Опасная уловка 1Перекладывают ответственность

Некоторые люди не знают тонкостей рынка недвижимости и работы агентов. Риелторы этим пользуются и перекладывают часть своей работы на клиента — якобы это негласные законы работы с агентом.

Некоторые риелторы часть этих обязанностей перекладывают на клиента. Так быть не должно.

Что делать. Если агент отказывается выполнять свои обязанности — найдите другого агента.

Чтобы вероятность делать работу за риелтора была меньше, проговорите этапы сделки заранее и попросите рассказать по шагам, как будет происходить поиск квартиры, просмотры и заключение договора.

Не путать с услугой сопровождения сделки

Для тех, кто сам нашел квартиру и кому осталось грамотно проверить документы и заключить договор, придумали услугу сопровождения сделки. Агент проверит юридическую чистоту квартиры, даст бланк договора, заполнит его и акт приема-передачи.

Стоит услуга дешевле полного ведения сделки — примерно 10—40% от арендной платы. Некоторые устанавливают фиксированную стоимость, например, я помогала людям проверить квартиру и разобраться с документами за 5000 рублей независимо от стоимости аренды.

Мусор

В квартире может скапливаться разный хлам, который не пригодится ни вам, ни будущим жильцам. Просто вынести его вряд ли получится: например, если это старый шкаф или огромный ковер. Разве что в каком-нибудь отдаленном районе, где спустя 5 минут его уже утащат в другую квартиру.

Вывезти через ЖЭК. Можно заказать стандартный мусорный контейнер напрямую от ЖЭКа. В районе «Сокола» он обойдется в 4500 Р, в других районах стоимость может меняться. В согласованный день вам предоставляют контейнер, в который вы можете вынести весь мусор. Если время и силы дороже, эти хлопоты можно возложить на дворников, которые за деньги все вынесут, сломают и погрузят.

Позвать профессионалов. Можно обратиться в компанию, которая занимается вывозом мусора. Предложений много: мусор забирают разного габарита, могут предоставить вам контейнер или забрать его сразу в грузовую машину откуда угодно и даже круглосуточно. По опыту скажу, что лучше вывозить мусор до 21:00, чтобы не доставлять неудобства соседям.

Продать. Если что-то уже не нужно вам, это не значит, что это не пригодится кому-то другому. Вы удивитесь, сколько всего люди продают и покупают с рук. Можно выставить на «Авито» старую мебель и технику за символическую цену или поспрашивать друзей. Также можно обратиться в компанию, которая заберет ненужные вещи и продаст их. К примеру, проект «Свалка» бесплатно забирает ненужные вещи, а 70% с продажи перечисляет на благотворительность.

Опасная уловка 5
Навязывают невыгодную квартиру

Добывают фотографии так. Агент звонит собственнику, который сдает квартиру, и говорит, что у него есть клиент и сегодня вечером он хочет посмотреть квартиру. Иногда говорят, что есть клиент, но сначала агент посмотрит квартиру без него — якобы чтобы убедиться, что квартира подходит, и не показывать клиенту неподходящие варианты.

Уже на квартире агент говорит, что ему нужно сделать фото, чтобы показать клиенту. Либо это говорит подставной клиент и аргументирует тем, что хочет показать маме, жене или мужу, чтобы посоветоваться. Так у агента появляются фотографии. Он выставляет квартиру в рекламу и ждет звонков от реальных нанимателей. Когда клиент появился, он звонит собственнику и снова просится на просмотр.

Еще одна иллюзия — дефицит квартир. Риелторы манипулируют незнанием рынка и страхом остаться без квартиры. Клиенту дают «выбор без выбора» — два варианта, один из которых совершенно невыгоден.

Что плохого. Та квартира, которая выгодна агенту, может быть совсем невыгодна для клиента. Есть риск снять квартиру по цене выше рынка или с подводными камнями. Например, риелтор может скрывать, что квартира продается, или не обращать внимания нанимателя на дефекты мебели и бытовой техники.

Агент берет из интернета фото любой симпатичной квартиры и ее описание и выставляет объявление. Ставит цену немного ниже рынка, чтобы больше людей звонили. Потенциальный наниматель видит на сайте объявление, рассматривает фото и загорается идеей снять эту квартиру. Звонит агенту и слышит примерно такую фразу:

Что делать если сдаешь квартиру

Что плохого. Я слышала несколько сотен таких разговоров агентов с клиентами, и практически все наниматели соглашаются рассмотреть другие варианты. Но я отношу эту уловку к опасным способам. Причин несколько:

  1. Сайт, где агенты размещают «пустые» объявления, замусорен неактуальными объявлениями. А поскольку цель базы недвижимости — показать пользователю качественные объявления о сдаче квартир, то из-за «пустых» объявлений сайт своей цели не достигает. Я знаю, что крупные сайты постоянно борются с квартирами-пустышками, но убрать абсолютно все неактуальные объявления невозможно.
  2. Я заметила, что агенты, которые используют такой способ привлечения клиентов, — новички, мошенники или просто халтурщики.

Что делать. Если вы позвонили по «пустышке», пожалуйтесь в службу поддержки сайта. Сотрудники крупных баз недвижимости знают, что такое «пустые» объявления. После вашей жалобы они проведут дополнительную проверку и заблокируют объявление или аккаунт агента.

Работать ли с агентом дальше — решать вам. Но я рекомендую обратиться в проверенное агентство и снять квартиру через него. Агенты работают по одним базам, поэтому денег вы заплатите столько же, а сервис от проверенного агентства получите лучше.

Дневное естественное освещение выдает все недостатки квартиры. А вечером или ночью при искусственном свете стены кажутся ровнее, мебель — новее, а что находится за окном — вообще не видно. Поэтому некоторые агенты любят показывать квартиры, когда на улице темно.

Предлагаем ознакомиться  Можно ли прописать будущего собственника квартиры до подписания договора о купле-продаже

Что делать. Советую смотреть будущую квартиру утром или днем — так вы сможете сразу заметить все недочеты. Если есть возможность посмотреть квартиру только вечером, обратите внимание на детали в квартире и обязательно проверьте, куда выходят окна. Прогуляйтесь около дома, поговорите с соседями — тогда у агента будет меньше шансов сдать вам плохую квартиру.

Иностранные граждане из соседних республик также нуждаются в жилье. Проблема в том, что ради экономии они готовы арендовать квартиру вскладчину на 5-10 человек (впрочем, учитывая их доходы – это вполне понятно). Но для владельца недвижимости – большое количество жильцов – это проблема: чем больше людей, тем больше шансов, что что-то сломается или будет испорчено. Также не рады будут соседи, которые начнут жаловаться во все инстанции.

Иногда квартиру снимает «подставной» жилец, который сам в ней не живёт, а пересдаёт её трудовым мигрантам.

Как решить проблему?

Укажите в договоре, что в квартире может проживать только конкретный жилец (или семейная пара), без права подселения. В случае нарушения пункта установите суровый штраф в размере 0,5 арендного платежа за каждый день нарушения, а также выезд из квартиры иных лиц. Ну, и без неприятной обязанности в виде периодического посещения жильцов не обойтись.

Опасная уловка 3
Заманивают на аукцион

Что делать если сдаешь квартиру

Когда спрос на квартиру превышает предложение, между желающими ее снять устраивают аукцион. Например, когда в город перед учебным годом в августе приезжают студенты и ищут недорогое жилье для съема.

Агент выставляет квартиру по низкой цене, чтобы быстро найти побольше потенциальных нанимателей. Назначает всем просмотры на одно и то же время и начинают торги прямо во время просмотра. Клиентам предлагают назвать свою цену и сдают тому, кто предложит больше. Так цену квартиры поднимают на несколько тысяч рублей.

Самый большой аукцион, в котором я участвовала, был из 15 человек. Самый большой, о котором слышала, — из 50.

Что плохого. Аукционы опасны тем, что человек зря тратит время либо снимает квартиру по цене, которая отличается от указанной в объявлении.

В объявлении об этом тоже не напишут. Но можно посмотреть на цену: если она ниже рыночной, то, возможно, планируют аукцион. Также насторожитесь, если агент говорит, что квартиру показывают в определенное время. Например, «только завтра в 19:00» или «только в субботу в 11:00». Ведь если готовят аукцион, дату выбирают заранее и назначают просмотры на одно время каждому из будущих нанимателей.

Некоторые риелторы любят в конце торгов успокаивать всех проигравших и предлагать найти другую квартиру. От такого предложения лучше отказаться, поскольку есть шанс, что риелтор затащит еще на один аукцион.

В этих объявлениях собственники написали условия показа без{amp}amp;nbsp;точного времени
В этих объявлениях собственники написали условия показа без точного времени
Вряд{amp}amp;nbsp;ли они устроят аукцион
Вряд ли они устроят аукцион
Пример объявления, где написали точное время показа. Это признак аукциона
Пример объявления, где написали точное время показа. Это признак аукциона

Стройматериалы

При покупке материалов нужно учитывать, что сразу все расходы предусмотреть нельзя. Вы можете с запасом купить краску, шпаклевку и лезвия, но в самый ответственный момент может не хватить саморезов или кистей.

Покупать материалы лучше с подрядчиком, который будет выполнять работу: он посмотрел вашу квартиру, у него есть опыт ремонта и он знает, какой материал лучше подойдет именно для вашего жилья. Или для его метода работы.

Пример выборки квартир с базы «Аренда-Питер»

Если покупали в магазине, обязательно сохраняйте чек: после ремонта могут остаться стройматериалы, которые потом можно будет вернуть. К примеру, в «Оби», где я закупалась, можно в течение трех месяцев с момента покупки вернуть оставшиеся материалы и вам возместят их стоимость.

Мне повезло, что магазин стройматериалов был относительно недалеко от квартиры. Если бы его не было, пришлось бы ехать на какой-нибудь строительный рынок за Мкадом. Там дешевле, но и ехать дальше. Закупаться на рынке есть смысл, если планируете капитальный ремонт. Я же решила сэкономить силы.

Сдавать с мебелью или без?

В Москве есть категория людей, которые хотят снимать квартиру только без мебели: они приезжают со своей. С одной стороны, сдавать таким людям квартиру удобнее: сдал чистые стены, вернул через пять лет грязные стены, перекрасил, сдал снова. С другой стороны, есть два минуса.

Таких людей очень мало, спрос крошечный. Я попробовала сначала разместить квартиру без мебели, но за две недели не было ни одного звонка. Может быть, не тот район или квартира без мебели должна выглядеть лучше — я не поняла.

Квартира без мебели стоит дешевле. Я хотела сдать квартиру за 50 тысяч рублей, но в похожих объявлениях без мебели сумма была не больше 42 тысяч, а квартиры были в гораздо лучшем состоянии.

Если бы у меня было много времени и я была готова потерять в деньгах, я бы оставила квартиру пустой и ждала нужного арендатора. Но времени не было, и я решила закупить технику и мебель.

Опасная уловка 4
Набивают себе цену

Я не встречала ни одного клиента, который не хотел бы найти профессионального агента. Все хотят найти хорошего риелтора и спокойно снять квартиру. Этим желанием и манипулируют недобросовестные агенты.

На самом деле риелтор играет спектакль, а звонит ему друг.

Этим приемом пользуются, когда не хотят или не умеют по-другому привлечь клиента. Профессионалы рынка выявляют желания и потребности клиента, ориентируют по объектам, рассказывают про цены и риски. Клиент сам решает работать с агентом и подписывает договор. Это долгий процесс, и в результате агент может просто потратить время зря и не получить ни копейки. Поэтому манипуляторы набивают себе цену и заманивают клиента наигранными звонками.

Предлагаем ознакомиться  Пять главных ошибок рекрутера

Что плохого. Неизвестно, почему агент идет на такую хитрость и что ждет клиента после подписания договора. Возможно, он новичок — не знает рынка недвижимости, не разбирается в нюансах сделок и поэтому решил поучиться на живом клиенте. Наниматель ожидает получить услугу высшего уровня, а нарывается на дилетанта.

Или из-за некачественной работы к агенту не возвращаются клиенты и не рекомендуют его своим знакомым, поэтому он привлекает клиентов таким способом — тогда есть риск получить услугу низкого качества. Но самое страшное — связаться с мошенником. Они умеют втираться в доверие и знают страхи и опасения нанимателей.

Имейте в виду, что эту уловку легко перепутать с реальной нехваткой времени. Агенты бывают заняты, и график работы может быть расписан на месяц вперед. Но в таком случае риелтор просто порекомендует вам другого агента, передавать клиентов друг другу — нормально в риелторском мире. Не думайте, что агент в такой ситуации потеряет в деньгах. Чаще всего клиентов отдают не бесплатно, а за посредническое вознаграждение — 10—20% от размера комиссии.

Техника и мебель

Идеальных арендаторов не существует. Кто-то обшарпает кожаное кресло, кто-то повреждает обои, кто-то разбивает посуду или загрязняет сантехнику. Часто косметический ремонт требуется уже после года сдачи жилья. По этой причине многие риелторы советуют делать максимально простой ремонт помещения, чтобы его не было жалко.

Как решить проблему? 

Покрыть ущерб от повреждений можно с помощью депозита. Когда срок сдачи подходит к концу, вы должны внимательно осмотреть квартиру и описать понесённый ущерб (ещё до подписания договора аренды должна была быть опись имущества). Если с этим согласится съёмщик, то нужную сумму можно удержать из депозита на ремонт, а оставшуюся часть отдать. Если не согласится – разбираться в суде.

Поскольку квартиру готовили к длительной аренде, хотелось подобрать надежную технику, а не самую функциональную. Я поехала в магазин, чтобы посмотреть на все вживую: мне казалось, что так я выберу все самое надежное и долговечное.

Когда вы определились с выбором, советую не спешить оформлять заказ, а сравнить цены через «Яндекс-маркет»: цены на нужную модель могут оказаться там ниже, многие интернет-магазины предлагают бесплатную доставку. Поход в офлайновый магазин нужен, только чтобы все потрогать. По технике видно, как она собрана.

В моем случае цена на духовку почти не отличалась в обычном магазине и в интернете, но у меня были купоны магазина бытовой техники. В итоге там выходило дешевле. Я купила в магазине.

Холодильник и плиту я выбирала по принципу «чем проще, тем лучше». Никакой электроники, контроллеров, программ и экранов — только простые механические детали. Я спрашивала продавцов, какая техника будет служить как танк, — оказалось, что она же самая дешевая.

Вот что получилось в итоге: новые стены, пол и минимум мебели. Бюджет на ремонт, мебель и оборудование — 140 000 рублей.

Плюсы сдачи жилья в аренду

Чтобы сдать квартиру, нужно определиться с ценой, найти клиента, показать ему квартиру, подписать договор и дождаться, чтобы он не съехал в первые же месяцы. Вот кто в этом может помочь.

Агентство берет комиссию за свои услуги: от какой-то фиксированной суммы до 100% месячной стоимости аренды. Оплачиваете услуги либо вы, либо новые жильцы, как договоритесь.

Если комиссию оплачиваете вы, в объявлениях для клиента стоит нулевая комиссия. Сдадите очень быстро: если цена адекватная, квартира улетит за пару дней. Платить комиссию вперед имеет смысл, если не хотите терпеть простой квартиры и платить коммуналку.

Если комиссию платит наниматель, это выйдет дешевле для вас, но клиента можно искать неделями и месяцами.

Частный риелтор. У частных риелторов, работающих на себя, комиссия может быть ниже, чем у агентства. Но среди них встречаются некомпетентные люди и даже мошенники. Как отличить таких людей — расскажем в отдельной статье, подписывайтесь.

Сделать все самостоятельно. Я решила, что справлюсь с работой риелтора сама. Нужно было назначить цену, оформить и разместить объявление, а потом общаться с потенциальными нанимателями.

Что делать если сдаешь квартиру

Я изучила предложения в районе со схожим метражом и состоянием квартир. Цены были в диапазоне 50—65 тысяч рублей. Мы остановились на сумме 52 000 рублей с учетом всех коммунальных услуг и залоге за последний месяц.

Юридически грамотное оформление сделки всегда дает собственнику недвижимости весьма значимые преимущества. Так, например, заключение письменного соглашения поможет ему избежать многих непредвиденных расходов. Достаточно указать в соглашении, кто из сторон несет ответственность за порчу мебели и поломку техники – так вы убережете себя от действий недобросовестных жильцов.

Важно

important

Составление договора аренды – гарантия того, что хозяин квартиры будет платить налоги в пользу государства. Это значит, что вы являетесь законопослушным гражданином и не уклоняетесь от своих прямых обязанностей. Вот почему специалисты не рекомендуют сдавать квартиру родственникам или знакомым на основании устной договоренности.

Приемы агентов, которые помогают клиентам

Не все манипуляции агента вредят клиенту. С помощью некоторых уловок риелтор помогает клиенту определиться с выбором, понять свои желания или рассчитать бюджет.

Показы «3 в 1». За один выезд на просмотры удобно смотреть три квартиры. Поэтому агент отбирает три варианта и ставит время просмотров так, чтобы первой была худшая квартира, а последней лучшая.

Предлагаем ознакомиться  Могут ли понизить в должности беременную женщину и снизить зарплату?

Например, клиент хочет снять однокомнатную квартиру. Но мечтает о двушке и, если повезет с ценой, готов их посмотреть.

Далее агент показывает квартиру с «идеальным» требованием клиента — двухкомнатную квартиру по цене однушки. Скорее всего, это будет квартира с плохим ремонтом или минимальным наполнением. Так клиент побывает в квартире своей мечты, но по средствам. Ему предстоит определиться, готов ли он мириться с минусами ради двух комнат. Или все-таки лучше жить в одной комнате, но с хорошим ремонтом.

Третья квартира, которую показывает агент, — лучшее, что он смог подобрать. Часто клиенты выбирают именно последний вариант. И у них есть правдивое ощущение, что они сняли лучшую квартиру, на которую могли рассчитывать.

Первая квартира — типовой вариант. Ее покажут первой
Первая квартира — типовой вариант. Ее покажут первой
Во второй лучше ремонт, но минимум мебели
Во второй лучше ремонт, но минимум мебели
А третья — лучшая, которую смог найти агент. Если клиент выбирает квартиру по ремонту, он выберет третью
А третья — лучшая, которую смог найти агент. Если клиент выбирает квартиру по ремонту, он выберет третью

Показывает что есть. Бывает, что клиент не знает цен на рынке и хочет квартиру с хорошими характеристиками, но по слишком низкой цене. Например, однокомнатная квартира с новым евроремонтом в Санкт-Петербурге стоит 25 тысяч рублей в месяц. Клиенты просят риелтора найти такую квартиру за 20 тысяч. Иногда уже с включенными в цену расходами на ЖКУ.

Если у агента не получается донести до клиента, что его требования нереальны, он идет на такой прием. Ищет пару квартир по бюджету клиента, показывает их и объясняет, что за эту цену предлагают такие квартиры. Поэтому либо соглашаться на такой ремонт, либо повышать цену, либо ждать. В теории снять хорошую квартиру по заниженной цене все-таки возможно.

На моем опыте практически каждый клиент соглашался поднять цену, мы снимали квартиру подороже, но зато по всем его требованиям. А еще была история, когда клиентка решила не работать со мной и снять квартиру самостоятельно — дешевую и с евроремонтом. Через несколько месяцев я узнала, что она попала на информационное агентство, потеряла деньги и время и ей пришлось уехать в свой родной город.

Например, клиент хочет квартиру с евроремонтом за 18 тысяч рублей. Агент сначала покажет первую квартиру — она клиента не устроит
Например, клиент хочет квартиру с евроремонтом за 18 тысяч рублей. Агент сначала покажет первую квартиру — она клиента не устроит
Потом предложит посмотреть вторую квартиру за 25 тысяч. Клиенту она понравится, и он либо снимет ее, либо попросит найти вариант за 21—22 тысячи
Потом предложит посмотреть вторую квартиру за 25 тысяч. Клиенту она понравится, и он либо снимет ее, либо попросит найти вариант за 21—22 тысячи

«Будьте как дома». Когда собственник отдает агенту ключи от квартиры и подписывает с ним договор, у риелтора появляется эксклюзивное право сдачи квартиры. Это значит, что другие агенты не могут без него сдать квартиру. В такой ситуации риелтор чувствует себя спокойно и поэтому делает все, чтобы сдать квартиру лучшим образом.

Кратко

  1. Просите у агента выборку квартир. Так вы увидите цены по району и поймете, что агент серьезно занимается вашей сделкой.
  2. Не слушайте субъективное мнение агента — цвет обоев и новизну дивана оценивать не ему, а вам. Риелтор может давать советы по юридическим аспектам сделки, ориентировать по ценам или помогать наводящими вопросами.
  3. Анализируйте рынок недвижимости перед тем, как обратиться к агенту.
  4. Смотрите квартиру утром или днем. Если смотрите в темное время суток, будьте внимательны к деталям и проверьте вид из окна.
  5. Обговаривайте с агентом этапы сделки заранее.

Объявление

Есть арендодатели, которые запрещают своим нанимателям вообще все: и гвоздь забить, и котика завести, и даже покурить на балконе. Чем строже их правила, тем дольше они ищут нанимателя. Я считаю, что курение действительно лучше запретить, а вот с домашними животными легче: в любом случае после жильцов нужно будет делать косметический ремонт.

Для публикации объявлений я рассматривала сайты «Циан», «Домофонд», «Авито» и «Зе-локалс». Чем больше сайтов вы охватите, тем быстрее квартирой кто-нибудь заинтересуется. С другой стороны, тем больше будет пустых звонков и показов. Мне хватило размещения на одном сайте, чтобы сдать квартиру за два дня.

Вспоминая свой опыт аренды жилья, объявление я написала с акцентом на моменты, которые могут показаться интересными потенциальным платежеспособным жильцам. Можно не бояться за музыку чуть громче приличий после 23:00, есть закрытый двор для парковки, удобная инфраструктура.

Я не переживала по поводу текста: среди объявлений есть и профессиональные риелторские шифровки, и человечные объявления — все эти квартиры так или иначе сдаются. Сложно представить человека, который не снимет интересную ему квартиру только из-за плохого текста. Единственное, чего стоит избегать, — это слишком вычурного, эмоционального, экзотического стиля. Легко сойти за полоумного, а жить у полоумных наймодателей никто не захочет.

Объявление я опубликовала в пятницу вечером. За два дня позвонило 14 потенциальных жильцов. Я хотела как можно быстрее сдать квартиру и сразу говорила, что смотреть ее нужно в ближайшие дни, а не через неделю.

Я встретилась с четырьмя потенциальными арендаторами. В итоге квартиру сняли три девушки. Они до сих пор живут в квартире, и за все время у нас ни разу не возникло проблем.

Кратко

  1. Просите у агента выборку квартир. Так вы увидите цены по району и поймете, что агент серьезно занимается вашей сделкой.
  2. Не слушайте субъективное мнение агента — цвет обоев и новизну дивана оценивать не ему, а вам. Риелтор может давать советы по юридическим аспектам сделки, ориентировать по ценам или помогать наводящими вопросами.
  3. Анализируйте рынок недвижимости перед тем, как обратиться к агенту.
  4. Смотрите квартиру утром или днем. Если смотрите в темное время суток, будьте внимательны к деталям и проверьте вид из окна.
  5. Обговаривайте с агентом этапы сделки заранее.

Запомнить

  1. Перед сдачей квартиру нужно привести в порядок. Это увеличит стоимость аренды и ускорит сроки сдачи.
  2. Материалы для ремонта лучше выбирать с подрядчиком: он поможет избежать лишних расходов и подберет все необходимое именно для вашей квартиры.
  3. Дорого не значит хорошо. Если вы не планируете сами жить в квартире, лучше купить простую и надежную технику.
  4. В объявлении лучше подробно указать, что можно, а что нельзя делать в квартире. Это сэкономит и ваше, и чужое время.