Что необходимо знать

Регистрация строений на садовом участке регулируется Градостроительным кодексом (далее – ГрК РФ), федеральными законами № 218 от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости» и № 93 от 30.06.2016 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» (далее – Закон о дачной амнистии). Последний дает возможность зарегистрировать участок и строения на нем по упрощенной схеме.

Под дачную амнистию, согласно вышеуказанному закону, подпадают:

  • садовые и дачные домики;
  • жилые дома;
  • бани;
  • хозяйственные постройки;
  • гаражи;
  • иные объекты некапитального строительства (киоск, навес и т. п.)

Упрощенный порядок подразумевает, что не требуется предварительного разрешения местной администрации на возведение данных построек. И регистрация права собственности на них не является обязательной процедурой.

Что касается построек, относящихся к объектам капитального строительства, то они подлежат обязательной регистрации, и данные о них вносятся в Росреестр. К таким объектам относятся постройки, перемещение которых невозможно без причинения ущерба. Т. е. те, которые имеют фундамент. А также строения, площадь которых более 50 кв. метров:

  • жилой дом;
  • баня (только с фундаментом!).

Постройки, подлежащие обязательной регистрации:

  • гаражи;
  • хоз. постройки (например, сарай);
  • бани без фундамента;
  • киоски, навесы;
  • временные постройки и другие объекты некапитального строительства.

Если на садовом участке построено здание без разрешения органов местного самоуправления, то оно считается незаконной (самовольной) постройкой.

Проводить какие-либо сделки (продать, подарить и т. д.) с незаконными постройками на земельном участке законом запрещено, поскольку право собственности не будет установлено. Это можно сделать только через суд, при условии, что строительство такого объекта было выполнено с соблюдением всех градостроительных норм.

ФЗ № 66 от 15.04.1998 «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» в статье 1 дает определение садовому и дачному земельным участкам.

Как видим, различие состоит в том, что садовый участок предназначен, в первую очередь, для ведения садоводства и огородничества, а дачный – для отдыха.

Ранее, чтобы оформить право собственности построек на садовом участке, нужна была только декларация о недвижимости. Сейчас список документов значительно изменился:

  • заявление;
  • паспорт заявителя;
  • правоустанавливающие документы на землю;
  • технический план;
  • квитанция об уплате госпошлины;
  • разрешение на строительство (не всегда!)

Последний документ нужен только для строений, относящихся к объектам капитального строительства.

Какая информация содержится в реестре

  1. Техническая информация об объекте. Во первых, она позволяет однозначно идентифицировать недвижимость, исключает вероятность путаницы и спорных ситуаций. Кроме того, технические сведения, внесенные в реестр, позволяют контролировать незаконные перепланировки, реконструкции и пр.
  2. Вещные права на недвижимость. В реестре есть информация не только о текущих владельцах, но и вся история перехода прав на объект.
  3. Информация об обременениях. Обременения не лишают собственника его прав, но ограничивают их. Существуют разные виды обременений: ипотека, доверительное управление, безвозмездное пользование, сервитут, арест. Также обременением будет договор аренды, заключенный на срок более года, так как долгосрочные договора нужно регистрировать.

Процесс оформления

Оформить в собственность постройки можно как лично, так и через представителя по нотариальной доверенности.

Для оформления строений на садовом участке необходимо сначала подтвердить право собственности на землю в СНТ. Подтверждением могут служить договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве собственности и др.

Какую недвижимость необходимо регистрировать

Также необходимо подготовить план участка. Это может сделать только кадастровый инженер. Технический план предоставляется обычно на электронном носителе заверенный электронной подписью инженера.

Если строение нуждается в получении разрешения, то для этого необходимо обратиться в органы местного самоуправления либо узаконить постройку через суд.

Регистрация построек требует обязательной оплаты госпошлины. Ее стоимость устанавливается Налоговым кодексом в ст. 333.33 и равна 350 р.

Когда все документы готовы, можно подать их одним из перечисленных способов:

  • Росреестр;
  • МФЦ;
  • сайт Росреестра;
  • Госуслуги.

После рассмотрения заявления и документов принимается решение о регистрации построек. Заявитель должен получить письменный ответ, после чего можно получить выписку из ЕГРН. Эта выписка и будет подтверждением установленного права собственности на строения.

Данная процедура не бесплатна. Помимо налога, необходимо оплатить услуги кадастрового инженера. Стоимость в каждом регионе различна. В среднем она составляет не более 10000 р.

Порядок регистрации недвижимости: Инструкция

Законодательство, регулирующее вопросы недвижимого имущества, неоднократно изменялось. Эти правки, с одной стороны, упорядочивают рынок недвижимости. С другой стороны, многие процедуры стали проще и прозрачнее для собственников. Вся процедура госрегистрации недвижимого имущества проходит в несколько шагов.

Предлагаем ознакомиться  Какого года постройки дом считается ветхим

Чтобы подать заявление на государственную регистрацию, вам потребуется собрать пакет документов:

  • Паспорт заявителя.
  • Правоустанавливающие документы.
  • Выписка из ЕГРН.

В некоторых случаях могут потребоваться дополнительные документы. Например, может потребоваться разрешение от банка. Такие ситуации возникают в том случае, если сделка была совершена с недвижимостью, которая находится в залоге. Без согласия кредитора с ней невозможны никакие сделки.

Подавать заявление на регистрацию недвижимости должен правообладатель. Но ваши интересы может представлять и третье лицо. В этом случае нужно оформить на него нотариально заверенную доверенность.

Перечень дополнительных документов может отличаться в каждом конкретном случае. Узнайте, какие документы вам потребуются, на бесплатной консультации эксперта «Геомер групп». Записаться можно по телефону ☎ 7 (495) 481-49-21 или оставив заявку на сайте.

Бесплатная консультация

Можно ли не регистрировать

  • Земельные участки.
  • Жилые дома.
  • Нежилые здания или помещения.
  • Сооружения. 
  • Имущественные комплексы и т.д.

Обязательной регистрации подлежат те объекты, которые неразрывно связаны с землей. Это означает, что такой объект невозможно переместить на другое место не разрушив его. Например, если на участке ИЖС построены баня или гараж, их нужно регистрировать. В то же время временные сооружения, сараи без фундамента регистрации не требуют.

Отсутствие регистрации – это нарушение закона. Такие объекты, автоматически признаются самостроем! Отказываясь регистрировать свою недвижимость вы ставите под удар себя. Например, вы владеете домом, который не стоит на кадастре. В этом случае вы можете столкнуться с разными проблемами:

  • Не сможете совершать никакие сделки. Такой дом нельзя не только продать, но и оставить в наследство. Он не существует юридически, а ваши права ничем не подтверждены и не защищены.
  • Дом может быть признан самостроем. В таком случае вам придется его легализовать через суд. Суды не всегда встают на сторону нелегальных застройщиков, поэтому всегда остается риск, что будет вынесено решение о демонтаже самостроя. Сносить такой дом вам придется за свой счет.
  • В случае, если дом будет поврежден или разрушен стихийным бедствием, вы не имеете права на компенсацию.

Кроме того, за нарушение закона на вас будет наложен штраф. Это только один из примеров. Сложные ситуации могут возникать не только с домом, но и с любой недвижимостью, которая не была зарегистрирована. Подробнее об ограничениях и последсвтиях читайте в стате: Что такое самострой и чем грозит незаконная постройка?

Налоги на оформленную собственность

По закону собственники недвижимости должны оплачивать ежегодный налог. Однако, если садовый дом расположен на территории СНТ и его площадь не превышает 50 кв. метров, то налогом он не облагается. Также налогообложению подлежат хозяйственные постройки общей площадью более 50 кв. м.

Размер налога зависит от кадастровой стоимости объекта и налоговой ставки, которая устанавливается в каждом регионе. Однако она не может превышать 2%.

Регистрация строений на садовых земельных участках значительно упросит проведение сделок по отчуждению этого имущества. Чтобы продать, подарить или приобрести землю с домом и постройками, необходимо получить выписку из ЕГРН. А в случае, если регистрация дома не была осуществлена, то и сведений об объекте в реестре не будет.

Когда в регистрации могут отказать

Какую недвижимость необходимо регистрировать

Отказы в регистрации недвижимости встречаются не часто, так как процедура проста и хорошо регламентирована. Тем не менее, закон устанавливает основания, при наличии которых зарегистрировать объект невозможно. К ним относятся:

  • Получение выписки из ЕГРНОшибки в заполнении документов или неполная документация. При выявлении ошибок, Росреестр приостановит процедуру регистрации. Вы получите уведомление с указанием оснований для приостановления. Чтобы возобновить процедуру, вам нужно исправить неточности или предоставить недостающие документы. После этого регистрация будет возобновлена.
  • Заявитель не имеет права обращаться за услугой регистрации. Заявление должен подавать правообладатель. В его интересах может действовать третье лицо. Например, специалисты компании «Геомер групп» помогут вам зарегистрировать недвижимость. Наш сотрудник будет действовать на основании доверенности от правообладателя. Если заявитель не собственник и у него нет доверенности, МФЦ примет заявление, но Росреестр откажет в регистрации.
  • Обременения на недвижимости. На объект могут быть наложены разные обременения. Например, он может находиться в залоге у банка. Или был наложен арест судебными приставами. Зарегистрировать переход права собственности на такой объект можно не всегда. Проще обстоит дело с залоговым имуществом. В этом случае нужно только разрешение от банка. Когда недвижимость под арестом, любые сделки с ней возможны только после того, как обременение будет снято. То есть такой объект нельзя продать, подарить. Даже если вы сможете найти покупателя, Росреестр все равно откажет в регистрации перехода права собственности. Информация об обременениях внесена в ЕГРН. Узнать ее можно из выписки.

Отказывает Росреестр и в том случае, если у специалистов возникают сомнения в подлинности представленных документов. Если вы считаете, что вам отказали необоснованно, и Росреестр не имел никаких законных оснований, решение можно обжаловать через суд.

Как это было раньше

Раньше для строительства нужно было получить разрешение на строительство. Владельцы нежилых садовых домов были избавлены от необходимости получения разрешения на строительства. Заявление с пакетом документов нужно было подать в Росреестр.

Предлагаем ознакомиться  Собственник не возвращает деньги за автомобиль с безномерными агрегатами

Постановка дома на учет и регистрация прав проходили в несколько этапов:

  • Получение разрешения на строительство дома. Для садовых и дачных построек, не предназначенных для постоянного проживания, это не требовалось.
  • Получение технических документов на построенный дом. Эти документы необходимы для дальнейшей регистрации прав. Они отражают технические характеристики строения, необходимые для внесения в кадастр.
  • Подача заявления в Росреестр. В МФЦ нужно заполнить заявление и приложить к нему разрешение на строительство, технические документы, копию паспорта и квитанцию об уплате госпошлины. Правоустанавливающие документы на землю можно не предоставлять, так как эта информация содержится в ЕГРН. Сотрудник МФЦ принимает документы, выдает расписку и дату, когда можно прийти за выпиской из ЕГРН на дом.
  • Получение выписки. Процедура регистрации дома занимает 7 дней с момента подачи заявления. К этому сроку нужно добавить еще 2-3 дня. Это законно и связано с особенностями межведомственного взаимодействия. В дату, указанную сотрудником МФЦ, вы приходите за выпиской. Выписка из ЕГРН содержит в себе все сведения об объекте недвижимости и будет подтверждением ваших прав собственности на него.

Введение уведомительного порядка сильно изменило и процедуру строительства, и процедуру регистрации.

Куда обращаться для регистрации недвижимости

Раньше подавать заявление на регистрацию нужно было в отделение Росреестра по месту расположения объекта. Это было неудобно в том случае, если регистрируемая недвижимость находилась в другом регионе. Закон предоставлял право отправить заявление и получить выписку из ЕГРН почтовым отправлением, но это требовало дополнительных затрат времени.

С 2017 года в силу вступили поправки в ФЗ № 218. Они ввели экстерриториальный принцип проведения процедуры. Теперь для того, чтобы зарегистрировать имущество, вы можете обратиться в отделение Росреестра по вашему месту жительства. Это значительно облегчило прохождение регистрации. Экстерриториальный принцип помог не только сделать процедуру удобной и простой. Он помог сократить затраты времени и финансов.

Основные изменения в 2020 году

Какую недвижимость необходимо регистрировать

Отмена разрешений – не единственное изменение в законах:

  • Уточнили характеристики, которым отвечает жилой частный дом.
  • Отменили понятие «дачный дом», теперь есть только две категории – жилые и садовые дома.
  • Ввели единый уведомительный порядок строительства, который распространяется и на жилые, и на садовые дома.

Особенности госрегистрации

Имущество, подлежащее регистрации, можно условно разделить на пять групп. Рассмотрим каждую их них подробно:

  1. Права собственности. К этой категории относятся права на различные формы владении, в том числе государственную, общую, частную и иные виды.
  2. Вещные права. Особенность в том, что лица, не относящиеся к категории хозяев, имеют меньшие возможности. Вещное право дает возможность владения, управления и пожизненного наследования имущества. Такие права несут абсолютный характер, что подразумевает возможность их осуществления без привлечения 3-их лиц. Интересно, что даже при получении права владения недвижимостью иным лицом, вещное право остается в силе. Вот почему его регистрация является обязательной.
  3. Ограничения прав. Рассматривая, какие объекты подлежат государственной регистрации, важно отметить обременения на права по отношению к имуществу. Здесь речь идет об ипотечном кредитовании, сервитутах, арендном соглашении, а также иных сделках, имеющих индивидуальные особенности. По сути, сервитут подразумевает ограничение вещного права. Что касается ипотечного кредита, здесь речь идет об обременении на залоговое имущество (до полной выплаты заемщиком задолженности по займу).
  4. Операции с недвижимостью. Не секрет, что право собственности не возникает на ровном месте. Оно появляется после оформления различных договоров, а именно обмена, покупки и продажи, передачи имущества в дар, реконструкции и так далее. При проведении сделок с имуществом регистрация прав производится на базе бумаг, которые подтверждают право применения ЗУ для возведения постройки, а также с помощью проекта или его описания. В первую очередь это касается незавершенных сооружений.

Отдельного внимания заслуживают операции, которые произведены до начала  действия закона о регистрации. Так, с учетом статьи 6 (пункта 2) права на недвижимость, появившиеся до начала действия Закона, считаются теми, что имеют силу. Основанием является желание собственников (правообладателей). Если сделка регистрируется уже после вступления в силу упомянутого закона, необходимо «работать» с теми правами на объект, которые появились до вступления в силу нормативного документа.

  1. Непосредственно физические объекты (их рассмотрим ниже).
Предлагаем ознакомиться  Как правомерно отказать беременной в приеме на работу

Кроме госрегистрации, может проводиться специальная работа по учету некоторых видов имущества. В большинстве случаев необходим учет в кадастре, а также техучет. В этом случае производится фиксация сведений о земельном участке, сооружении или иной недвижимости. При этом нельзя объединять под одну «гребенку» разные виды учета (правовой и технический).

  • Единая база данных. Информация обо всех объектах недвижимости и правах на них вносится в единый реестр.
  • Открытость информации. Информация из ЕГРН открыта. Получить простую выписку из реестра может любой человек, а не только собственник. Для этого достаточно подать заявление и оплатить госпошлину.
  • Регистрация недвижимости – обязательная процедура. Любое недвижимое имущество должно пройти процедуру госрегистрации.

После окончания строительства

Перед началом строительства застройщик подает уведомление в орган местного самоуправления. В нем он указывает информацию о себе, земельном участке и планируемом строении.

Важно!!! Подача уведомления сама по себе не может быть стартом к строительству. Местные власти должны проверить поданную вами информацию и дать ответ. Это может быть уведомление о соответствии градостроительным нормам или обоснованный отказ.

После того, как ответ от местной администрации получен, можно начинать стройку. Действует уведомление 10 лет, так же, как раньше действовало разрешение.

Как зарегистрировать объект недвижимости

Подать уведомление можно разными способами:

  • Почтовым отправлением.
  • В личном обращении в администрацию.
  • Через МФЦ.
  • Через сайт госуслуг.

Ответ от уполномоченного органа вы получите удобным для вас способом. Его можно указать на бланке уведомления.

Одно из ключевых отличий нового порядка – теперь уведомлять нужно и о строительстве на землях СНТ.

Уведомление заполняют по форме, разработанной Минстроем:

  • О строительстве и реконструкции. Его нужно подавать, когда вы только планируете строить дом или реконструировать старый.
  • Об изменении параметров. Когда в процессе строительства возникает необходимость изменить параметры дома, об этом также нужно уведомить администрацию. Иначе потом невозможно будет поставить дом на учет и зарегистрировать права.
  • Об окончании работ. Этот бланк нужно заполнять после того, как стройка завершена.

На момент начала стройки у вас должно быть два уведомления – о начале строительства и ответ администрации о том, что планируемая постройка соответствует всем нормам. Когда стройка закончена нужно опять уведомить администрацию. Уведомление об окончании строительства с техпланом дома подают в течение месяца.

Дальше администрация должна проверить соответствие построенного здания градостроительным нормам и тем параметрам, которые были заявлены изначально. Проверка занимает 7 дней. После этого вы получаете ответное уведомление о соответствии.

Подача уведомления о том, что стройка закончена – это последняя задача застройщика. Все остальное делает администрация. После того, как соответствие будет проверено, все документы орган местной власти сам направляет в Росреестр. Застройщик имеет право подать заявление в Росреестр самостоятельно.

Важно!!! Кадастровый учет и регистрация прав на дома без уведомления администрации сохранялся до 1 март 2019 года. Сейчас уведомлять нужно обязательно.

Сколько стоит регистрация дома

За регистрацию прав нужно уплатить госпошлину:

  1. для физических лиц – 2000 р.
  2. для физического лица на объекты, указанные в подпункте 24 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации, — 350 рублей.

Квитанцию об уплате пошлины нужно приложить к уведомлению об окончании строительства. По закону постановка дома на учет и регистрация прав в Росреестре занимает 7 дней с момента подачи заявления. Но здесь важно учесть, что отсчитывать его будут от того момента, как вы предоставите документ, подтверждающий уплату госпошлины.

Также вам потребуется оформить техплан на готовый дом. Сделать это может только кадастровый инженер.

Заказать подготовку техплана на дом можно в компании «Геомер групп». Кадастровые работы занимают в среднем 2 недели. Продолжительность подготовки техплана зависит от технических особенностей вашего дома. Стоимость – от 12 тыс. рублей.

https://www.youtube.com/watch?v=xVzuiG_FWdc

Мы можем помочь вам уведомить местную администрацию. В этом случае наш специалист будет действовать в ваших интересах на основании доверенности. Вам не придется тратить время на бумажную волокиту. Когда процедура постановки на учет и регистрации вашего дома будет завершена, вы получите выписку из ЕГРН.

Чтобы записаться на консультацию позвоните по телефону ☎ 7 (495) 481-49-21 или оставьте заявку на сайте.