Как купить жилье в новостройке способы

С целью привлечения новых покупателей и более быстрой реализации непроданных квартир в новостройках, застройщики предлагают клиентам выгодные программы рассрочек. И если на этапах строительства подобные предложения не редкость, то после сдачи дома в эксплуатацию их становится на порядок меньше.

Рассрочкой считается способ оплаты застройщику стоимости квартиры, при котором платеж совершается не единовременно и в полной сумме, а по частям в соответствии с установленным между покупателем и компанией графиком платежей.

Условия о предоставлении рассрочки при покупке уже готовой квартиры, вносятся в договор купли-продажи. По ним, покупатель должен внести первый взнос (30-50%), а всю оставшуюся сумму оплачивать равными частями ежемесячно. При этом покупатель должен учитывать, что:

  • По ныне существующим на рынке первичной недвижимости предложениям, рассрочка предоставляется на срок от 3 месяцев до 1 года. Большую часть программ составляют предложения, по срокам не превышающие 8 месяцев, что говорит о крупном размере ежемесячных платежей.
  • Переплата по подобным программам, особенно в сравнении с ипотекой, минимальна. Как правило, большинство рассрочек предоставляется под 1% в месяц, что с учетом небольшой длительности рассрочки достаточно выгодно. Более того, в отношении наименее ликвидных объектов рассрочка предоставляется без процентов.
  • Рассрочка отличается отсутствием дополнительных платежей, комиссий и страховок, простотой оформления — нужен только паспорт, а также возможностью оговорить с застройщиком график и условия платежей в индивидуальном порядке.

Пример

Митин принял решение купить квартиру в сданной в эксплуатацию новостройке от застройщика ОАО «Британский квартал». Из находящихся в продаже квартир, Митин выбрал помещение, стоимостью 2 млн рублей. Поскольку требуемой суммы у него не было, он решил воспользоваться программой рассрочки платежей, предоставляемой застройщиком под 1% в месяц на срок в полгода. Внеся первый взнос в 40% — 800 тыс. рублей, оставшаяся сумма, вместе с начисленными процентами была распределена на 6 месяцев, в каждый из которых Митину приходилось уплачивать по 212 тыс. рублей. В итоге переплата по рассрочке составила 72 тыс. рублей.

Квартира может приобретаться несколькими способами, исходя из начального правоустанавливающего документа, полученного продавцом, и позволяющего участвовать в имущественной сделке. Среди них:

  1. Договор цессии или переуступки. Им можно воспользоваться на начальных этапах строительства, если продавец получил от застройщика право требования квартиры, которое он может передать цеденту. Такая сделка имеет самый низкий уровень юридической защищённости.
  2. Договор цессии, если между заказчиком и подрядчиком заключён ДДУ на имя продавца (о том, что такое ДДУ при покупке квартиры и каковы особенности сделок при долевом участии, читайте тут).
  3. Договор переуступки прав во втором и в третьем поколении, если подрядчик осуществил поднаём субподрядчика, передав ему право требования. В этом случае главное получить в наличии все экземпляры договоров переуступки, чтобы цепочка правопреемства не разрывалась.
  4. Договор соинвестирования, может оформляться, если изначально отношения услуг подрядчика оформлялись как инвестиции, вложенные в строительство. Такой договор носит трёхсторонний характер, заключается между сторонами сделки и застройщиком.
  5. Договор купли продажи составляется после сдачи объекта в эксплуатацию по стандартным схемам проведения имущественной сделки. Допускает оформления ипотеки, зачёта имеющегося жилья, использования средств от сертификатов.

Наиболее распространённым является договор цессии, позволяющий оформление сделки на начальном этапе.

Справка. При оформлении договора цессии следует проверить, чтобы в правоустанавливающем документе не указывался запрет на переуступку.

Но предпочтительным будет вариант приобретения квартиры, оформленной подрядчиком в собственность, так как он практически лишён тех или иных рисков и максимально безопасен. Кроме этого, здесь допустимо оформить ипотечный кредит, а качество квартиры можно проверить по факту.

О том, что нужно знать, чтобы покупка квартиры в новостройке не обернулась неприятностями, мы рассказывали в нашей статье.

В строительстве, за редким исключением, нет предприятий, самостоятельно выполняющих полный комплекс принятых на себя работ. Поэтому сложились понятия Генерального подряда на строительные работы и частичного или полного субподряда. Чтобы понять, как работают подрядчики, желательно изучить открытые конкурсные процедуры, объявляемые на торговых площадках, на строительство объектов различного назначения проанализировать предлагаемую Заказчиками документацию.

В пакете конкурсных материалов часто существуют и специальные отдельные параметры, которым должен соответствовать выбираемый подрядчик. Часто, для того, чтобы выиграть тендер или конкурс требуется не только обладание опытом, наличие указываемого количества законченных и сданных объектов, но и обладание конкретными ресурсами.

Это может быть: специальная строительная техника, кадровые ресурсы, контракты с производителями строительных материалов. Чтобы понять, как работают субподрядчики в строительстве, в документации на объект можно посмотреть отдельные перечни работ, как правило, не связанные выполнением и сроками с другими комплексами работ, которые могут быть переданы другим подрядчикам.

Риски покупки квартиры у подрядчика что важно знать

Для того, чтобы стать подрядчиком в строительстве с нуля нужны всего три важных условия: • Наличие ресурсов; • Наличие подтверждённого опыта; • Конкурентная цена предлагаемых работ. Кроме этих условий, для того, чтобы принять на себя выполнение определённых видов работ могут потребоваться разрешительные документы.

Для целого набора, определённых видов строительных работ это членство в СРО (саморегулируемые организации), которые осуществляют положенный законом контроль наличия требуемых квалификаций и компетенций исполнителей, а также выдают допуски на производство этих видов работ. Некоторые типы работ, такие как обращение с некоторыми опасными веществами, работы с высоким напряжением, другие опасные работы, должны осуществляться под надзором специализированных государственных организаций.

Заказчики, выбирая организацию для строительства или ремонта объекта, уделяют большое внимание именно опыту успешного выполнения аналогичных работ. Поэтому наиболее простой способ оказаться занятым в таком бизнесе – начать с партнёрства с опытной организацией в качестве субподрядчика

Субподрядные работы, исполненные качественно и в срок тоже окажутся в портфеле успешных проектов и, со временем, станут визитной карточкой для получения самостоятельных заказов.

Как купить квартиру от подрядчика. Кто такие подрядчики? Это компании, которые выполняют определенный вид работ на строительном объекте по договору с застройщиком.

Например:

  • делают остекление
  • проводят электромонтаж
  • выполняют штукатурные работы
  • делают благоустройство двора и т.д

Очень часто, особенно в период плохих продаж, с подрядчиками рассчитываются квадратными метрами:

  • отдают квартиру после накопления  выполненного объема работ, что чаще всего
  • отдают квартиру авансом, то есть подрядчик еще не полностью рассчитался за нее, не накопил достаточного объема выполненных работ
  • подрядчики переуступают друг другу квартиры и разобраться порой бывает нелегко есть ли у них долги за квартиру перед застройщиком или нет

Подрядчик часто попадает в ловушку. Ведь ему нужны живые деньги на оплату сотрудникам, бюджету, поставщикам материалов и готовы продать квартиру по минимальной цене. Почему бы ее не купить!

  • И вот Вы нашли дешевую квартиру от подрядчика строительных работ и рады цене, но сомневаетесь в чистоте сделки?

Я подробно разъясню Вам  как купить квартиру от подрядчика безопасно!

  • Первое — Вы должны оценить Застройщика — его деловую репутацию, степень готовности объекта.

Часто Застройщик не может сдать объект в эксплуатацию из-за того, что у него есть задолженность  по оплате подключений к тепло-водо-электро-газо-снабжению.

Конечно проверить разрешение на строительство и документы на земельный участок тоже необходимо!

  • Второе —  Договор долевого участия у застройщика должен быть зарегистрирован в Росреестре и не иметь обременений!

Не зарегистрированный Договор долевого участия у подрядчика не исключает двойных продаж и обременений на квартиру!

  • Третье — обязательно запросите  у Подрядчика справку  о полной оплате за квартиру и копии документа о взаимозачете цены за квартиру Актами выполненных работ.

Обязательно проверьте полномочия исполнительного органа(директора)  или доверенного лица Подрядчика  выпиской из ЕГРЮЛ (единый государственный реестр юридических лиц)

  • Четвертое — квартира уже может быть оформлена в собственность Подрядчика — это уменьшает риски.
  • Пятое —  есть период, когда переуступку доли уже не возможно совершить, поскольку застройщик передал в Росреестр документы о вводе дома в эксплуатацию. Уточните это у застройщика.
  • Шестое — выписку из ЕГРН запросите обязательно и на квартиру с правом собственности,  и на долёвку( по договору долевого участия) тоже, это объемный документ, в котором перечислены все квартиры, но он нужен!
  • Седьмое, а может первое — уточните полномочия директора, имеет ли он право совершать крупные сделки без решения учредителей, акционеров.

Читайте: Как купить квартиру у юридического лица

Самые большие риски покупки квартиры от подрядчика кроются во внутренних конфликтах учредителей и банкротстве компании.

  1. Если Вы покупаете у Подрядчика квартиру со Свидетельством о регистрации права собственности, то оформляете:
  • Договор купли-продажи
  • Акт приема передачи
  • Документ об оплате

Запросите у Подрядчика:

  • Справку об отсутствии зарегистрированных лиц
  • Справку об отсутствии  задолженности по коммунальным  платежам
  • Выписку из ЕГРН об отсутствии обременений и арестов
Предлагаем ознакомиться  Суд по кредиту прошел без меня что делать || Если суд прошел без ответчика по кредиту

Преимущества покупки квартиры от застройщика

Опасность покупки квартиры от подрядчика или инвестора

На сегодняшний день, практически весь рынок первичной недвижимости заполнен предложениями квартир в новостройках «от застройщиков». Согласно ст. 2 Федерального закона (далее — ФЗ) № 214-ФЗ от 30.12.04, ими считаются юридические лица, имеющие в собственности или аренде земельный участок и привлекающие средства участников долевого строительства для возведения на имеющейся земле многоквартирного дома.

С учетом того, что недвижимость приобретается на стадии строительства, в зависимости от сроков сдачи его стоимость в среднем на 20% ниже, чем после окончания стройки.

При этом имеются и другие преимущества:

  • Деятельность застройщиков строго регулируется законодательством, в частности, ст. 23 ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.04, которая устанавливает государственный контроль в сфере долевого строительства. Более того, указанный закон гарантирует защиту прав дольщиков от разного рода злоупотреблений со стороны строительных компаний.
  • Покупатель новостройки является первым собственником жилья, а, следовательно, застройщик гарантирует отсутствие прошлых владельцев и новизну коммуникаций.
  • Строительные компании заинтересованы в привлечении клиентов, поэтому предлагают выгодные программы рассрочки внесения долевых платежей, которые необходимо погасить как до сдачи дома в эксплуатацию, так и после.
  • Застройщики продают новостройки со «свободной планировкой», что позволяет осуществить индивидуальные ремонтные проекты. Более того, некоторые компании сами предлагают варианты перепланировок, которые впоследствии и реализуют по желанию дольщиков. В то же время нужно помнить, что данный термин является условным и любые изменения в планировке квартиры должны быть узаконены.

Договор купли-продажи квартиры от застройщика

Есть несколько вариантов предварительных договоров, связанных с приобретением жилья. Некоторые из них нормальные, некоторые должны насторожить, а некоторые и вовсе незаконные. Поясню подробнее.

История с предварительными договорами очень сложная. Сама по себе конструкция предварительного договора исходит из того, что продавцу еще нечего продавать на момент заключения договора. То есть предмета продажи нет совсем, он появится у продавца в будущем при определенных условиях и в определенные сроки.

То, что мы называем сейчас долевым участием в строительстве, фактически является договором купли-продажи будущей недвижимости. То есть продавец — застройщик — продает квартиру, которую он в будущем обязуется построить, зарегистрировать на нее права и передать их вам в определенные сроки.

Но еще бывают, например, предварительные договоры купли-продажи недвижимости. Их заключают, когда застройщик сдал дом в эксплуатацию, то есть квартира физически уже построена, но право собственности на нее еще не зарегистрировали. Также бывают предварительные договоры купли-продажи будущей недвижимости.

Заключать такой договор нельзя: это огромный риск. Застройщик потом может отказаться продавать квартиру, а вам придется в суде доказывать свое право на нее, если ее, конечно, вообще построят. Есть шанс, что застройщик продаст квартиру одновременно нескольким покупателям. Тогда права на нее через суд получает только тот, кто первым подписал договоры.

Я бы еще предположил, что у такого застройщика есть проблемы с соблюдением закона о долевом участии в строительстве, поэтому рисковать не стоит.

Опасность покупки квартиры от подрядчика или инвестора

Если дом введен в эксплуатацию, но еще не поставлен на кадастровый учет, возникает так называемый мертвый период. Застройщик уже не может продавать нераспроданные квартиры по ДДУ. А продавать их по договорам купли-продажи еще нельзя, поскольку он еще не оформил на себя право собственности.

Обычно мертвый период длится недолго — от двух недель до двух месяцев. И это абсолютно нормально. Многие банки, например, выдают ипотечные кредиты под предварительные договоры купли-продажи квартир в мертвый период и называют это «ипотека мертвого периода».

Сам по себе предварительный договор купли-продажи квартиры — это договор, который обязывает покупателя и продавца при наступлении определенных обстоятельств и в течение определенного времени заключить основной договор купли-продажи и зарегистрировать переход прав на квартиру от продавца к покупателю.

Кроме того, предварительный договор — это обязательство заключить основной договор в будущем. А от этого продавец может начать уклоняться, просто-напросто игнорируя покупателя и обещанные сроки. При этом покупатель, скорее всего, уже отдал деньги — как минимум аванс.

С момента сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию, застройщик не может заключать договоры участия в долевом строительстве, продажа квартир в новостройках в таких случаях допустима лишь по предварительным или основным договорам купли-продажи.

Покупатель должен понимать, что заключая предварительный договор купли-продажи, он не получает прав собственности на жилье, а лишь наделяется первоочередным правом заключения основного договора на тех условиях, которые описаны в предварительном документе (

ст. 429

ГК РФ).

Заключение предварительных договоров и оплата по ним сопряжены с массой рисков для покупателей — отсутствие конкретных сроков регистрации прав, отсутствие ответственности за несоблюдение сроков заключения основной сделки и т.п. Так, целесообразно сразу заключать основной договор купли-продажи, который должен содержать:

  • Полное наименование и реквизиты сторон. Обратим внимание, что наименование застройщика-продавца, должно полностью соответствовать данным, указанным в учредительных документах.
  • Предмет сделки. Согласно ст. 554 ГК РФ, договор должен содержать данные, позволяющие определить объект недвижимости, подлежащий передаче покупателю, из числа других аналогичных объектов (расположение, этажность, № квартиры и дома, площадь и т.п.). Отсутствие или неполнота таких сведений делают договор незаключенным.
  • Цену сделки. Согласно ст. 555 ГК РФ, в договоре также должна быть определена объективная цена недвижимости. Ее отсутствие делает договор незаключенным.
  • Права и обязанности сторон. Основной обязанностью застройщика является передача квартиры в новостройке, которая соответствует проектной документации, пригодна для жилья и не будет иметь неоговоренных скрытых недостатков. Обязанностью покупателя является приемка передаваемого ему объекта и оплата установленной цены.
  • Порядок приема-передачи квартиры. Раздел должен регулировать порядок и сроки заключения передаточного акта (ст. 556 ГК РФ), его содержание и количество экземпляров, последствия отказа от составления, момент перехода риска случайной гибели, перечень документов передаваемых покупателю и т.п.
  • Ответственность сторон. Ответственность сторон за неисполнение своих обязанностей регулируется отдельным разделом. Так, могут устанавливаться размеры и случаи уплаты неустоек, пеней и штрафов, порядки их уплаты, последствия наступления такой ответственности и т.д.

Опасность покупки квартиры от подрядчика или инвестора

Тема: ПРЕСС-РЕЛИЗЫ

Что представляет из себя подрядчик в сфере недвижимости? Это компания, привлеченная застройщиком к сотрудничеству. Занимается поставкой строительных материалов или какими-то работами по строительству или монтажу. По разным причинам компании-застройщику выгоднее производить оплату за материалы или услуги на бартерной основе.

При отсутствии опыта продаж недвижимости у подрядчиков не получается это сделать в быстрые сроки. Зачастую агентство недвижимости является основным продавцом квартир от подрядчиков

Подрядчику важно как можно быстрее получить живые деньги для оплаты расходов на материалы, выплату заработной платы и т. д

Поэтому цена за квадратный метр у подрядчика всегда ниже рыночной. Подрядчик сильнее застройщика заинтересован в быстрой продаже квартир. Создавать специальные сайты, организовывать отделы продаж или нанимать отдельных сотрудников для их осуществления невыгодно.

В результате выгодная покупка недвижимости у подрядчика происходит через посредников — агентства недвижимости и частных риелторов. Наибольшая концентрация выгодных предложений квартир от подрядчика сосредотачивается в крупных агентствах недвижимости. Конечно, услуги посредников оплачиваются отдельно.

Распространённый повсеместно и неизменно растущий строительный бизнес кажется привлекательным многим профессиональным управленцам и инвесторам. Но что нужно, чтобы начать эту деятельность, и как стать подрядчиком или субподрядчиком в строительстве или ремонте вновь создаваемых или модернизируемых объектов?

Чтобы разобраться в аспектах этого вида занятости и заработка нужно более системно понять, как устроен процесс строительства, как на рынке строительных услуг осуществляется распределение и дальнейшее производство строительных подрядных работ. Для начала осуществления строительных работ логичнее всего стать партнёром строительной организации, у которой уже есть и достаточные объёмы работ, и сложившийся опыт отношений с ключевыми Заказчиками.

Права на строящееся жилье, полученные первичным инвестором на основании заключённого с застройщиком договора, инвестор может передать третьему лицу. Такая сделка называется уступкой права требования или цессией. Подвох искать не нужно — сделка абсолютно законная. Новостройка может реализовываться дольщиком по разным причинам: возврат инвестиций с доходом, погашение кредита, развод, вступление в права наследования, переезд в другой город и прочие жизненные обстоятельства.

При уступке прав требований, права и обязанности первоначального участника долевого строительства переходят к покупателю в том же объёме на тех же условиях, на каких они были установлены с первым участником долевого строительства (если иное не предусмотрено в договоре).

Новыми документами-основаниями для новоиспечённого инвестора становятся договор об уступке прав требований и договор участия в долевом строительстве, заключённый первым инвестором.

  • Покупатель ищет подходящее предложение. При этом необходимо изучить репутацию застройщика, его историю, проверить учредительные и другие документы. Не стоит соблазняться очень низкими ценами: слишком велика вероятность мошенничества или задержки сдачи объекта.
  • Внимательно изучается ДДУ между строителями и подрядной компаниями. Нужно выяснить, зарегистрирован ли он в Регистрационной палате, нет ли в тексте запрета на передачу прав или ограничений, требующих выплаты вознаграждения застройщику. Также необходимо узнать, не наложены ли на объект обременения.
  • Осматривается жилое помещение. Если речь идет о недвижимости на ранних этапах строительства, визуальный осмотр придется ограничить знакомством с инфраструктурой и проверкой, не затягивается ли строительство. При покупке квадратных метров в сданном доме производится полная проверка состояния квартиры и ее соответствия проекту.
  • Подписывается соглашение. В случае с недостроенной квартирой это будет договор цессии. Готовые квадратные метры передаются по договору купли-продажи.
  • Госрегистрация перехода права собственности в Росреестре.
  • Покупатель принимает у подрядчика квартиру с ключами (конечно, если она достроена). Результат приемки оформляется передаточным актом.

Как проверить документы

На начало строительства должна быть подготовлена определённая документация от застройщика, без которой подрядчик не может заключать договор подряда, приступая к строительству. Поэтому кроме документов продавца требуется ознакомиться с правоспособностью застройщика, у которого в наличии должны быть:

  1. План застройки, утверждённый отделом архитектуры и градостроительства.
  2. Разрешение на строительство, удостоверенное администрацией.
  3. Проектная декларация на строительство.
  4. Оформление земельного участка в зоне застройки, проект межевания зоны застройки.
  5. Договор страхования сделки или договор поручительства от банка.
  6. Договор услуг, заключённый между застройщиком и подрядчиком, в котором прописано право подрядчика на получение квартиры.
Предлагаем ознакомиться  Как приватизировать квартиру без согласия одного прописанного, всех прописанных?

Рекомендация

Нужно потребовать документ, отражающий правоспособность продавца:

  • Если объект сдан актом госприёмки, то право собственности должно быть оформлено на подрядчика.
  • В иных случаях он может действовать по доверенности от учредителя.
  • Если у заказчика существует только право требования, то по нему оформляется его переуступка – составлением договора цессии.

Не менее пристальное внимание следует обратить на правоспособность юридического лица, запросив учредительную документацию подрядчика, сверив её с данными договора подряда, а так же – с перечнем ЕГРЮЛ.

Развитость рынка новостроек и количество объектов строительства настолько велико, что порой покупателям сложно обнаружить обман со стороны строительных компаний, которые находят новые схемы мошенничества. Повышенная привлекательность первичной недвижимости и множество преимуществ ее приобретения усыпляют бдительность граждан, чем и пользуются недобросовестные девелоперы.

  1. Репутация строительной компании (девелопера), складывающейся из стажа работы, отзывов клиентов, сроков сдачи объектов строительства, наличия условий для подключения инженерных коммуникаций и др.
  2. Документы застройщика, в том числе и учредительные (устав, свидетельство о госрегистрации юридического лица, ИНН, выписка из ЕГРЮЛ, проектная декларация и др.).
  3. Статус земельного участка под застройку (арендован у государства или находится в собственности застройщика). В данном случае такой участок может быть передан другому застройщику.
  4. Проверка условий договора долевого участия в строительстве или купли-продажи (для этого может потребоваться консультация юриста) и другие факторы.

С 2017 года начинает функционировать Единый реестр застройщиков, положения о котором содержаться в п. 26 ст. 1 Федерального закона от 03.07.2016 № 304-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве…», созданный для проверки застройщиков и для обозначения наиболее добросовестных из них.

Первое, что стоит учитывать при выборе строительной компании — это риски, с которыми может быть связано сотрудничество с каждой из них, поскольку, шанс наткнутся на мошенников достаточно высок.

Самой распространенной проблемой и риском дольщиков, инвестирующих в еще не построенные многоквартирные дома, является банкротство застройщиков.

Повезет, если такая финансовая несостоятельность будет «технической» и наступит после окончания строительства — в случаях, если она произойдет ранее, дольщиков ждут долгие судебные процессы и риск остаться без квартиры. Обратим внимание и на другие возможные проблемы:

  • Риск купить уже проданное жилье. Распространена схема обмана, когда застройщик, с участием одного или нескольких посредников, заключает договор в отношении квартиры с несколькими дольщиками. И в этом случае, доказать вину девелоперов не так сложно, как получить свои деньги обратно.
  • Дополнительные необоснованные расходы. При заключении договора, застройщик настаивает на предоставлении дольщику дополнительных услуг, которые вообще не оказываются или предоставляются по существенно завышенной стоимости (оформление документов, страхование).
  • Безнаказанное нарушение условий договора. Распространена практика, когда квартиры сдаются дольщикам с нарушением сроков и отступлением от ранее оговоренной площади. Не взирая ни на какие отговорки компании, дольщик должен ссылаться на ст. 10 ФЗ №214-ФЗ от 30.12.04, и требовать неустойки.
  • Отказ заключать договор участия в долевом строительстве (далее — ДДУ). Если застройщик настаивает на заключении какого-либо другого договора, без его регистрации в Росреестре — вероятность мошенничества крайне высока.

Для осуществления правильного выбора, перед подписанием договора с застройщиком о покупке квартиры, у его представителя нужно узнать:

  • Какой срок работы компании на рынке первичной недвижимости?
  • Какие проекты уже были реализованы и сданы в эксплуатацию?
  • Кто является основным инвестором?
  • Где была опубликована проектная документация?
  • Заключены ли договоры на проведение коммуникаций?
  • Какова стоимость квадратного метра жилья?
  • Из какого материала построен/планируется возведение дома, стен комнат и перегородок?
  • Можно ли впоследствии перепланировать помещение?
  • Будет ли отделка квартиры и что она в себя включает?

Перечень документов, необходимых для заключения с застройщиком договора купли-продажи квартиры, мало чем отличается от стандартных пакетов бумаг, нужных при оформлении сделок на вторичном рынке.

Основным документом, который понадобиться покупателю при покупке жилья в новостройке, является паспорт.

В случае нахождения покупателя в браке и неучастия второго супруга в сделке, желательно также представить нотариально заверенное согласие супруга на приобретение жилья — это позволит избежать возможных претензий от супруга в будущем. В свою очередь, застройщик должен будет предоставить:

  • свидетельство о праве собственности на квартиру;
  • свидетельство о праве собственности на землю или другие документы, подтверждающие права на нее;
  • проектная документация на многоквартирный дом и квартиру;
  • кадастровый и технический паспорт;
  • акт ввода многоквартирного дома в эксплуатацию;
  • учредительные документы и лицензия на строительную деятельность.

При регистрации прав собственности на квартиру в Росреестре, к вышеуказанным документам новому владельцу также необходимо будет составить заявление о госрегистрации и оплатить госпошлину.

Порядок покупки квартиры в сданном доме

Помимо долевых схем строительства, рынок первичной недвижимости также насыщен предложениями о продаже квартир в новостройках, которые уже сданы в эксплуатацию и практически полностью заселены.

Согласно ст. 4 ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.04, ДДУ может быть заключен с момента получения разрешения на строительство, до момента сдачи дома в эксплуатацию.

Покупка квартиры у застройщика в сданном доме возможна либо по договору купли-продажи, либо по предварительному договору купли-продажи (до момента регистрации собственности за строительной компанией).

Так, для приобретения уже сданного в эксплуатацию жилья, необходимо придерживаться следующего порядка:

  • Обращение в отдел продаж выбранного застройщика. Необходимо ознакомиться со свободными квартирами, изучить проектную документацию, наличие акта о сдаче дома в эксплуатацию, изучить учредительные документы застройщика, инвестиционный контракт и прочие документы.
  • Визуальный осмотр выбранного помещения. Вместе с представителем компании осуществляется выезд и осмотр выбранного помещения. Возможно использование услуг специалистов БТИ по обмерке площади, соответствию проекту и т.п.
  • Заключение договора с застройщиком. Внимательное изучение подписываемого договора — залог отсутствия проблем в последующем. Надежнее всего заключить договор купли-продажи у нотариуса. В случае заключения предварительной сделки, основной документ должен быть подписан сразу после оформления права собственности на застройщика.
  • Составление передаточного акта. Согласно ст. 556 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ), передача недвижимости осуществляется по акту приемки-передачи. В нем указываются все значимые характеристики помещения, и подробно описывается состояние, в котором находится квартира на момент ее передачи покупателю.
  • Регистрация прав собственности на квартиру. Регистрация проводится в порядке, установленном ст. 29 ФЗ № 218 от 13.07.2015, в местных отделениях Росреестра. Для ее проведения новый собственник должен представить необходимые документы (проектная документация, кадастровый паспорт, акт о сдаче дома в эксплуатацию, договор, заявление и т.д.), а также оплатить госпошлину (2 тыс. рублей для граждан).

Минусы предварительного договора купли-продажи

Самый распространенный вариант. Уступка права требования на языке юристов называется договором цессии. Это соглашение, по которому одна сторона в уже существующем договоре передает другой стороне свое право требовать выполнения обязательств по этому договору. Тот, кто уступает права, называется цедентом, а тот, кто принимает, — цессионарием.

Допустим, в какой-то момент дольщик решает продать недвижимость. Например, застройщик на этапе строительства расплатился за работу с подрядчиком квартирой и сейчас подрядчик хочет продать ее и получить деньги. Но поскольку право собственности подрядчик еще не оформил, он может переуступить только свое право требования на квартиру.

Когда заключают договор цессии. Уступить право требования по ДДУ можно в любой момент до подписания акта приема-передачи квартиры. Акт приема-передачи квартиры подписывают только после того, как дом ввели в эксплуатацию. То есть когда застройщик уже закончил строительство, государственная комиссия приняла дом и теперь туда могут заселяться жильцы.

Бывает так, что дольщик не сразу подписывает акт приема-передачи. Поэтому уступить права по договору долевого участия можно и после ввода дома в эксплуатацию, но в ограниченный промежуток времени. Здесь есть нюансы.

В договоре примерно так и должно быть написано: «В связи с тем, что права цедента полностью не оплачены (оплачены частично), стороны пришли к соглашению о переводе долга на цессионария в размере 2 млн рублей. Цессионарий обязуется оплатить задолженность перед застройщиком по указанным реквизитам в срок до…».

Тот, кто уступает права требования к застройщику, обязан передать оригиналы всех документов, подтверждающих его право на заключение такого договора. Вот что должно быть передано:

  1. Оригинал зарегистрированного в Росреестре ДДУ или его заверенная копия.
  2. Оригиналы документов, подтверждающих оплату по этому договору, либо справка от застройщика, что оплата произведена.

Договор уступки права требования можно заключить и после ввода дома в эксплуатацию. Обычно это период между получением разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию и постановкой его на кадастровый учет. После постановки дома на кадастровый учет Росреестр, как правило, отказывается регистрировать договоры уступки прав требования. Но на практике это может различаться от региона к региону.

Кроме того, сам застройщик зачастую не заинтересован в таких уступках после ввода дома в эксплуатацию, поскольку для него это лишние расходы. Пока он не передал дольщикам все квартиры, ему приходится содержать их за свой счет. Процедура регистрации договора уступки занимает обычно до 10 дней.

Во всем остальном при уступке права требования по договору долевого участия никаких отличий от прямого договора долевого участия нет. Потому что фактически новый дольщик занимает место первоначального дольщика и получает все его права и обязанности. Как до ввода дома в эксплуатацию, так и после него.

Предлагаем ознакомиться  Как восстановить решение суда о разводе

Особенности приемки квартиры с чистовой отделкой

Оповещение

Дольщик оповещается о необходимости принять квартиру почтовым уведомлением. Сроки и процедура оповещения должны быть также зафиксированы в договоре. Если приблизительный срок наступил, а приглашение на осмотр застройщик не присылает, необходимо обратиться к строительной компании самостоятельно и потребовать назначить время осмотра квартиры.

Совет дольщику! Если застройщиком игнорируются обращения дольщика или безосновательно переносятся сроки осмотра, необходимо обращаться в суд и требовать расторжения договора и возврата уплаченных денег.

Осмотр квартиры

Перед началом осмотра ознакомитесь с документами по вводу дома в эксплуатацию, которые должны быть готовы у застройщика к моменту осмотра квартиры. О своем намерении изучить документы лучше сообщить застройщику заранее в письменной форме, чтобы не срывать и не откладывать процедуру осмотра. Принимать участие в этой процедуре должны:

  • застройщик;
  • управляющая компания;
  • дольщик или его представитель на основании нотариальной доверенности (в качестве предстателя может выступать юрист)

Совет дольщику! В ваших интересах пригласить на осмотр эксперта в области строительства, который укажет на нарушения и проконтролирует соблюдение норм и стандартов строительства.

Подробное описание состояния, в котором должна сдаваться квартира должен содержать договор, его следует взять с собой на осмотр. В ходе проверки следует:

  • осмотреть квартиру на предмет наличия трещин в стенах, потолке и полах;
  • проверить работу вентиляции с помощью листка бумаги или огня;
  • проверить работу окон и дверей, работу фурнитуры, отсутствие трещин и повреждения стеклопакетов;
  • оценить качество оклейки обоев, покрытия полов.
  • проверить работу сантехники и электрических приборов;
  • сопоставить фактическую планировку квартиры с технической документацией, желательно перепроверить площадь квартиры.

Все дефекты следует зафиксировать в своем блокноте для того, чтобы в дальнейшем перенести их в соответствующие документы.

Устранение дефектов

Если дефекты была обнаружены, у дольщика есть право требовать от застройщика:

  • устранить дефекты в течение разумных сроков;
  • уменьшить цену договора на сумму необходимую для их устранения;
  • требовать пригласить для устранения дефектов третьих лиц за счет застройщика;

Дольщик может выбрать любой вид требований по своему усмотрению.

После устранения дефектов застройщиком дольщик будет приглашен на осмотр повторно. Процедура в этом случае будет соответствовать описанной выше.

Только после того, как качество квартиры и чистовой отделки удовлетворит дольщика можно соглашаться принять квартиру, подписать соответствующий акт приемки и регистрировать право собственности на квартиру.

Выгода или риск

Обратите внимание! Перечень рисков может быть более объёмным, чем перечень преимуществ.

Основные опасности сделки заключаются в следующих стандартных для новостройки и дополнительных моментах:

  1. Недобросовестность компании застройщика, так как юридический статус подрядчика подчинён застройщику.
  2. Прекращение строительных работ из-за недостатка вложенных инвестиций, замораживание строительства. Или – из-за нарушения регламента оформления документации заказчиком, учредителем.
  3. Банкротство компании застройщика.
  4. Конфликт между подрядчиком и застройщиком, расторжение договора услуг.
  5. Дублирование продаж – оформление одной квартиры на двух и более покупателей. Может инициироваться как цессионарием, продавцом, так и застройщиком.
  6. Затягивание срока сдачи новостройки, взимание дополнительных денежных средств, не зависящее от продавца.
  7. Предоставление цеденту меньшей площади готового объекта, или ухудшение качества здания, квартиры.

Так как подрядчик – лицо зависимое, он не может управлять всеми организационными процессами, и так же может стать жертвой недобросовестности застройщика. Кроме этого он может утаить от покупателя те или иные обязательства, установленные договором подряда, связанные с особенностями передачи квартир в собственность.

Чтобы избежать рисков, требуется:

  • проверка предшествующей и текущей деятельности компании застройщика;
  • проверка документов на приобретаемый объект;
  • проверка учредителя;
  • проверка качества оформления документов на начало строительства.

Данную проверку требуется проводить как перед сделкой, так и в процессе её оформления.

Главным преимуществом покупки жилья у подрядчика является доступная цена. Если все пойдет хорошо, покупатель может сэкономить на такой сделке до 15% рыночной стоимости. Но перед ее совершением необходимо оценить риски, которые заключаются в следующем:

  1. Строительная компания может обанкротиться до момента сдачи объекта. Покупатель остается без квартиры, а расторжение соглашения и возврат денег – дело непростое.
  2. Существует вероятность, что застройщик предъявит претензии к подрядной организации и расторгнет ДДУ. Результатом может стать длительная судебная тяжба. Если подрядчик окажется не в состоянии возместить убытки, последует процедура банкротства. Кроме того, некоторые подрядные компании просто исчезают в неизвестном направлении, не дожидаясь суда.
  3. Есть риск того, что окажутся не в порядке документы: разрешение на строительство, бумаги на земельный участок.

Еще пример – ДДУ не зарегистрирован в Росреестре, хотя по закону это необходимо. Если соглашение не проходит регистрацию, возможны двойные продажи и другие мошеннические схемы.

Казалось бы, в такой ситуации покупатель выигрывает, так как квартиры предлагают по более низкой цене. Но не так все просто, риски есть и довольно серьезные. Для начала стоит понять суть взаимоотношений застройщика и подрядчика. Первый не имея возможности расплатиться за строительные работы, предлагает строителям расчет через предоставление им квартиры. Зачастую это оговаривается еще на этапе подписание сделок о сотрудничестве.

Между сторонами единовременно заключается 2 договора:

  1. Договор подрядных работ. По нему подрядчик обязан возвести дом в оговоренные сроки, и сдать его в эксплуатацию.
  2. ДДУ на подрядчика, по которому застройщик обязан передать подрядчику квартиру.

При этом основная задача и одних и вторых привлечь в сделку третью строну – покупателя, для получения живых денег.

Основная опасность

Исходя из обоюдного соглашений застройщика и подрядчика, возникает основная уловка и риск для покупателя. Он состоит в том, что подрядчику срочно нужны свободные деньги для проведения своих работ и выполнения обязанностей перед застройщиком. Организация ищет покупателей, предлагая устно договориться о получении квартиры со скидкой до 15%, при условии, что вся сумма уплачивается сразу. Подрядчик обещает, что когда дом будет сдан в эксплуатацию, сделка будет оформлена и квартира перейдет в собственность.

Многие покупатели на это соглашаются, ведь какой смысл обманывать тем, которые и строят дом. Договор переуступки они оформлять не спешат. Так как просто не могу этого сделать, ведь свои обязательства перед застройщиком они еще не выполнили.

В результате на покупателе подобной недвижимости двойной риск – это невыполнение застройщиком своих обязанностей, так же как и подрядчиком. Теоретически с застройщиком решить проблему возможно, а вот с подрядчиком даже в суде никак, а уж тем более доказать факт получение ним средств.

Покупка квартиры у застройщика в ипотеку

Согласно ст. 5 ФЗ «Об ипотеке», права требования передачи квартиры, возникающие у дольщика при заключении с застройщиком договора долевого участия, могут быть самостоятельным предметом залога. Исходя из этого, возможность получения ипотечного кредита не зависит от стадии готовности жилья к эксплуатации и существует как на стадии строительства, так и при покупке уже готовой квартиры в новостройке.

Но несмотря на это, получить ипотеку под залог уже сданной в эксплуатацию квартиры намного проще — банки куда охотнее предоставляют кредиты под залог достроенной недвижимости, нежели под залог прав требования.

Как правило, чтоб получить ипотеку для покупки жилья в новостройке, банковские организации требуют соблюдения следующих основных условий:

  • Покупаемая квартира, которая (или права на которую) будет выступать предметом залога, должна находиться лишь в строго определенной застройке конкретной строительной компании, аккредитованной в финучреждении или являющейся ее партнером;
  • Приобретаемая квартира должна находиться на завершающей стадии строительства или быть уже сданной в эксплуатацию;
  • В случаях ипотечного кредитования квартир, находящихся на стадии строительства, банки требуют предоставления дополнительного залога (другой квартиры или автомобиля) или поручительства со стороны третьих лиц;
  • Заключенная между покупателем и застройщиком сделка должна быть оформлена договорами купли-продажи или участия в долевом строительстве;
  • Для получения ипотеки, покупателю новостройки необходимо предоставить:
  1. Заявление о выдаче ипотеки.
  2. Паспорт.
  3. Трудовую книжку.
  4. Справку о доходах 2-НДФЛ.
  5. Копию свидетельства о постановке на учет в налоговый орган или ИНН.
  6. Копию военного билета.
  7. Справку о регистрации.
  8. Договор с застройщиком.

Ипотека оформляется путем заключения договора. До 01.07.2014 он подлежал государственной регистрации, сегодня же ей подлежит только сама ипотека, за регистрацию которой взимается госпошлина в размере 1000 руб. для физических лиц (пп. 28 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Заключение

Приобретение жилья от застройщика, независимо от уровня доверия к нему, всегда сопровождается как массой преимуществ, так и перечнем рисков, которые несет покупатель. Для их минимизации разработан целый ряд мероприятий, основанных на проверке документации на стройку и учредительных документов девелоперов.

Вопрос

Действительность предварительного договора купли-продажи

Законен ли предварительный договор купли-продажи квартиры с застройщиком, если в нем отсутствует номер квартиры?

Ответ

Согласно

п. 3 ст. 429

ГК РФ, предварительный договор купли-продажи должен содержать условия, позволяющие установить предмет договора. Адрес, в том числе и номер квартиры, являются признаками, без которых определить помещение из числа других объектов невозможно. Таким образом, отсутствие номера квартиры делает договор недействительным.