Заключение договора купли-продажи

Особенности правового регулирования и специфика предмета договора купли-продажи недвижимости существенным образом отличает его от других видов договора купли-продажи. Поговорим о форме и содержании договора купли-продажи недвижимости, о целесообразности предварительной договоренности между сторонами и о том, как оформить такую договоренность, о рисках, которые необходимо предвидеть, и о краеугольных камнях, которые не удастся обойти обеим сторонам заключаемого договора.

В ДКП обязательно вносятся его существенные положения. Без них документ не имеет юридической силы и не пройдёт регистрацию в Росреестре.

https://www.youtube.com/watch?v=ytaboutru

Существенными положениями выступают:

  1. Предмет договора, где указываются стороны сделки: Продавец и Покупатель, а также параметры квартиры.
  2. Здесь же вносится стандартная формулировка о том, что недвижимость является собственностью продавца, и её продажа не нарушает прав третьих лиц. Такую формулировку следует внести, если прописанный не имеет законного права притязать на пользование квартирой.
  3. Цена жилого помещения.
  4. Условия и способ расчёта. Здесь имеется в виду использование жилищного сертификата, ипотека. Способ расчёта подразумевает наличные, аккредитив, банковскую ячейку.
  5. Сроки передачи денег, с указанием рассрочки или единовременного платежа.
  6. Условия передачи квартиры покупателю.
  7. Сроки освобождения квартиры. Если прописанными остаются собственник и его семья, то следует указать срок, когда они выпишутся.
  8. Права и обязанности сторон.
  9. Ответственность сторон. Здесь можно внести условие о назначении пени с продавца, если он и его семья не выпишется к указанному сроку.
  10. Заключительные положения. В них нужно внести сведения о прописанном, если он имеет законное право на прописку в квартире. В этом случае у покупателя впоследствии не будет возможности выписать его через суд.

Законное право на прописку и проживание в квартире будут иметь получатели ренты или завещательного отказа. В этом случае стоимость жилья должна быть существенно снижена.

Если прописанным остаётся «проблемный человек», которого впоследствии придётся выписывать через суд, то сведения о нём в договор вносить не нужно. Но и игнорировать его присутствие в документе нецелесообразно, так как покупатель сможет оспорить сделку, если не захочет возиться с выпиской. Поэтому нужно составить дополнительное соглашение к договору, что в квартире остаётся прописанный человек, которого покупатель обязуется выписать через суд после вступления в права собственности.

Можно ли реализовать жилье с зарегистрированными там гражданами?

Сделка купли-продажи характеризуется передачей имущественных прав от продавца к покупателю и отчуждением, в результате сделки, права собственности. Она регулируется источниками законодательства, указанными в статьях 130, 131, 549, 550—558 Гражданского кодекса РФ. В данных нормах права нет никакого запрета на продажу жилья с прописанным в нём человеком.

Соответственно, совершать такую сделку можно. Однако данные источники указывают, что при сделке передаются все вещные права продавца, а также его обязанности по распоряжению и ответственному управлению своим имуществом. Это означает, что вместе с вещными правами покупателю переходят и проблемы, которые имел, но не решил, продавец.

Основу купли-продажи составляет регистрация сделки в Росреестре, после чего сделка считается совершённой. Регистрация регулируется нормами статьёй 131, п. 1 статьи 551, п.2 статьи 558 ГК РФ и Федеральным законом № 218-ФЗ от 13.07.15 г. Эти источники также не препятствуют купле-продаже квартиры с прописанными людьми. Сделка регистрируется в стандартном режиме.

В идеале все члены семьи продавца должны быть выписаны к моменту подписания договора купли-продажи (ДКП), но на практике часто выписку производят после проведения сделки.

Прописанный в квартире продавца человек может иметь разный титул (собственник он там или не собственник и т.д.), от этого зависит, можно ли провести сделку, насколько она будет чиста. Таким человеком может быть:

  1. Сам собственник и члены его семьи, которые намерены выписаться после продажи квартиры. Особенно распространены такие ситуации при альтернативных сделках.
  2. Родственники или знакомые продавца, которых он ранее прописал, но не может выписать.
  3. Бывшие супруги после развода.
  4. Жильцы, давно не проживающие в квартире, оставшиеся от прошлых владельцев, и прописавшиеся до возникновения права собственности у продавца.

Независимо от этого, сделка имеет унифицированные характеристики, и совершается пошагово, в соответствии с определённым регламентом, предусмотренным для продажи недвижимости на вторичном рынке. Продавцу нужно соблюдать последовательность нижеприведённых действий:

  • оценка квартиры;
  • подготовка пакета документов на квартиру;
  • поиск покупателей;
  • проведение просмотров;
  • заключение предварительного договора купли-продажи (ПДКП) (по усмотрению сторон);
  • заключение основного договора купли-продажи (ДКП).

После регистрации сделки продавец обязан освободить квартиру и снять всех жильцов с регистрационного учёта, если договором не предусмотрено иное.

Оценка недвижимости

При определении актуальной стоимости нужно обязательно учитывать статус лица, которое не снято с регистрационного учёта. Если это собственник и члены его семьи, то их прописка не должна влиять на ценообразование объекта. В этом случае устанавливается стандартная стоимость, предусмотренная для соответствующего района населённого пункта.

Для более точного определения актуальной стоимости лучше всего ориентироваться на успешно проведённые сделки или на стоимость 1 м2 жилья.

Когда не выписан человек, которого потребуется выписывать через суд, цену придётся снизить для начала до 5%, а если покупатель будет не найден в течение месяца, нужно быть готовым к последующему её изменению в сторону уменьшения.

Можно ли прописать будущего собственника квартиры до подписания договора о купле-продаже

У продавца квартиры, собственника, должна быть подготовлена следующая документация:

  1. Паспорт.
  2. Правоустанавливающий документ, которым может быть договор, свидетельство о наследовании, решение суда и иные аналогичные документы.
  3. Выписка из ЕГРН, которая является правоустанавливающим документом и кадастровый паспорт.
  4. Технический паспорт с экспликацией из поэтажного плана.
  5. Кадастровая справка об отсутствии обременения залогом и отсутствии ареста.
  6. Копия лицевого счёта.
  7. Выписка из поквартирной книги.
Предлагаем ознакомиться  На сколько дают больничный после полостной операции по удалению миомы

Дополнительно могут потребоваться:

  1. Согласие супруга, если квартира является совместной собственностью.
  2. Согласие органов опеки и попечительства, если собственник несовершеннолетний.

Все документы должны иметь правоспособный вид, обязательно предъявлять их оригиналы.

Поиск покупателей

Найти покупателей можно по объявлениям, которые размещаются в интернете или в местных СМИ. Объявление подаётся в стандартном режиме, указывать на наличие «лишних» жильцов не нужно. Но если с прописанными лицами покупателю придётся повозиться, в силу чего планируется снизить стоимость жилья, можно указать стандартную расценку, а рядом внести формулировку: «возможен торг».

На этапе проведения просмотра, если не выписанные граждане являются существенной проблемой, о них требуется сообщить покупателю. Чтобы эта проблема не оттолкнула его, нужно вначале сделать акцент на преимуществах квартиры, а затем сообщить, что квартира проблемная, в связи с чем, предусмотрено снижение её стоимости.

Если же планируется сохранение выписки для собственника и членов его семьи, то сообщать о своём намерении сохранить регистрацию на какое-то время после сделки, на этом этапе не рекомендуется.

Заключение ПДКП

Можно ли прописать будущего собственника квартиры до подписания договора о купле-продаже

Если покупатель найден, и его не пугают прописанные в квартире лица, можно приступать к заключению ПДКП. Эта процедура регулируется нормами статьи 429 ГК РФ. При его заключении следует быть осторожным. Возможны случаи, когда покупатель соглашается на сделку и вносит по ПДКП задаток, а потом отказывается от сделки из-за прописанных лиц и требует возвращение задатка в двойном размере.

Согласно нормам

статей 380

и

381 ГК РФ

, если продавец виновен в срыве сделки, он возвращает двойную сумму, полученную в качестве задатка.

Чтобы избежать подобных неприятностей, нужно:

  • сразу заключить основной договор купчей;
  • или в ПДКП именовать предоплату не «задаток», а «аванс».

В остальном ПДКП составляется в стандартном режиме, никаких дополнительных требований к нему не предъявляется. Здесь обязательно нужно указать:

  • сведения о сторонах сделки;
  • характеристики квартиры;
  • цену для сделки;
  • сроки проведения сделки.

Предварительный договор имеет юридическую силу до момента заключения сделки и нигде не регистрируется. Но, чтобы избежать последующих претензий покупателя, в него имеет смысл внести дополнительное положение о прописанном в квартире человеке. Для этого можно использовать простую формулировку: «В квартире остаётся прописанным Петров Иван Иванович». Если вопрос касается хозяев помещения, то данный вопрос достаточно обговорить устно.

Согласно п. 2 статьи 292 ГК РФ, право пользования жилым помещением для лиц, прописанных бывшим собственником, прекращается в момент совершения сделки. Но прекращение такого права может рассматриваться судом, так как к таким гражданам предъявляются определённые критерии:

  • возрастная и психическая дееспособность;
  • способность решить проблему с наличием жилья самостоятельно.

На этом основании суд может отказать в выписке лица, не соответствующего установленным критериям.

Несмотря на то, что для выписки лиц пенсионного возраста специальных норм не установлено, суд будет руководствоваться положением пенсионера, его состоянием здоровья и наличием родственников, у которых он мог бы проживать. Как минимум, ситуация с выпиской пенсионера не гарантирует, что суд вынесет решение в пользу истца. Поэтому лиц пенсионного возраста, несовершеннолетних детей и подростков нужно выписать заранее, до проведения сделки.

Если покупатель не сможет выписать пенсионера, он вправе оспорить сделку в течение трёх лет с момента её заключения, согласно нормам

статьи 196 ГК РФ

.

Можно ли прописать будущего собственника квартиры до подписания договора о купле-продаже

Если в квартире остаются прописанными третьи лица, обстоятельства зависят от того, насколько проблематична их выписка. В определённых случаях их выписки можно добиться через суд. Иногда их невозможно снять с регистрационного учёта, такую проблему можно корректировать только существенным снижением стоимости жилья.

Заключение договора купли-продажи

Несоблюдение сторонами формы договора купли-продажи недвижимости в силу прямого указания закона (ст. 550 Гражданского кодекса) влечет его недействительность. Для договора купли-продажи недвижимого имущества предусмотрена обязательная письменная форма.

Существуют различные способы заключения договора в письменной форме: помимо составления одного документа, подписанного сторонами, также допускается обмен письмами, телеграммами, телексами, телефаксами, электронными документами и т. д. (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Однако применительно к договору купли-продажи недвижимости законодатель не просто установил обязательную письменную форму, но и императивно указал на способ ее совершения: составление одного документа, подписанного сторонами.

Несоблюдение сторонами других формальностей (например, если листы договора не прошиты и не пронумерованы, на прошивке отсутствуют подписи или печати сторон) не свидетельствует о дефекте формы заключенного договора. К такому выводу приходят суды (постановление ФАС Уральского округа от 2 апреля 2009 г. № Ф09-1785/09-С6 по делу № А07-9447/2008).

Сложившаяся практика применения указанных норм показывает, что иные письменные доказательства, подтверждающие факт заключения и исполнения договора купли-продажи недвижимости зачастую оцениваются судами как несоблюдение сторонами надлежащей формы совершения сделки. Например, Московский городской суд не принял в качестве доказательства соблюдения сторонами обязательной формы договора купли-продажи недвижимости составленную продавцом расписку о получении от покупателя денежных средств за проданное недвижимое имущество (апелляционное определение Московского городского суда от 28 апреля 2014 г. по делу № 33-15366).

Согласитесь, что договор купли-продажи недвижимого имущества редко заключается одномоментно. Необходимо проверить объект недвижимости и права третьих лиц на него, достигнуть соглашения о порядке исполнения договора, наконец, собрать весьма значительную сумму денег. При таких обстоятельствах преддоговорные споры могут затянуться на несколько месяцев, а то и на год.

Предлагаем ознакомиться  Платежное поручение расчет при увольнении образец

Основной целью предварительного договора является заключение сторонами основного договора на заранее согласованных условиях. Срок заключения основного договора должен быть установлен условиями предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ). При недостижении сторонами соглашения по сроку заключения основного договора на правоотношения между ними будет распространяться срок, ограниченный законом (один год с момента заключения предварительного).

Можно ли прописать будущего собственника квартиры до подписания договора о купле-продаже

Предварительный договор устанавливает необходимость обязательного заключения основного договора. Поэтому на правоотношения сторон распространяются правила п. 4 ст. 445 ГК РФ (о понуждении к заключению договора). Такое требование сторона вправе заявить в суд в течение шести месяцев с момента неисполнения другой стороной обязательства по заключению договора.

Несоблюдение обязательной формы предварительного договора влечет его ничтожность (п. 2 ст. 429 ГК РФ). Предварительный договор всегда заключается в той форме, которая предусмотрена для основного договора. При этом если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Предварительный договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в простой письменной форме (поскольку такое требование предусмотрено законом для основного договора купли-продажи). В отдельных случаях (обсудим их ниже) требуется нотариальное удостоверение как предварительного, так и основного договоров.

В предварительном договоре целесообразно предусмотреть способ обеспечения исполнения сторонами своих обязательств. Например, задаток (п. 4 ст. 380 ГК РФ) либо неустойку (Постановление Президиума ВАС РФ от 12 февраля 2013 г. № 13585/12 по делу № А43-25969/2011).

ВС РФ в Определении от 8 сентября 2015 г. № 38-КГ15-7 пришел к выводу о том, что освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

https://www.youtube.com/watch?v=ytadvertiseru

Обоюдная утрата интереса к заключению основного договора – показательный пример того, что может быть растолковано судом в качестве такой невиновности. Рекомендуем заблаговременно позаботиться о письменных доказательствах, подтверждающих утрату контрагентом такой заинтересованности (например, путем заключения сторонами самостоятельного соглашения о взаимном отказе исполнять условия предварительного договора).

Если отчуждаемый объект недвижимого имущества продавцом еще не создан, а оплату за него покупатель произвел, то заключаемый между сторонами договор не будет являться предварительным (как бы стороны его не поименовали). Применительно к рассматриваемой ситуации необходимо учитывать позицию Пленума ВАС РФ, изложенную в Постановлении от 11 июля 2011 г.

№ 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем». Пленум ВАС РФ подчеркнул, что предварительный договор, устанавливающий обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную его часть, суды должны квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

ВАЖНО ЗНАТЬ

С 1 июня 2015 года, с момента вступления в силу Федерального закона от 8 марта 2015 г. № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации«, были изменены требования к обязательным условиям предварительного договора. Ранее предварительный договор должен был содержать, наряду с предметом, иные существенные условия договора. После вступления в силу поправок необходимыми, помимо предмета, стали те условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. В связи с чем в настоящее время отсутствует необходимость договариваться об условиях, которые поименованы в законах (в том числе в ГК РФ) или иных нормативных актах в качестве существенных (о стоимости продаваемой недвижимости, например), если ни одна из сторон не заявляет о необходимости достижения соглашения по данному условию.

Такие изменения необходимо учитывать при заключении договора купли-продажи недвижимости, а также при изучении судебной практики.


Правило № 2. Предусматриваем существенные условия

Для того чтобы договор купли-продажи недвижимости считался заключенным, сторонам необходимо не только соблюсти предусмотренную законом форму, но и прийти к соглашению по всем существенным условиям договора.

Применительно к любому договору существенным является условие о его предмете. Причем определение предмета в договоре купли-продажи недвижимости должно содержать конкретные сведения, позволяющие идентифицировать недвижимое имущество (ст. 554 ГК РФ). К числу обязательных относятся сведения о расположении продаваемого объекта недвижимости на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (например, при передаче права собственности на помещение в доме).

Также существенным является условие о цене продаваемого недвижимого имущества (ст. 555 ГК РФ). Стоимость недвижимого имущества может быть определена сторонами в твердой денежной сумме за весь объект либо установлена на единицу ее площади, которую также необходимо указать в договоре.

Предлагаем ознакомиться  Что обязан арендодатель

Применительно к купле-продаже жилого дома, квартиры либо доли в указанном недвижимом имуществе, право проживания в которых сохраняют третьи лица, существенным условием является перечень таких лиц. Помимо перечня условиями договора должно быть предусмотрено, какое именно право и в каком объеме покупатель обязан предоставить данным лицам.

ВС РФ в Определении от 16 июня 2015 г. № 4-КГ15-21 отметил, что условие об идентификации предмета договора считается выполненным в случае, когда обе договаривающиеся стороны имеют о данном предмете одинаковое представление и могут его определить. Однако в случае судебного спора доказывать, что именно представляла себе другая сторона под предметом договора, придется вам.

Покупателю перед приобретением жилого дома, квартиры либо доли в указанном имуществе необходимо потребовать от продавца предоставить выписку из домовой книги. Этот документ позволит воссоздать полную хронологию регистрации граждан. Выписка содержит сведения о перечне лиц, имеющих (когда-либо имевших) право проживания в жилом помещении, даты постановки на регистрационный учет и снятия с него.

Можно ли прописать будущего собственника квартиры до подписания договора о купле-продаже

Во избежание неприятных сюрпризов в дальнейшем желательно собрать максимальную информацию об этих гражданах. Не исключено, что с этими лицами придется жить под одной крышей вам и членам вашей семьи. Например, в случае отмены решения о снятии с регистрационного учета ранее проживавших в жилом помещении граждан.

Правило № 5. Не забываем о нотариальном удостоверении сделки

Объектом купли-продажи земли может быть только земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет (ст. 37 Земельного кодекса РФ). Пунктом 1 указанной статьи предусмотрена обязанность продавца земельного участка предоставить покупателю всю имеющеюся у него информацию об обременениях участка и ограничениях его использования.

Заведомо недействительными (в силу прямого указания закона) являются следующие условия:

  • устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
  • ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
  • ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков, если при заключении договора продавец предоставил ему заведомо ложную информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования, разрешения на застройку земельного участка и других, поименованных в законе, существенных характеристиках такого земельного участка (ч. 3 ст. 37 Земельного кодекса РФ).

Так, ВАС РФ в Определении от 20 марта 2013 г. № ВАС-2738/13 по делу № А02-1049/2011 указал, что сокрытие продавцом информации о наличии на территории земельного участка несанкционированного захоронения экологически опасных инсектицидов (дихлор-дифенил-трихлорэтана), является достаточным основанием для расторжения договора купли-продажи и взыскания с продавца причиненных покупателю убытков.

Общий принцип единой формы предварительного и основного договора, закрепленный в п. 2 ст. 429 ГК РФ, ставит необходимость удостоверения у нотариуса предварительного договора в прямую зависимость от того, требуется ли удостоверять основной договор купли-продажи недвижимости.

https://www.youtube.com/watch?v=https:accounts.google.comServiceLogin

Обязательному нотариальному удостоверению подлежат:

  • сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (п. 1 ст. 24 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним«; далее – закон о регистрации прав). Если объектом купли-продажи является доля в земельном участке, то обязательное нотариальное удостоверение с 4 июля 2016 года не требуется. Такие поправки были внесены в ст. 24 закона о регистрации прав и в ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости«, который начнет действовать с 1 января 2017 года.
    При продаже доли в общей собственности третьему лицу необходимо также соблюсти требование об обязательном извещении всех остальных собственников долей. Уведомление должно быть составлено в письменной форме, свидетельствовать о намерении продавца заключить договор купли-продажи доли, с указанием цены и других условий планируемой к совершению сделки. Договор купли-продажи доли третьему лицу может быть заключен (и нотариально удостоверен) не ранее, чем по истечении одного месяца со дня извещения остальных участников долевой собственности. До истечения этого срока нотариус вправе удостоверить совершение сделки в случае представления продавцом отказа всех остальных участников долевой собственности от заключения договора купли-продажи на предложенных в уведомлении условиях (п. 1 ст. 24 закона о регистрации прав).
  • сделки, связанные с распоряжением недвижимого имущества на условиях опеки (п. 2 ст. 30 закона о регистрации прав);
  • сделки по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему или ограниченно дееспособным гражданам (п. 2 ст. 30 закона о регистрации прав).

Можно ли прописать будущего собственника квартиры до подписания договора о купле-продаже

В остальных случаях предварительный и основной договор купли-продажи недвижимости могут быть нотариально удостоверены по желанию сторон – например, в целях проверки законности совершаемой сделки и наличия у сторон полномочий на заключение договора (ст. 53 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г. № 4462-I).