуальным предпринимателем, нарушает номы закона о банкротстве и связанные с ним ограничения;
  • предметом договора является вещь, имеющая большую неимущественную ценность, но одаряемый относится к ней безответственно, что дает основания полагать, что вещь может быть безвозвратно утрачена.

Закон позволяет дарителю отказаться от выполнения условий договора дарения в связи со значительным изменением его материального и (или) семейного положения. Такой отказ возможен только если исполнение уже заключенного договора дарения неизбежно повлечет для дарителя ухудшение условий его жизни.

В договоре дарения также можно предусмотреть дополнительное основание для

отмены дарственной

: в случае, если даритель переживет одаряемое им лицо.

Налогообложение при дарении

Несмотря на свой безвозмездный характер, сделки по дарению в некоторых случаях обязывают одаряемого к оплате налогов за полученную в дар недвижимость. Размер обязательных отчислений в бюджет при этом составляет 13% от стоимости комнаты в коммунальной квартире, которая являлась предметом договора дарения.

Предлагаем ознакомиться  Перечень документов на вычет при покупке квартиры

Действительность сделки

Как оформить дарственную на квартиру: сколько это стоит и какие документы потребуются для оформления договора дарения

Договор дарения комнаты в коммунальной квартире нередко используют для того, чтобы с наименьшими затратами и сложностями фактически продать эту недвижимость третьему лицу.

Опасность таких сделок в том, что по иску заинтересованных лиц они могут быть признаны недействительными. Это возможно, если судом будет установлено, что фактически имела места купли-продажи комнаты, а не ее безвозмездное дарение. В таких ситуациях нарушается порядок выкупа имущества, поскольку владельцы остальных комнат в коммунальной квартире лишаются права на преимущественную покупку обособленной части коммунальной квартиры.

Кроме того, признается ничтожным договор дарения в случае, если в нем закреплено условие о том, что передача недвижимости состоится только после смерти дарителя. Как видно, такой договор по сути своей представляет завещание, поэтому к нему применяются нормы, регулирующие наследственные правоотношения.