Что представляет собой договор купли-продажи в 2019 году и для чего он нужен

Гараж является капитальным строением, следовательно, согласно действующим нормативам, признаётся объектом недвижимости. Покупка-продажа гаража будет осуществляться с учётом всех требований и рекомендаций, обозначенный в ст.130 и 131 ГК РФ.

Продать гараж вправе только собственник. Потому первым делом покупателю необходимо проверить у продавца наличие свидетельства о праве собственности. Сделать это можно без ведома собственника. Для этого достаточно составить запрос в Единый государственный реестр, оплатить государственную пошлину. В ответ заявителю будет вручена выписка, в которой содержаться все актуальные сведения, находящиеся в свободном доступе.

Формально процедура купли-продажи гаража состоит из трёх этапов:

  1. Сбор и подготовка необходимой документации.
  2. Оформление договора и передаточного акта.
  3. Регистрация права собственности покупателя в Росреестре.

При совершении сделки купли-продажи гаража в отдельніх случаях нет необходимости проводить его государственную регистрацию. Потребуется только составление подобного документа в письменном виде и внесение в него подробной информации о самом гараже, а также определение прав и обязанностей обеих сторон.

Основным моментом договора должна стать утверждённая цена подобного объекта недвижимости, а также дата передачи его новому собственнику де-юре и де-факто.

Поскольку часто нет необходимости в государственной регистрации сделки, то часто за кулисами переговоров остаются очень важные, даже кардинальные моменты. Например, не запланирован ли снос гаража в соответствии с генпланом управления архитектуры, не является ли объект покупки одновременно и объектом разбирательства в суде.

Эту информацию можно получить из официальных источников. Желательно также пообщаться с соседями по гаражному кооперативу или другими лицами, имеющими косвенное отношение к приобретению. Вполне возможно, что всплывёт некая информация, которая отобьёт у покупателя охоту совершить подобную сделку. По утверждению юристов, компетентных в операциях с недвижимостью, очень часто важная информация просто ускользает при верификации продавца и его прав на недвижимость.

Приводятся даже примеры, когда со стороны продавца процессом оформления сделки занималось сразу несколько профессиональных риелтеров, а в результате оказалось, что на объекте недвижимости весит обременение, а его владелец был частным предпринимателем, который проходил процесс банкротства. В итоге деньги были потрачены впустую.

Можно заключить предварительный договор купли-продажи на словах, а за период до его официального оформления выяснить всю необходимую информацию. Если это отдельно стоящий гараж, то его хозяин должен предъявить сертификат собственности, если же он находится в гаражно-строительном кооперативе, то владельцу придётся предъявить справку о членстве в кооперативе и подтверждение того, что членские взносы уплачивались своевременно.

Когда этап сбора информации и верификации продавца пройден, можно приступать к основным юридическо — правовым моментам. Договор-купли продажи станет основным документом, на основании которого происходит передача прав собственности на объект недвижимости, в данном случае — гараж.

Гаражный кооператив

Существует множество вариантов при покупке гаражей. Они могут быть построены на своей или арендованной земле, продаваться с участком земли или без, быть в составе кооператива или нет. Можно даже купить гараж без документов, и такое тоже бывает. Постараемся подробнее рассмотреть каждый вариант.

Образец договора купли-продажи гаража

Так выглядит стандартный договор купли-продажи гаража

Мнение эксперта

Роман Эфремов

Стаж 5 лет.
Специализация: все сферы юриспруденции.

Структура договора

Договор купли-продажи составляется в простой письменной форме. Для этого берётся стандартный бланк, который впоследствии заполняется согласно с требованиями законодательства.

При оформлении документа особое внимание нужно уделить его содержанию. Договор в обязательном порядке должен включать такие пункты:

  • паспортные реквизиты участников сделки, контактные сведения для связи;
  • предмет договора, а именно гаражное строение, с указанными техническими характеристиками, взятыми из правоустанавливающей документации;
  • согласие на осуществление сделки от всех участников;
  • стоимость сделки, порядок оплаты;
  • разрешение возможных конфликтных ситуаций.

Договор купли-продажи гаража составляется в 3-х экземплярах. Они вместе с пакетом сопроводительных документов передаются в Росреестр для проведения регистрационной процедуры.

Наиболее оптимальным вариантом будет приобрести гараж вместе с участком земли. Если после поиска подходящего варианта выбор падает на гаражную постройку, которая возведена на приватизированном хозяином участке земли, то потребуется уточнение наличия у продающей стороны необходимых документов. Среди них:

  • кадастровый акт, указывающий, что участок земли, на котором возведено гаражное строение, находится в фактической и юридической собственности продающего физлица;
  • бюро технической инвентаризации должно было обязательно произвести все необходимые замеры и выдать владельцу технический паспорт гаража. Техпаспорт постройки должен иметь свой индивидуальный номер и быть зарегистрирован в БТИ.

Сделка по покупке гаража в данном случае должна быть оформлена нотариально. Основанием послужит договорное соглашение о продаже участка земли и гаража. После нотариального заверения сделки новый хозяин должен нанести визит в бюро технической инвентаризации, где предоставить нотариально заверенный документ о переходе права собственности и написать заявление с просьбой переоформить на него приобретённую недвижимость.

Часто покупаемый гараж может быть построен на участке земли, который не был приватизирован. В таком случае считается, что он стоит на арендованной земле. Поэтому в данном случае можно приобрести само строение, но не землю. При подобной ситуации потребуется переоформление на нового владельца договора аренды.

Такое развитие событий может привести к нежелательным последствиям. Заключать сделку, при которой строение построено на арендованной земле, ненадежно. Ведь владелец земли вправе в любой день объявить о расторжении договорных отношений. Когда конфликт не удаётся уладить, то гаражную постройку придётся сносить, если она имеет вид капитального бетонного или кирпичного строения.

Оформление договора купли-продажи гаражного строения, возведённого на неприватизированном участке земли, может быть оправдано только в том случае, если сам гараж является металлическим. Тогда его можно беспроблемно транспортировать и снова возвести на другом участке земли.

Регистрация договора купли-продажи

Автовладельцы, имеющие машиноместа в кооперативе, пользуются ими по членской книжке, откладывая официальную регистрацию «на потом». Такое время наступает, когда возникает необходимость продать гараж в кооперативе.

Самый простой способ продажи кооперативного гаража – его отчуждение без регистрации перехода права собственности. В таких случаях обе стороны должны обратиться к председателю кооператива. Бывший владелец гаража должен получить у председателя справку о полном погашении пая и написать заявление о выходе из ГСК.

В свою очередь, покупатель письменно извещает председателя и членов ГСК о своем намерении вступить в кооператив. На основании решения общего собрания председатель выдает новому владельцу гаража членскую книжку, и он становится владельцем кооперативного гаража.

Минусы, которые имеет подобная покупка, значительно перевешивают сомнительную прибыль:

  • покупатель не имеет законного права собственности на имущество и не вправе распоряжаться им;
  • если земля под кооперативными гаражами будет изъята на государственные нужды, доказать свое право на достойную компенсацию без права собственности не удастся.

Регистрационные действия в отношении кооперативного гаража проводится территориальным подразделением Росреестра. Для правильного оформления вместе с соответствующим заявлением владелец должен представить:

  • гражданский паспорт или удостоверение личности;
  • справка о действительном членстве в ГСК и полной выплате паевых взносов;
  • квитанция, подтверждающая факт уплаты госпошлины;
  • кадастровый паспорт на гараж, полученный в БТИ по результатам обмера.

Если продавец машиноместа будет первым из членов кооператива, инициирующих оформление права собственности, то к перечисленному пакету справок следует добавить документы на ГСК:

  • свидетельство о государственной регистрации ГСК, как юридического лица, и свидетельство ИФНС о постановке на учет;
  • устав кооператива;
  • протокол общего собрания членов ГСК об избрании председателя;
  • правоустанавливающие документы на земельный участок под кооперативными комплексами (договор долгосрочной аренды, постановление органа городской власти о выделении земли под строительство гаражей).

Чтобы получить кадастровый паспорт на гараж, его владельцу потребуется обратиться в Кадастровую палату, имея на руках технический паспорт сооружения. Если кооперативные авто-места построены в виде линейного сооружения, разделенного на отдельные боксы, поставить на кадастровый учет можно только весь комплекс.

Образец договора купли-продажи гаража

Важно знать: Правильное оформление гаража в собственность в гаражном кооперативе

Особенной проблемой для членов кооператива можно назвать оформление земельного участка под стояночным комплексом. Для приватизации земли потребуется провести межевание, которое возможно только при полном согласии всех членов кооператива.

Помимо этого, в силу несерьезного отношения к требованиям законодательства, возможны случаи несвоевременного продления договора аренды земельного участка председателем кооператива. В случае истечения срока аренды или при распаде ГСК все постройки, возведенные на муниципальной земле, будут снесены.

Чтобы покупка автостоянки в ГСК была составлена правильно и не подлежала дальнейшему оспариванию в суде, обе стороны должны предпринять ряд действий.

Предлагаем ознакомиться  Курсовые разницы в бухгалтерском и налоговом учете

Продавец гаража в ГСК должен иметь следующие документы:

  • свидетельство из Росреестра о праве собственности на гараж;
  • согласие супруга/супруги на отчуждение имущества (нотариально удостоверенное);
  • справка о кадастровой (инвентаризационной) стоимости гаража;
  • подготовленный договор купли-продажи.

Во избежание потенциального риска по признанию покупки недействительной и финансовых потерь, покупателю имеет смысл заранее проверить все правоустанавливающие документы на продаваемый гараж. Запрос на получение выписки из ЕГРП доступен каждому заинтересованному лицу. Для этого достаточно уплатить небольшую пошлину и подать заявление в Росреестр.

Правильным шагом будет проверка договора аренды земли под гаражным комплексом и учредительных документов ГСК.

Дкп гаража в гск

Законодательство позволяет заключать договор по покупке-продаже гаража без нотариального удостоверения, в простой письменной форме. Одновременно с составлением договора, должен быть оформлен акт приема-передачи объекта недвижимости.

Заключенный договор обязательно нужно зарегистрировать в Росреестре переход права собственности к новому владельцу машиноместа.

Гараж является объектом недвижимости, потому любые операции, связанные с покупкой или продажей имущественного ресурса. Должны проходить обязательную регистрацию в Росреестре. Чтобы осуществить эту процедуру, готовый пакет документов вместе с заявлением передаётся в территориальное представительство Росреестра в населённом пункте по месту нахождения предмета сделки. Также допускается регистрация прав собственности на гараж посредством обращения в МФЦ.

Если пользователь лично обращается в Росреестр, регистрация сделки займёт от 5 до 12 рабочих дней. Если заявление с сопроводительной документацией подаётся в МФЦ, сроки ожидания будут увеличены (7-14 дней).

Если договор купли-продажи оформлялся через нотариуса, стороны могут заверить сделку другим способом. Нотариус вправе подать документы на регистрацию сделки в электронном формате. В данной ситуации процедура займёт не более 3-х дней. Эта нотариальная услуга является платной, помимо государственной пошлины придётся заплатить нотариусу от 1 до 3 тыс. рублей.

После того, как заявление с пакетом документов передано на рассмотрение в Росреестр, специалисты тщательно проверяют всю информацию. Если никаких замечаний к участникам сделки не возникло, спустя некоторое время сторонам договора купли-продажи вручаются такие документы:

  • выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности покупателя и внесение изменений в текущие данные;
  • выписка из ЕГРН на землю (если вместе в гаражом продан земельный участок, где расположено капитальное строение), которую получает покупатель;
  • два экземпляра договора купли-продажи с отметкой о прохождении регистрационной процедуры;
  • две копии передаточного акта.

После получения указанных выше документов, покупатель становится полноправным собственником объекта недвижимости.

О сборе документов

Пакет документации, необходимой для оформления сделки купли-продажи гаража зависит от того, продаётся гараж или гаражное строение вместе с землёй. Ввиду этого документальное сопровождение складывается из нескольких групп документов:

  1. На гараж

Продавцу необходимо подготовить такой перечень документов:

  • выписка из ЕГРН, полученная в Росреестре;
  • технический план гаражного строения (оформляется в БТИ);
  • правоустанавливающие документы, подтверждающие законность перехода прав собственности на гараж в пользу первоначального собственника (договор дарения, договор купли-продажи, свидетельство о праве наследования, справка об уплате паевых взносов ГСК и т.д.);
  • прочие документы, в числе которых свидетельство о праве собственности, кадастровая документация;
  • документ, подтверждающий отсутствие задолженностей или ограничений на гаражное строение.
  1. На земельный участок, на котором построен гараж

Если гаражное строение продаётся вместе с землёй, на которой оно расположено, от собственника дополнительно потребуются такие документы:

  • выписка из ЕГРН на земельный участок;
  • межевой план участка;
  • правоустанавливающие документы, подтверждающие право собственности на участок;
  • бумага, подтверждающая отсутствие задолженности по уплате земельного налога;
  • иные документы (технический паспорт, кадастровый план и т.д.).

Если земельный участок не принадлежит владельцу гаража на правах собственности, необходимо предоставить документ, подтверждающий легальность постройки гаражного строения. В этом качестве выступает договор аренды с муниципалитетом, по которому пользователю передаётся определённый участок земли в пользование на бессрочном основании.

  1. Документы, затрагивающие личность продавца

Данная группа документов включает в себя:

  • паспортные реквизиты продавца;
  • нотариально завизированное согласие на осуществление сделки (если гараж является совместным имуществом продавца и его супруга (супруги));
  • письменное уведомление всех собственников доли в гараже (если продаётся доля в праве на собственность);
  • разрешение органов опеки и попечительства (если один из собственников является несовершеннолетним ребёнком).

Все перечисленные документы передаются в виде оригиналов и нотариально заверенных копий. При регистрации договора купли-продажи также потребуется паспорт покупателя.

Оформление права на собственность потребует сбора небольшого пакета документов

Оформление права на собственность потребует сбора небольшого пакета документов

Совершение  покупки или продажи возможно при надлежащем оформлении имущества.

Дкп гаража в гск

Для этого продавцу, владельцу гаража, требуется следующее:

  • документ, удостоверяющий лицо заявителя;
  • справка о членстве в кооперативе и выплате пая за гараж в полном размере;
  • кадастровый паспорт на строение;
  • документ, свидетельствующий оплату пошлины.          

Задача существенно усложнится, если гаражи, входящие в кооперативное сообщество, не проходили регистрацию.

Пакет документов для оформления должен пополниться:

  • уставом кооператива;
  • свидетельством о регистрации и постановке на учет в налоговом органе;
  • выпиской из протокола общего собрания ГСК об избрании председателя ;
  • приказом о назначении главбуха;
  • документами о правах на землю под строением.

В итоге требуется подать документы в Росреестр для регистрации прав на недвижимость с приложением собранных справок и выписок.

После подготовки документации оформляется непосредственно сделка. Для этого составляется и подписывается сторонам договор купли-продажи. Составить и подписать купчую можно:

  • в офисе учредителя ГСК;
  • в нотариальной конторе, с удостоверением нотариусом;
  • в юридической компании;
  • в риэлтерской компании;
  • в ином месте, по усмотрению сторон.

После подписания договора купчей, сделка оформляется в кадастровой палате или МФЦ. Сведения о передаче прав вносятся в информационный банк ЕГРП, после чего гражданская сделка вступает в юридическую силу.

СПРАВКА:

Если договор нотариально удостоверен, стороны освобождаются от уплаты пошлины в

Росреестре

.

Существенную роль играет передача денег, которую можно осуществить в присутствии лица, сопровождающего сделку, или третьих лиц. Достаточно популярны банковские ячейки или безналичный перевод через банк.

Для регистрации сделки купли-продажи требуется представить пакет документации, состоящий из нижеследующего:

  • договора купли-продажи в 3 экземплярах;
  • паспорта сторон;
  • протоколы с разрешением сделки от ГСК;
  • паевая книжка или справка о выплате пая и отсутствии задолженностей;
  • членская книжка продавца;
  • кадастровый паспорт (при наличии);
  • свидетельство о собственности (при наличии);
  • кадастровая справка об отсутствии задолженностей и ареста;
  • квитанция об уплате пошлины за регистрационные услуги;
  • для совместной собственности – нотариально удостоверенное разрешение супруга.

Представители, действующие в качестве поверенных с той или иной стороны, предоставляют собственный паспорт и нотариально удостоверенную доверенность.

Особенности сделки

В первую очередь необходимо понимать, что гараж является объектом недвижимости и передача права собственности на него происходит по той же процедуре, которая предусмотрена для квартир, домов, дач и так далее. Иногда она может даже получиться сложнее. Каждый человек, который рассчитывает приобрести гараж, уверен в законности подобной сделки и в душе уже радуется долгосрочному приобретению.

Для начала очень важно разобраться с основными моментами, которые имеют отношение к купле-продаже самого гаража, земельного участка и так далее. В вопросах продажи гаражей иногда бывает очень много нюансов, поэтому несведущие граждане, которые и не предполагают их наличия, часто рискуют попасть в сети проходимцев, что приведёт их к потере и денег, и мечты.

Первым шагом при покупке гаража является его внешний осмотр и переговоры с владельцем о цене. Если соглашение достигнуто на словах, следующим шагом, по идее, должно бы стать оформление сделки. Но специалисты рынка недвижимости советуют начать не с похода к нотариусу, а с выяснения всех моментов, связанных с правом собственности продавца на данный объект недвижимости.

Следует выяснить законность этих прав, не претендует ли ещё кто-либо (третьи лица) на него, нет ли судебных ограничений на продажу и не состоит ли гараж в залоге по кредиту. Также желательно поинтересоваться причиной продажи, ведь если гараж продаётся срочно и за относительно невысокую цену, то это должно слегка настораживать.

Поэтому следует сразу выяснить наличие всех правоустанавливающих документов у продавца на планируемое приобретение, установить наличие или отсутствие долгов по коммунальным платежам и разобраться с тем, на какой земле стоит гараж — собственной или арендованной.

Договор купли продажи гаража в ГСК подписывается обеими заинтересованными сторонами в простой форме.

Нотариального удостоверения согласно законодательству не требуется.

Особое внимание нужно уделить изучению доскональных сведений о недвижимости. Существуют риски расположения гаража на чужой территории или незаконного строительства объекта. Покупателю необходимо удостовериться в отсутствии угрозы сноса и судебных разбирательств в отношении строения.

Нотариально заверять договор купли продажи гаража не требуется

Нотариально заверять договор купли продажи гаража не требуется

Готовность продавца к сделке заключается в наличии свидетельства о регистрации права собственности;предоставлении нотариально заверенного письменного согласия второго супруга на отчуждение строения.

Если несколько лиц являются владельцами, то нужно:

  • от каждого разрешение на продажу;
  • оформлении справки о кадастровой, или инвентаризационной, стоимости объекта;
  • подготовленном варианте договора о сделке.

Образец такого договора приобретения или продажи гаража в ГСК включает типовые структурные части:

  • предмет договора,
  • права и обязанности каждого участника сделки,
  • порядок расчетов и ответственность сторон.
Предлагаем ознакомиться  Договор дарения гаража мужа жене образец

Для этого рекомендуется:

  • ознакомиться с договором по аренде земли;
  • изучить учредительные и уставные документы кооперативного сообщества;
  • убедиться в отсутствии задолженностей за коммунальные услуги;
  • сделать запрос о выписке из  Росреестра по объекту покупки, написать соответствующее заявление и оплатить государственную пошлину.

Полученная информация позволит убедиться будущему владельцу в истинном собственнике гаража, отсутствии обременений в виде ареста, залога или аренды.

Оплата налога

Уплатить налог при совершении сделки купли продажи гаража должен продавец

Уплатить налог при совершении сделки купли продажи гаража должен продавец

Из двух участников сделки по договору заплатить налог при определенных условиях обязан только продавец гаража.

Покупатель освобожден от налогообложения.

Гск

Размер выплаты зависит от следующих обстоятельств:

  • цена кооперативного гаража;
  • срок владения недвижимостью.

Если время нахождения в собственности менее 3 лет, то налоговое обременение составит 13% от стоимости строения. В случае периода свыше трех лет – налоги платить не нужно.

Согласно Налоговому кодексу предусмотрено применение необлагаемого вычета в размере 250000 рублей.                                                                                         

При покупке-продаже кооперативного гаража налоги должен заплатить только продавец. Покупка места в ГСК никакими налогами не облагается. Размер налога зависит от двух обстоятельств:

  • цена продаваемого объекта недвижимости;
  • период нахождения в собственности.

Если хозяин гаража владел им более трех лет, то никаких налогов при продаже ему платить не придется.

В случае владения машиноместом сроком, меньшим, чем три года, собственник должен уплатить в бюджет государства налог на доходы в размере 13% от стоимости.

Однако Налоговый кодекс предусматривает льготы для продавца – он может применить необлагаемый вычет в сумме 250 тысяч рублей.

Если продажная цена существенно превышает эту сумму, то гражданину выгоднее предъявить в ИФНС справки и документы, обосновывающие расходы на покупку(строительство) и содержание гаража. В таком случае налоговая база будет уменьшена на сумму подтвержденных расходов.

После оформления всех документов по купле-продаже кооперативного гаража новый собственник становится полноправным членом ГСК.

Подвижные и стационарные гаражи

Российское законодательство говорит о том, что неподвижным стационарным гаражом считается строение, построенное на фундаменте и состоящее из кирпичной кладки, бетонных блоков, ракушника и так далее. Это значит, что переместить его без фактического сноса просто не представляется возможным. Подвижным же гаражом считают такой, который быстро и относительно просто монтируется на земляной основе, при этом для него не предусмотрен фундамент, а сама конструкция может быть быстро перемещена в другое место.

Автокран грузит металлический гараж на трейлер

Подвижный гараж может быть легко транспортирован в другое место

Приобретение стационарного гаража представляет собой несколько более сложный процесс, чем покупка гаража движимого. Стационарный гараж считается отдельной автономной постройкой. Расписка о передаче и получении средств, а также о фактической передаче прав собственности в данном случае не может удовлетворить все требования закона.

При покупке стационарного гаража необходимо нотариально заверить факт купли-продажи, а далее пройти процесс государственной регистрации объекта недвижимости. Если же приобретение дома для автомобиля происходит не у физического лица, а в гаражно-строительном кооперативе, то потребуется внести паевой взнос и официально оформить право собственности.

Приобретение движимого гаража несколько более простое. Здесь многое зависит от покупателя и продавца.

Капитальный гараж

Стационарный гараж оформить несколько сложнее, чем подвижный

Документы для оформления

В одних случаях они могут прийти к договорённости о том, что фактом передачи права на его владение станет обычная расписка, а в других могут пойти по пути составления стандартного договора. Важным моментом будет являться правовой статус участка земли, на котором стоит временное строение. Если земля приватизирована, то необходимо пройти процесс купли-продажи земельного участка.

Если же она находится в аренде, то необходимо переоформить договор аренды земли (если таковой имеется) на нового владельца. Отдельно следует сказать о гаражах-ракушках, которые стали очень популярны в последнее десятилетие в больших городах России. Это очень удобное и практичное место хранения автомобиля.

При этом подобный гараж легко можно перемещать с места на место и быстро монтировать. Но вот земля, на котором он размещается, становится объектом потенциальных претензий со стороны других автовладельцев, если нет никаких правоустанавливающих документов на тот участок, где смонтирована ракушка. Поэтому на этот вопрос следует обратить особое внимание.

Какие законодательные нормы регламентируют процесс купли-продажи гаража

Базовые моменты при составлении договора купли-продажи изложены в Статье 30 Гражданского Кодекса России. При передаче прав собственности на стационарный гараж регламентирующим процесс документом станет Статья 549 того же Кодекса, которая касается продажи недвижимости.

При заключении сделки составляется типовой договор купли-продажи. Данное действие представляет собой наиболее распространённую юридическую сделку. Единственным отличием станет внесение определённых моментов и нюансов, касающихся отдельно взятой сделки, в стандартные договор. Любой подобный договор должен соответствовать установленным нормам российского законодательства и включать в себя следующие моменты:

  • в договоре должна быть чётко отображена вся информация, характеризующая объект продажи;
  • при покупке гаражного строения в договоре должны быть отображены данные, касающиеся цены объекта недвижимости, о которой договорились между собой продавец и покупатель;
  • договор должен быть составлен в трёх экземплярах. Один из них останется у продавца, второй — у покупателя, а третий будет передан в госорган, оформляющий сделку. Договор подписывается всеми тремя сторонами;
  • если при оформлении договора купли-продажи одна из сторон действует по генеральной доверенности, то такая доверенность должна быть нотариально заверена и данные о ней внесены в договор;
  • к договору прилагается акт передачи объекта недвижимости, который должен быть составлен также в трёх экземплярах.

Что такое передаточный акт

Акт передачи гаража представляет собой неотъемлемую часть договора аренды, дарения, купли-продажи. Часто случается так, что продавец и покупатель очень внимательно перечитывает сам договор, а вот на акт приёма-передачи не обращают особого внимания. А ведь по закону именно этот документ является свидетельством начала отношений, которые были закреплены в договоре.

Акт может быть составлен в произвольной форме, он не потребует обязательной регистрации. В нём должны быть указаны реквизиты и приведено название основного договора, согласно которому передан объект недвижимости. В акте должны быть продублированы главные моменты, которые прописаны в основном договоре.

Ими станут индивидуальные характеристики строения, участка земли и так далее. Составление передаточного акта является скорее рекомендованным моментом при передаче прав собственности, чем неотъемлемой частью процесса. Например, если сама передача гаражного строения происходит в момент заключения договора купли-продажи, то в подобном акте просто нет необходимости. Но если договор подразумевает множество дополнительных условий, то составить акт приёма-передачи всё же стоит.

Передаточный акт на нежилое строение

так выглядит стандартный образец передаточного акта на нежилое помещение, в том числе, на гараж

Можно ли разорвать договор

Продать гараж может его собственник или уполномоченное лицо. Уполномоченное генеральной доверенностью лицо является представителем продавца, который занимается сделкой от начала до конца. Если полномочия представителя продавца являются фиктивными, то сама сделка автоматически признаётся неправомерной.

И ничего не знающий продавец может аргументировано доказать это впоследствии в суде. Ему не придётся возвращать покупателю деньги, поскольку он их у него не брал. А вот вопрос о том человеке, кто якобы был полномочным представителем, останется открытым. Именно подобная схема является наиболее распространённой при мошеннических сделках, касающихся продажи гаражей.

Купить гараж

Следует понимать, что если одна из сторон не имела права на подписание договора, он становится недействительным. Договор можно разорвать также в том случае, если гараж продан в рассрочку, но покупатель не выполняет свои долговые обязательства перед продавцом: не производит регулярные платежи, постоянно нарушает их график, отказывается от оплаты.

Также важным нюансом, который станет основанием для расторжения договора купли-продажи, может стать отягощение, наложенное на объект недвижимости (в данном случае на гараж). Продавец может о нём не сообщить, а покупатель, естественно, не узнает. Но через какое-то время ему придётся столкнуться с судебными приставами, которые потребуют передачи прав собственности на гараж государству в счёт оплаты долговых обязательств продавца.

При составлении договора купли-продажи данный момент необходимо прописать. Отягощение может стать основанием для разрыва договора купли-продажи. Ещё одним важным моментом, который станет аргументом при расторжении договора, могут быть заведомо ложные данные, внесённые в договор. Это может касаться личных данных продавца или покупателя, наличия права собственности, правового статуса участки земли, на котором расположено гаражная строение.

Если через какое-то время появятся третьи лица, предъявляющие законные претензии на право владения гаражом, то разбирательство перейдет уже в судебное русло. Риелторы советуют при заключении сделки купли-продажи любого объекта недвижимости (в том числе гаража) брать с собой минимум двух свидетелей, которые потом смогут подтвердить в суде факт заключения сделки.

Мнение эксперта

Роман Эфремов

Стаж 5 лет.
Специализация: все сферы юриспруденции.

Регистрация договора купли-продажи

Гараж является объектом недвижимости, потому любые операции, связанные с покупкой или продажей имущественного ресурса. Должны проходить обязательную регистрацию в Росреестре. Чтобы осуществить эту процедуру, готовый пакет документов вместе с заявлением передаётся в территориальное представительство Росреестра в населённом пункте по месту нахождения предмета сделки. Также допускается регистрация прав собственности на гараж посредством обращения в МФЦ.

Если пользователь лично обращается в Росреестр, регистрация сделки займёт от 5 до 12 рабочих дней. Если заявление с сопроводительной документацией подаётся в МФЦ, сроки ожидания будут увеличены (7-14 дней).

Если договор купли-продажи оформлялся через нотариуса, стороны могут заверить сделку другим способом. Нотариус вправе подать документы на регистрацию сделки в электронном формате. В данной ситуации процедура займёт не более 3-х дней. Эта нотариальная услуга является платной, помимо государственной пошлины придётся заплатить нотариусу от 1 до 3 тыс. рублей.

После того, как заявление с пакетом документов передано на рассмотрение в Росреестр, специалисты тщательно проверяют всю информацию. Если никаких замечаний к участникам сделки не возникло, спустя некоторое время сторонам договора купли-продажи вручаются такие документы:

  • выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности покупателя и внесение изменений в текущие данные;
  • выписка из ЕГРН на землю (если вместе в гаражом продан земельный участок, где расположено капитальное строение), которую получает покупатель;
  • два экземпляра договора купли-продажи с отметкой о прохождении регистрационной процедуры;
  • две копии передаточного акта.

После получения указанных выше документов, покупатель становится полноправным собственником объекта недвижимости.

Возможные ошибки при заключении сделки: как их избежать

В статье изложено, как провести сделку по приобретению гаража в ГСК согласно нормам законодательства. Так же показаны последствия их нарушения, сторонами договора.

Рынок недвижимости всегда был очень жёстким. И гаражный сегмент не является в нём исключением. Гаражи являются очень востребованным товаром, особенно в том случае, когда речь идёт о мегаполисах. Поэтому торговля гаражами представляет широчайшее поле деятельности для различного рода аферистов. Часто покупатели совершают сходные ошибки, являясь совершенно разными по психотипу, жизненному опыту и социальному положению людьми.

Предлагаем ознакомиться  Компенсация за гараж при сносе

Категорически не рекомендуется покупать гараж, если он продаётся очень срочно, а цена его просто смехотворна. Хозяин гаража в любом случае должен иметь необходимый пакет документов, который после завершения сделки переоформляется на покупателя. При предварительных переговорах очень важно узнать и проверить на практике наличие всех необходимых документов у продавца. Чаще всего ошибки совершаются именно во время спешных покупок, когда, не разобравшись толком в ситуации, можно просто купить кота в мешке.

При составлении договора купли-продажи гаража рекомендуется воспользоваться услугами профессионального юриста. Он же при необходимости может стать и свидетелем заключения сделки.

Покупка гаража является важным шагом. Не оступиться при совершении сделки купли-продажи и не попасться на удочку аферистов поможет чёткое знание законов и правил, действующих при подобных сделках. Следование букве закона не является в данном случае стопроцентной гарантии от мошеннических действий лжепродавцов и совершения других ошибок, но значительно повышает уверенность в благополучном исходе предприятия и наступления ожидаемых правовых последствий.

Что представляет собой договор купли-продажи в 2019 году и для чего он нужен

Только регистрация недвижимости дает владельцу право полного распоряжения нею

Только регистрация недвижимости дает владельцу право полного распоряжения нею

Некоторые фактические владельцы гаражей в ГСК сомневаются, оправданно ли тратить время на оформление собственности, которая уже на ком-то числится.

Важно понимать, что зарегистрированная недвижимость дает права владельцу распоряжаться ею: продавать, завещать, дарить.

Платим налоги на гараж

Наличие членской книжки ГСК не устанавливает прав на гаражный бокс в отличие от свидетельства, выданного Росреестром.

Быть членом гаражного союза или собственником строения – это, как говорится, большая разница. В случае непредвиденного изъятия земель у ГСК для муниципальных или государственных потребностей, никаких компенсаций за снесенные сооружения владельцам гаражей выплачено не будет.

Формально строений не существует. Поэтому сделки через членство в кооперативном сообществе юридической силы не имеют.

Упрощенный способ сделки

Без регистрации в Росреестре новый владелец гаража не получает полного права на собственность

Без регистрации в Росреестре новый владелец гаража не получает полного права на собственность

Существует распространенный способ передачи прав на гараж без оформления собственности. Есть в этом решении свои плюсы и минусы.

Положительная сторона продажи-покупки заключается в быстроте сделки. Не нужно заполнять бланк договора покупки продажи гаража ГСК.

Сторонам нужно решать вопрос передачи имущества только у председателя кооперативного сообщества. Прежний хозяин оформляет заявление о выходе из состава ГСК при условии погашения паевого взноса.

Новый владелец извещает письменно о желании вступить в ГСК. Решением собрания получает одобрение и членскую книжку. Такая купля-продажа может быть выгодной в финансовом выражении в сравнении с рыночной стоимостью.

Если паевый взнос не выплачен прежним хозяином гаража полностью, то новый владелец берет на себя обязанность погасить финансовую задолженность через согласие председателя кооператива.

Отрицательная сторона сделки очевидна. Полученные бонусы могут обернуться мыльными пузырями. Новый хозяин гаража не получает законных прав на строение без регистрации недвижимости в Росреестре.

Непредвиденные проблемы сделки

При оформлении гаража в кадастре могут возникнуть непредвиденные вопросы

При оформлении гаража в кадастре могут возникнуть непредвиденные вопросы

В любой сделке зачастую появляются вопросы, касающиеся нюансов оформления, процедурных моментов или типичных затруднений.

Одно из них может возникнуть при оформлении гаража в кадастре. Проблема возникает, если гаражное место является составной частью гаражной линии, у которой соседние боксы с общими перегородками.

Строения такого типа считаются единым зданием, а боксы – помещениями. Поэтому прежде чем провести в кадастре регистрацию отдельного помещения, нужно поставить на учет все здание целиком. А затем станет возможным оформление кадастрового паспорта машиноместа.

Законом это не запрещено. Покупателю нужно убедиться, что полномочия и возможные действия лица отражены в доверенности, нотариально заверенной, чтобы не пришлось ничего оспаривать в суде.

Что нужно знать?

Право собственности на гараж в ГСК является общим, совместным и в целом принадлежит ГСК, которое является некоммерческой организацией (НКО).

Из этой специфики правомочий учредителя, вытекают особенности и базовые правила оформления. В то же время, специфика оформления отражает нормы правообладателя продавца, которые могут различаться:

  1. являться исключительно совместной собственностью, без выдела установленной доли в праве. В этом случае кадастровый паспорт и свидетельство о собственности отсутствуют.
  2. Иметь официально оформленную долю в праве на недвижимость, с оформлением свидетельства о собственности и кадастрового паспорта.

Если доля оформлена официально – допускается переход права непосредственно от собственника к покупателю, но при обязательном оповещении членов кооператива, которые имеют преимущественное право покупки части имущества, находящегося в совместном владении.

Если официального выдела доли нет, то в основу закладывается передача пая, с разрешением на право обладания соразмерной частью недвижимого имущества ГСК.

Приобретение объекта данного типа опирается на нормы статей 167, 209, 223, 288, 292, 551, 552, 556 ГК РФ. При заключении договора купчей, даются ссылки на данные законодательные источники.

Сделка может заключаться только с совершеннолетним, дееспособным лицом, при установлении на объект соразмерной цены. В противном случае допускается расторжение договора на основании норм статей 177, 178 ГК РФ.

Сделка купли-продажи кооперативного гаража

Продавец обязан оповестить совладельцев по кооперативу о предстоящей продаже не позднее чем за 3 месяца до начала проведения сделки. За это время правление кооператива приглашает членов на собрание, которое даёт одобрение на сделку.

Согласие на сделку выявляется в результате открытого голосования, путём большинства голосов «за» согласие на продажу.

Впоследствии к протоколу собрания прилагается протокол голосования, что заменяет нотариально удостоверенное согласие совладельцев на сделку. После подготовки данных документов можно приступать к процедуре передачи права собственности.

Если общее собрание вынесло отрицательное решение по проведению сделки, собственник имущества может оспорить решение членов кооператива в суде.

Тогда вместо протокола прилагается выписка из решения суда, с признанием иска.

Сроки и пошлина

При личном посещении регистрирующего органа сторонами, выдаётся расписка, на обороте которой указывается дата повторного визита. Срок подготовки регистрации сделки не должен превышать 21 рабочий день. По преимуществу документы подготавливают раньше срока.

ВНИМАНИЕ: При обнаружении ошибки в оформлении или по обращению сторон договора, регистрацию могут приостановить на один месяц. Если возникает судебный спор – на 3 месяца.

Стоимость пошлины для физических лиц составляет 2 000 рублей.

Без её уплаты, кроме случаев нотариального удостоверения договора купчей, документы не принимаются.

Квитанцию об оплате не обязательно, но желательно прилагать к пакету документации.

Регистратор в любом случае проверяет наличие платежа по базе.

Советы и предупреждения

Так как на рынке недвижимости распространены мошеннические схемы, вовлекающие доверчивых покупателей в сети преступников, нужно быть предельно внимательными. Кроме заведомо корыстных мотивов со стороны продавца, к нелицеприятным правовым последствиям могут привести любые халатные действия покупателя.

Мошенники в первую очередь играют на нормах нарушения сделки, в том числе – покупателем.

Если после покупки гаража у недобросовестного продавца, вскроется вина покупателя, сделка может подвергаться реституции как незаконно совершённая, на основании статьи 178 ГК РФ. При этом объект допускает изъятия в пользу государства.

К таким случаям относится:

  • покупка арестованного имущества;
  • оформление сделки с продавцом алкоголиком (наркозависимым);
  • Дкп гаража в гскнеправоспособность или недееспособность продавца;
  • неправомерно заниженная (завышенная) цена объекта;
  • отсутствие требующихся документов;
  • нарушение правил проведения сделки;
  • отсутствие регистрации договора купли-продажи.

Самой роковой ошибкой является передача денег взамен ключей от гаража, согласно устной договорённости. Договор оформляется только письменно, с подписями сторон. Из документа должно следовать, что проведена возмездная передача имущества. А так же – о каком именно объекте идёт речь.

СПРАВКА: Если со стороны покупателя отсутствовали нарушения при сделке, то любые недобросовестные действия продавца, в том числе – сбыт арестованного гаража, останутся в ответственности нарушителя, без ущерба для добросовестной стороны сделки.

Исходя из изложенного выше, покупателю нужно обязательно официально удостовериться в правоспособности учредителя и продавца, чтобы свести риски к минимуму, или вовсе их избежать.